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곽동현 부동산 칼럼 - 주택 구입 후 재융자

2022-10-28 (금) 곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280

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작년까지만 해도 절반이 훨씬 넘는 신청자는 재융자 고객들이었다. 최근 이자가 급등한 뒤로 재융자는 거의 자취를 감추어 버렸다.

필자는 항상 30년 고정 모기지 이자가 6% 정도가 적절하지 않나 생각해 왔는데 과거 10년 넘도록 4% 이하 간혹 3% 미만까지 내려갔었다. 비 정상적으로 낮은 이자는 언젠가는 올라갈 것이라 예상을 했는데 정말 요즘은 이자가 매일 올라간다고 보면 된다. 현재 30년 고정이 7.5%까지 올라갔고 이 기세면 곧 8%까지도 올라갈 듯하다.

당연히 재융자는 자취를 감추었다. 하지만 지금 주택을 꼭 구입해야 하는 고객들은 불과 몇 달 전과 비교해서 두배가 넘는 이자를 내어야 한다. 많은 고객들은 기다리고 있지만 이런 와중에서 주택은 매매가 되고 있다. 어떤 고객이 주택을 구입하고 있는지 또 비싼 이자는 어떻게 탈출할 수 있는지 알아보자.

급등한 이자와 얼어붙은 시장
사상 초유의 고이자가 지속되고 있다. 모기지 이자가 7%를 넘어 이제 곧 8%까지 올라갈 것 같다. 이것으로 주택 시장은 완전히 얼어붙어 버렸다. 셀러 바이어 할 것이 없이 모기지 시장을 관망하고 있다.

작년 말 올초의 주택시장은 완전 반대였다. 펜데믹이 마무리되며 주택시장이 본격적으로 풀리자 오픈하우스에 주택을 보러 나온 고객들이 긴 줄을 서서 기다렸고 대부분 오픈하우스에서 리스팅 가격보다 훨씬 웃도는 오퍼들이 몇 개나 들어왔다.

이런 이유로 내 집 마련을 하려는 고객들은 그 희망이 점점 더 멀어져 갔고 마음에 드는 집이 나오면 무슨 경매를 하듯 가격을 올려 적어야 간신히 주택을 구입할 수가 있었다. 하지만 지금은 정 반대의 상황이 벌이지고 있다. 최근 한 달 동안 주택 구입을 희망한다고 사전 승인 (Pre-approval)을 문의해 온 고객도 몇이 되지 않는다. 그런데 그래도 주택 매매는 이루어지고 있다.

어떻게 보면 꼭 주택을 장만해야 할 고객이라면 지금이 주택 구입의 가장 적기일 수 있다. 모기지 이자가 천정부지로 올라 아무도 관심 없을 때, 이때는 경쟁이 거의 없다. 그리고 지금 마켓에서 주택을 팔려고 나오는 셀러는 어떤 이유든지 당장 팔아야 하는 상황에 직면해 있다.

이런 상황에서 훨씬 좋은 가격으로 내집장만이 가능하다. 물론 비싼 이자를 내야 하는 대가를 치러야 한다. 하지만 필자의 경험상 이렇게 갑자기 오른 이자는 반드시 조정이 될 것이다. 그럼 짧게는 6개월 길게는 한 1~2년 정도 좀 비싼 이자를 낸다고 각오를 하고 주택을 구입하는 것이다.

비싼 이자로 한 달에 몇 백 불 더 내면 그냥 몇 천불이다. 하지만 이때 몇 만불을 잘 네고를 하고 주택을 장만한다면 결코 손해 보는 장사는 아닐 것이다.

제로 비용 재융자
주택구입 후 재융자는 고객의 선택이다. 오늘 주택 구입하고 이자가 내려 다음 달에 재융자를 할 수가 있다. 물론 재융자는 클로징 비용이 발생하므로 잘 고려해서 해야 한다. 하지만 재융자는 여러 가지 방법이 있다.

간혹 고객들을 상담을 하다 보면 고객들의 집으로 배달되는 광고지에 클로징 비용 없이 재융자를 해주는 모기지 브로커가 있다거나 혹은 재융자를 하면 오백 달러를 크레딧으로 공제를 해준다는 내용이 있다고 한다.

물론 세상엔 공짜는 없다. 그것은 클로징 비용을 이자율에서 내부적으로 조절하는 방법인데 쉽게 설명하면 뉴욕서 50만 달러를 재 융자하면 클로징 비용이 대략 6천 달러 정도 들어가는데 이때 은행마다 매일 공시되는 이자가 있다.

가령 오늘 제로 포인트에 이자가 6%라고 하면 고객이 5.75%로 낮은 이자로 재융자를 받길 원하면 1포인트 정도 비용을 내어야 하고 반대로 6.5% 정도로 높은 이자를 받게 되면 대략 1포인트 정도 크레딧을 받을 수 있다.

그러니 조금 높은 이자를 받으며 받은 크레딧으로 재융자 비용을 줄일 수가 있다. 다시 말해서 7.5%로 높은 이자로 융자를 받았는데 한 일 년 뒤에 이자가 6% 로 내렸다.

하지만 더 내릴 수도 있을 것 같기도 해서 지금 재융자를 하면 비용만 나올까 걱정이 되고 그렇다고 7.5% 나 되는 이자를 계속 내는 것도 손해를 보고, 이때 이렇게 낮은 이자보다 좀 더 높은 이자로 클로징 비용 없이 재융자를 하고 또 이자가 더 내려갈 때 되면 또 재융자를 고려할 수 있다. 그러다 작년처럼 3% 이자로 내려가면 제대로 재융자를 할 수도 있다. 재융자에 대해서 전혀 거부 반응을 가질 필요가 없다.

또다시 30년으로 재용자?
재융자 상담을 하고 진행을 시작하기까지 고객이 가장 망설이는 부분이 또다시 모기지를 30년으로 새로 시작하는 결정이다. 힘들게 3~4년 열심히 모기지를 부어 왔는데 재융자를 해서 낮은 이자는 마음에 드는데 또 어떻게 30년을 새로 시작하느냐는 것이다.
간혹 고객 중에는 모기지 이자가 6%에 육박하는데 10년 이상 모기지를 내어왔다고 모기지 재융자를 급구 사양하는 고객이 있다. 이 고객은 모기지 프로그램이 30년 고정 밖에 없는 것으로 생각하고 모기지를 얻게 되면 빌린 금액의 30년 동안의 이자를 무조건 다 갚아야 되는 것으로 오해하고 있다.

현재 10년을 갚아도 아직 20년이 남아 있고 15년으로 재융자를 하면 5년이나 단축된다. 좀 더 정확히 이야기를 하면 융자를 꼭 30년으로 재융자할 필요가 없다. 앞에 언급한 고객이 비싼 이자를 내고 일 년 정도 지나 이자가 내려 재융자를 한다고 가정하면 재융자를 30년 아니라 29년으로도 받을 수 있다.

시중 대부분의 은행들은 고객이 현재 남아 있는 기간으로 재융자를 해주는 상품들이 있다. 또다시 30년으로 돌아가는 것이 부담이 된다면 남은 기간만 융자하고 클로징 빙용은 없이 이자만 내려 매달 페이먼트를 내릴 수 있다면 재융자를 하지 않을 이유가 없다.

오늘은 고이자에서 어떻게 내집마련을 하고 높은 이자를 어떻게 조절해서 월 페이먼트를 내릴 수 있는지 알아보았다. 지혜가 필요하다 모두가 망설일 때 그때가 기회이고 높은 이자라고 도망칠 때 그때 무슨 유익함이 있는지 살펴볼 필요가 있다.

가장 딜 하기 좋은 시기가 이런 때다 그리고 재융자의 묘미를 잘 이해만 한다면 비용도 들이지 않고 기간도 늘어나지 않고 지혜롭게 월 페이먼트를 내릴 수 있다. 많은 고객이 도움이 되었으면 한다.

문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>