필자는 미국 와서 딱 1년 만에 집을 장만한 이력이 있다. 아무것도 몰랐는데 단지 매월 내는 렌트비가 너무 아까와 무작정 주택을 장만해야 되겠다 마음먹은 것이 동기가 되었다. 마음을 먹은 뒤 처음으로 한 것이 바로 크레딧을 쌓는 것이었다.

당시 방문 비자로 오더라도 소셜 넘버를 주던 시절이여 한국은행을 통해 시큐리티 크레딧 카드를 만들 수 있었다.

당시 기억으론 200달러 정도를 먼저 입금하고 그 한도 내에서 사용했는데 몇 달을 그렇게 사용하니 500달러까지 올려 주고 백화점카드와 주유카드로 만들 수 있었다. 이렇게 한 일 년을 사용하니 주택장만이 가능한 크레딧 점수가 되었다.

이번 시간은 일반 고객들이 궁금해하는 크레딧 점수 관련하여 어떻게 하면 쉽고 빠르게 주택을 장만할 수 있는 크레딧을 쌓을 수 있을지 알아보자. 기본적으로 크레딧 점수를 제공하는 회사는 세 곳이 있다. TU(TransUnion), XPN(Experian) 그리고 EFX(Equifax)이다.

크레딧 점수는 여러 곳에서 필요하지만 주택 융자시 크레딧 점수는 이 세 곳 점수중 가운데 점수가 사용되고 두 명 이상 같이 융자받을 경우 평균점수가 아니라 그중 크레딧이 가장 낮은 사람의 점수가 적용된다. 위 세 곳의 회사에서 아주 비슷한 기준으로 크레딧 점수를 산정하는데 대략적인 기준을 알아보자.

1. 크레딧은 점수로 나온다.
크레딧 점수는 300~850점까지 분포가 된다. 일반적으로 미국인들 66% 정도가 크레딧 점수가 670점 이상이다.

점수 별로 분포를 보면 300~579 전체 16% 아주 나쁨, 580~669 전체 18% 나쁨, 670~739 전체 21% 보통, 740~799 전체 25% 좋음, 800~850 전체 20% 아주 좋음. 융자를 받는 데는 일반적으로 620점 이상 정도면 융자가 가능하고 점수가 낮을수록 이자가 높다든지 불이익이 있지 융자가 안 되는 것은 아니다.

그리고 크레딧 점수만 좋다고 융자를 해 주는 것은 아니지만 한 일 년 정도 크레딧 관리만 잘하면 700 정도는 가능하다.

2. 크레딧에 영향을 주는 항목들
크레딧 점수는 크게 다섯 가지 항목으로 점수가 형성이 된다. 첫째가 점수의 35% 정도로 가장 큰 비중을 차지는 크레딧 페이먼트 기록이다. 둘째로 30%를 차지하는 남아 있는 잔고 비율이다. 셋째는 점수의 15% 차지하는 크레딧 사용 기간이다.

넷째는 점수의 10% 크레딧의 종류이다. 마지막으로 점수의 10%를 차지는 새로운 크레딧 기록이나 조회 등이 있다.

3. 크레딧 페이먼트 기록
크레딧 점수 형성에 가장 큰 영향을 미치는 부분이다. 크레딧은 말 그대로 이 사람에게 돈을 빌려 줬을 때 얼마나 잘 갚아 가는 가를 측정하는 것이다. 그러니 당연히 과거 갚아 온 기록을 보고 점수를 산출한다.

크레딧 종류에 따라 연체했을 때 내려가는 점수 폭이 다른데 주택 모기지 융자 같은 경우 한 달만 연체를 하면 거의 100점 정도가 내려갈 수도 있고 한 달 연체로 주택융자를 1년 정도 못 받을 수 있을 만큼 치명적이다. 페이먼트 기록은 각종 콜렉션이나 법원에서 받은 판결문(Judgment)도 이 항목에 해당한다.

특히 한국분들이 많이 놓치는 부분이 병원비 연체와 전화 빌 연체 등이다. 미국 병원 제도가 아주 복잡해 치료를 한번 받으면 검사하는 곳이 여러 군데이고 담당 의사도 달라 병원 치료 후 각각 다른 곳에서 고지서를 받는다.

어떤 것은 보험으로 다 처리가 되고 어떤 것은 보험으로 처리되더라도 나머지 부분을 본인이 내어야 하는 것도 있다. 은행에서 고객의 크레딧을 조회하다 보면 병원에서 콜렉션이 걸린 것을 가끔 보게 되는데 이런 것들은 거의 몇 백 불이나 심지어 몇십 불인 경우도 있다.

이런 대부분의 경우는 제대로 병원 고지서를 읽어 보지 않고 무시해서 발생되는 것들이다. 또한 전화회사에서 콜렉션을 건 경우도 있는데 이런 것들은 이사를 가거나 전화를 바꾸거나 할 때 발생되는 약간의 페이먼트 고지서가 고객들에게 제대로 전달되지 못해서 발생하는 경우다.

또는 한인 경우 친척들이나 가족들에게 대신 이름을 빌려주고 전화기를 개통해 주는데 이때 상대방에서 전화 빌을 제대로 갚지 않았을 경우도 있다. 이름을 빌려 준다면 그 후에 관리를 하는 것이 더 중요하다.

4. 남은 잔고
크레딧 점수 형성에서 두 번째로 큰 영향을 미치는데 이것은 대부분 크레딧 카드 사용에서 발생이 된다. 크레딧 카드를 만들면 카드회사에서 무한 도로 사용하는 것이 아니라 한도액을 명시해 준다.

간혹 고객들이 한도액까지 사용하고 다음 달에 미니멈 페이먼트만 잘하면 크레딧 기록이 문제가 없다고 생각을 하는데 전혀 그렇지가 않다. 매달마다 사용한 크레딧 카드를 전부 갚아가면 가장 좋다.

하지만 사용한 크레딧 카드를 모두 못 갚을 경우가 있다. 이때 카드빚은 한도액의 절반 이상은 갚아야 한다. 절반 이상 남은 발란스가 다음 달로 넘어가면 그때부터 크레딧 점수가 내려간다.

예를 들면 백화점에서 가구를 샀는데 천 달러이다. 이것을 백화점 카드를 오픈하고 1년 동안 무이자로 나눠 낼 수 있다고 한다면 그 백화점 카드 한도가 2천 달러는 넘어야 다음 달에 100달러만 내더라도 점수가 내려가지 않는다. 항상 명심해야 할 것은 한도액의 절반 미만이 유지가 되어야 한다.

5.크레딧 사용기간
크레딧 사용기간도 점수 형성에 중요한 영향을 미친다. 그래서 주택 모기지를 얻고 한 일 년 정도 갚아 나가면 크레딧이 훌륭한 점수 이상 유지가 된다.

그다음이 자동차 페이먼트이다 자동차 페이먼트도 장기적으로 갚아 가므로 크레딧 점수를 높이는 좋은 방법이다. 그리고 크레딧 카드는 여러 종류가 있는데 가급적 본인에게 맞는 카드를 오랫동안 사용하는 것이 크레딧 점수를 높이는 좋은 방법 중하나이다.

6. 크레딧 종류
앞서 이야기한 것처럼 크레딧의 종류도 중요한데 은행에서 융자를 받기 위해선 크레딧 라인이 최소 4개 정도가 일 년 정도 꾸준히 사용되면 좋다. 주택 융자, 자동차 융자, 학자금 융자, 크레딧 카드 순으로 점수 형성에 영향을 미친다.

7. 마지막으로 새 크레딧 오픈
크레딧을 새로 오픈하면 점수를 좀 깎는다. 물론 크레딧 조회를 하더라도 점수는 약간 내려간다. 그렇기 때문에 주택융자에 앞서서 크레딧 카드를 새로 열거나 자동차를 리스나 융자를 받거나 하는 것 등은 절대 조심해야 한다.

특히 융자를 진행 중에는 어떠한 세일의 유혹에도 참아야 한다. 소탐대실을 현장에서 여러 번 경험한다.
이처럼 크레딧만 잘 관리하더라도 주택장만 외에도 각정 해택을 받을 수 있으니 숙고 하고 지혜롭게 본인의 크레딧을 관리하자.

문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>