주택융자에 있어서 아무리 강조해도 지나치지 않는 것이 수입과 지출이다. 이 두가지만 제대로 이해를 하면 내집마련이 가능하다.
그런데 아직도 고객들 중에는 우버로 한달에 얼마를 번다고 이것으로 융자를 받을 수 있냐고 묻는 고객들이 있다.

물론 본인이 우버로 받는 수입이나 랜트를 주고 받는 수입은 분명 수입이 분명하다.
하지만 중요한 것은 이런 수입들은 은행은 고객들의 마음처럼 그대로 적용하지 않는다는 것이다. 이번 시간은 고객이 생각하고 있는 수입과 은행에서 인정하는 수입과 어떤차이가 있는지 그 수입이 부족하면 지출을 이해하여 가급적 줄일 수 있는지 알아 보자.

1. 수입대비 지출
수입이 아주 많은 경우는 상관이 없지만 대부분의 경우 수입의 많다고 융자가 되고 적다고만 힘든 것은 아니다.

은행은 총수입대비 부채상환 비율인 DTI(Debt to Income Ratio)에 따라 융자 승인을 결정한다. 최근 몇몇 로컬 은행에서 추가 비용을 내고 수입 증빙 없이 해주는 상품도 나오고 있지만 대부분의 시중은행은 아직 수입 증빙을 요구하고 DTI가 은행 가이드라인에 맞아야 융자 승인이 난다.

다운에 따라 차이가 있지만 20%이상만 다운을 하면 DTI 50%까지 융자 승인이 나고 있다. DTI 50% 라는 의미는 지출이 수입의 절반 이상을 넘으면 융자가 안된다는 뜻이다. 예로 고객의 한달 수입이 5천달러라고 하면 총 지출이 2500달러 미만이어야 한다.

만약 크레딧 리포트에 자동차나 카드빚등 500달러의 월 지출이 있고 구입할 주택의 세금과 보험이 1000달러라고 가정하면 2500달러에서 앞서 두 지출의 합1500달러를 뺀 나머지 1000달러가 모기지 월 페이먼트가 되고 여기에 해당하는 금액을 은행에서 빌릴 수가 있는 것이다.

수입과 지출의 비율을 이해했다면 이제 어떤 수입을 은행에서 수입으로 간주를 하는지를 알아 보자.

2. 은행에서 보는 수입
수입에 가장 기본은 직장인의 W2와 급여명세서(Pay Stub)이고 자영업자의 경우는 개인세금 보고(Form 1040)와 회사 세금보고서이다.
가장 기본이 되는 자료이다. 그러니 본인이 직장인인지 자영업자인지에 따라 필요한 서류가 다른 것이다.

먼저 직장에 소속에 되어 급여를 받을 경우 매년 초에 받는 W2가 필요하고 급명 명세서인 Pay stub이 필요하다.

급여 명세서는 회사에 따라 Weekly, Biweekly, Semi monthly 그리고 Monthly로 받는다.
심사관은 급여 명세서에 나온 급여 기간과 날짜를 보고 정확히 일년 연봉을 산출하고 그것에서 12달을 나눠서 한달 수입을 책정한다. 일년을 정해진 연봉으로 받는 경우라면 아주 간단하지만 고객에 따라 갖가지 수당들을 함께 받는 고객도 있다.

예로 보너스, 커미션, 오버타임, 등 기본 급여 외에 받는 부가적인 수입이 있는데 이런 기본 급여외 모든 종류의 수입은 은행에선 2년치의 평균 수입을 기준으로 한다.

일한지가 2년이 기준인데 예외가 있다. 그것은 대학을 졸업하고 갖 직장에 취직이 되어 그 기록이 2년이 채 되지 않을 경우 졸업 증명서와 최근 급여로도 은행에서 수입으로 간주를 하고 융자가 가능하다 단 이 경우 보너스나 오버타임은 2년이 되지 않았으므로 제외된다.

만약 본인의 수입이 보너스나 오버타임이 많을 경우 지난 2년 동안 그해 마지막에 받은 급여 명세서를 꼭 준비해야한다. 대부분 급여 명세서에는 모든 항목이 그해 동안 받은 총액이 표시된다. 그것을 YTD(Year to Date)라고 한다. 두번째로 본인이 자영업을 할 경우 개인 세금 보고서인 Form 1040와 회사 세금보고서가 필요하다.

최근 융자 심사가 완화되어 개인세금 보고서를 1년치 요구하는데 그래도 2년치 수입을 본다고 가정하고 준비하는 것이 안전하다. 가끔 자영업 고객들이 자신이 어떻게 회사 세금보고를 하는지 모르는 고객들이 있는데 회사 세금보고는 여러가지 방법으로 이루어진다.

가장 작은 규모의 회사 보고는 개인 세금 보고 안에 회사보고를 같이 하는 방법인데 우버나 부동산 에전트등 수입을 1099으로 받는 고객들이 따로 회사를 설립하지 않을 때는 여기에 속한다.
그리고 회사보고를 코퍼레이션을 만들어 할 경우 그 종류에 따라 1120, 1120S, 1065등 다양하게 세금 보고를 한다.

3.은행에서 보는 지출
앞서 DTI를 설명하며 지출에 대해서 간략히 설명하였다. 지출은 크게 두가지로 분류를 한다.

크레딧 리포트상 표시되는 월 페이먼트 즉 크레딧 카드빚의 미니멈 월페이먼트, 자동차 페이먼트, 학자금 융자나 기타 개인 융자로 받은 월 페이먼트가 포함된다. 그리고 구입주택으로 지출되는 페이먼트이다.

여기에는 모기지 원금 이자 그리고 세금과 보험이 포함되고 콘도나 코압일 경우 관리비까지 포함된다. 그럼 지출에 포함되지 않는 것은 어떤 것이 있냐 하면 생명보험등 지출, 전화비나 전기세, 자동차 보험료 등은 지출에 해당하지 않는다.

간혹 고객들중에 본인은 크레딧 카드를 매월 전부 갚아서 빚이 없다고 하는 분이 계신데 크데딧 카드는 빚은 무조건 크레딧 조회를 했을 때 리포트에 나오는 발란스의 미니멈 페이먼트가 지출이 된다.

즉 수입이 적어 지출을 줄여 DTI를 맞추길 원한다면 융자 받을 즈음 한달 전부터 아예 크레딧 카드 사용을 자재하면 된다. 그리고 자동차 페이먼트는 수입이 적은 고객들에겐 굉장히 치명적이다.

리스 같은 경우 한달만 남아 있어도 상관없이 그 페이먼트가 지출이 되고 융자를 받은 차일 경우 리포트상 남은 개월수가 10달 미만일때만 지출에서 뺄 수 있다. 그러니 융자를 희망한다면 자동차페이먼트를 미리 정리를 해둘 필요가 있다.

한가지 팁은 주택구입시는 DTI를 보기 때문에 자동차 페이먼트가 걸림돌이 되지만 자동차 구입이나 리스는 DTI를 크게 보지 않고 크레딧 점수를 본다.
그러니 자동차 구입을 주택구입과 비슷한 시기에 고려한다면 주택구입을 우선으로 하면 된다.

DTI와 수입과 지출을 알면 주택 융자는 거의 끝난 것이다. 특히 자영업자들은 좀더 전무적인 상담이 필요하다. 중요한 것은 주택 구입전 전문가와 상담을 받아보고 본인의 재정 상태와 융자 능력을 미리 검토해 보는것이라 하겠다.

문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>