오늘은 부동산 소유권이 이전됨에 따라 재산세는 어떻게 달라지는지를 알아보고자 한다. 참고로 앞으로 설명되는 모든 내용은 부동산 재산세에 관한 것이지 재산 상속세가 아니라는 점에서 혼동이 없길 부탁드린다.

모든 부동산은 원칙적으로 소유권이 변동되면 재산세가 새로이 책정되게 된다. 캘리포니아에서는 처음 부동산을 구입한 시점의 구입가 격을 기준으로 재산세 산정기준액(Assessed Value)이라는 것이 정해지게 되며 이 재산세 산정기준액은 매년 전년에 비해 최대 2% 이상은 올릴 수 없게 규정하고 있다. 부동산 재산세는 이 재산세 산정기준금액의 1%를 세금으로 책정하게 되며 여기에다 기타 여러가지 특별세금을 더해서 카운티마다 차이는 있지만 대략 년 1.1~1.65% 의 세율이 정해지게 된다.

예를 들면 JOHN이라는 사람이 30년 전에 10만달러에 자신의 거주하는 주택을 구입했다고 하자. JOHN의 집의 현시세는 100만달러가 되었다고 해도 JOHN은 1년에 2% 이상 못 올리는 법의 혜택을 보아 처음 재산세 산정기준액인 10만달러에서 30년 동안 매년 2%씩 오른 금액인 18만달러를 기준으로 재산세를 내게 된다. JOHN이 속한 카운티 재산세 세율이 1.1%라고 하면 JOHN의 재산세는 18만달러에 1.1%인 1,980달러를 내면 되게 된다.

하지만 어떤 사람이 JOHN이 사는 동네에 100만달러짜리 집을 지금 새로 구입했다면 이 사람은 구입 가격 100만달러에 1.1%을 적용한 1만1,000달러를 재산세로 내게 되어 JOHN에 비해 무려9,020달러의 재산세를 더 내야 한다. 이 재산세 산정기준액(Assessed Value)을 매년 2% 이상 올릴 수 없는 혜택은 소유권이 다른 사람에게 이전되면 더 이상 누릴 수 없게 된다.

하지만 아래의 예외의 경우에는 이 2% 혜택을 계속 지속할 수 있게 된다.

첫째, 부모가 자녀들에게 소유권을 이전하는 경우다. 이 경우는 아래 두 가지로 다시 갈리게 된다. 여기서 자녀란 친자녀뿐만 아니라, 사위, 며느리 모두 포함한다. ▲부모가 거주하는 주택을(Primary Residence) 자녀들에게 상속이나 이전하는 경우는 현재 재산세 사정기준액에 상관없이 무조건 부모들이 소유하고 있던 재산세 산정기준액을 그대로 자녀들에게 적용된다. ▲부모가 거주하는 부동산이 아닌 경우도 100만달러까지는 현재 부모들이 가지고 있는 재산세 산정기준금액을 ＄1,000,000까지는 그대로 적용받고, 넘는 금액에 대해서만 시세대로 재산세가 산정되어 적용받게 된다. 여기서 언급한 100만달러라는 금액은 현 시세가 아니라 자녀에게 소유권 이전 당시의 부모들이 갖고 있는 재산세 산정기준이 100만달러 미만이라는 것이다.

이 혜택 조항은 부동산 숫자에 관계없이 무한정 이러한 혜택을 받을 수는 있는 것은 아니다. 한 번씩만 이 혜택을 받을 수 있다.

유의할 점은 카운티에서 자동으로 재산세를 조정해 주지 않기 때문에 타이틀 상속 이전 후 꼭 3년 안에 “Claim for Reassessment Exclusion for Transfer between Parent and Child” 양식을 카운티에 등록해야 이 혜택을 누릴 수 있다. 둘째, 주로 부부들이 공동으로 부동산을 소유하고 있는 경우 소유권의(Title) 형태가 “Joint Tenants with right of survivorship” 혹은 “Community Property with right of survivorship” 로 되어 있는 경우 부부 중 한사람이 먼저 사망을 하면 살아있는 배우자가 지분을 모두 가지게 된다. 이 경우도 재산세산정기준이 사망 당시 시세대로 다시 재산정되지 않고 현재 내고 있는 낮은 재산세 혜택을 특별한 경우 몇 가지 만을 빼고는 대부분 그대로 적용 받을 수 있게 된다. 셋째, 부동산을 개인 소유에서 Trust로 이전하는 경우다.

이외에도 2021년4월1부터 시행되고 Proposition 19에 의해 55세 이상인 본인 거주용 주택소유주는 평생에 3번까지 자신의 재산세 산정기준액을 새로 산 집으로 옮겨 갈 수 있다. 카운티 상관없이 모든 카운티로 재산세 산정기준액을 가져 갈 수 있지만 타주로 이사 가는 경우는 이 혜택을 누릴 수 없다

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>