지난 수 년간 전기료가 상승하면서 태양열을 이용한 솔라 시스템(Solar System)이 설치된 주택들을 우리 주변에서 쉽게 볼 수 있다. 전기료도 매달 적은 금액으로 해결할 수 있어 솔라 시스템을 설치한 대부분의 주택 소유주들은 솔라 시스템을 가지고 있다는 자체가 주택 매매에서 커다란 장점이라고 생각하기 쉽다. 하지만 실제로 주택을 매매할 때 솔라 시스템은 장점이 아니라 의외로 매매를 방해하는 중요한 단점으로 등장할 수 있음을 간과해서는 안 된다.

솔라 시스템은 구입(Purchase), 리스(Lease), 전기 구입(Solar Power Purchase)의 3가지 방법 중 하나로 설치하게 된다. 구입의 경우는 설치 비용 전액을 일시불로 구입하거나 매달 일정 금액을 내는 페이먼트 방식으로 구입하게 된다. 리스의 경우는 장기간 정해진 금액을 페이먼트로 내면서 솔라 시스템을 소유가 아니라 빌리는 방식으로 자동차를 리스하는 것과 비슷하다고 보면 된다. 마지막으로 전기 구입 시스템(PPA-Solar Power Purchase)는 솔라 시스템 전체를 솔라 업체가 소유하고 설치된 솔라 시스템에서 생산되는 전기를 정해진 가격으로 공급받는 형식이다.

주택 매매에서 주로 문제가 발생하는 것은 일시불 구입을 제외한 위의 모든 경우에서 발생하게 된다. 많은 숫자를 차지하는 리스를 한 경우 리스에 묶인 셀러들은 현재 자신이 가지고 있는 솔라 시스템의 리스계약을 바이어에게 승계해야 하는 것을 거래 조건으로 내 걸게 된다. 하지만 실제 거래에서 바이어들이 종종 이 리스 승계 부분에 대해 거부 반응을 보이고 있다는 것이다. 바이어들은 셀러 측에게 매매 조건으로 솔라 시스템을 에스크로 끝나기 전까지 완불해 달라거나 리스를 승계해야 한다면 매매 가격의 재협상을 요구하는 경우가 비일비재하게 발생하고 있기 때문이다.

이뿐만 아니라 최근 HUD, Fannie Mae등 정부 융자기관들은 솔라 시스템이 설치되어 있는 주택들에 대해 융자조건을 더욱 강화하고 있다. 특히 에너지 절약을 위해 Cooling and Heating, 2중 창문, 솔라 시스템의 설치 비용을 융자해 주면서 1순위 담보를 요구하는 PACE 프로그램(Power Accessed Clean Energy)의 경우 바이어의 융자은행으로부터 융자상품을 재구입해 주는 패니매(Fannie Mae)나 프레디맥(Freddie Mac)에서 자신들의 융자를 1순위로 담보로 원하기 때문에 자신들의 융자를 1순위 담보 설정을 원하는 PACE융자와 대치되는 경우가 발생할 수 있어 바어어 은행으로부터 융자 자체를 거부 당할 수도 있기 때문이다.

또 리스를 한 경우에 바이어가 이 리스를 승계한다고 해도 솔라 시스템을 위해 매달 내야 하는 페이먼트 금액을 바이어의 비용으로 계산하기 때문에 론을 받을 때 비용이 그만큼 늘어나게 되어 불리할 수 있다.

만약 수 년 안에 집을 팔 생각이 있다면 당장의 전기료 절약보다는 실제 매매 시 솔라 시스템 때문에 발생할 수 있는 문제점을 먼저 곰곰이 검토해 보고 신중하게 설치에 나서야 한다. 이미 솔라 시스템이 설치된 주택을 팔 계획이 있다면 미리 솔라 회사에게 리스 승계 시 이전 비용과 함께 리스 승계 협상이 안 될 경우 완불 후 완전 본인 소유로 하는데 필요한 금액을 알아본 후 집을 시장에 내어 놓는 것이 좋다.

막상 오퍼가 들어오고 거래가 한참 진행 중인데 별안간 솔라 시스템을 둘러싼 리스 승계 문제 등이 등장한다면 바이어들은 당황하기 마련이다. 리스 승계를 꺼려하는 바이어들은 당장 페이먼트가 하나 더 늘어난 것도 부담이지만 한편으로 계속 새롭게 진화하는 신형 솔라 시스템과 더불어 수요가 늘어남에 따라 가격도 떨어지고 있는 추세인 것을 감안하여 기존 설치된 시스템을 승계를 주저하게 된다.

2024년부터 연방정부의 솔라 시스템 설치에 대한 세금 감면 혜택도 현 22%에서 0%로 혜택이 전혀 없게 되면서 수 년 내에 집을 팔 계획이라면 여러가지 본인의 상황을 고려해 설치에 나서야 한다.

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>