주택시장이 많이 좋지 못하다. 비록 주택뿐만이 아니다 여러 부분에서 경기침체의 징조가 옆 보인다. 여러 가지 이유가 있는데 전쟁, 원자재 상승, 공급망의 문제, 코비드의 여파, 특히 게스 값의 폭등이 있다.

여기에 연준에서 기준금리를 올해만 세 번을 올렸는데 조만간 0.5~0.75% 더 오를 전망이다. 최근 주택 모기지 이자는 30년 고정이 6%가 넘어섰다. 이런 이자는 2008년 스브프라임 사태가 일어나기 전에 보던 숫자들이다.

물론 모기지이자가 상승할 것이라는 것은 몇 해 전부터 예측은 했으나 그래도 몇 달 사이에 2%가 넘게 올라 버리니 그냥 멍하니 쳐다만 보고 있다. 이로 인해 주택 융자와 재융자 신청건수는 급감을 하였는데 이럴 때일수록 더 먼 미래를 내다보고 주택시장의 장기적을 플랜을 짜야되지 않을까 싶다.

이번 시간은 주택시장이 점점 얼어 가고 있지만 먼 시장을 내다보며 어떻게 주택으로 재테크를 할지를 알아보기로 하자. 요즘처럼 주식 가격이 바닥을 치면 그래도 안전한 투자는 부동산이다라 고객들이 많다. 이 처럼 주택으로 어떻게 그 가치를 높일 수 있을지 하나하나 짚어보자.

1. 팔고 사고할 경우
이참에 내 집을 팔고 더 큰 집으로, 일반적인 경우 현재 살고 있는 주택을 처분하고 더 큰 주택으로 이동하는 것이 가장 쉬운 재테크이다. 이때 현재 살고 있는 주택을 먼저 클로징하고 구입할 집을 뒤에 클로징 하는 경우 가장 이상적이다. 흔하지는 않지만 오전에 파는 집을 클로징 하고 오후에 사는 집을 클로징 하기도 한다.

그런데 상황이 여의치 않아서 팔려고 하는 현 주택보다 구입하는 주택을 먼저 클로징 할 경우 고객은 현 주택을 팔기까지 두 모기지 페이먼트를 지불하게 된다.

혹 고객의 수입이 월등히 많아 두 모기지를 지불하고도 수입 대비 지출 비율인 DTI(Deb to Income Ratio)가 50% 이하가 유지가 되면 문제가 없으나 대부분 고객들의 수입으론 두 모기지 페이먼트를 충당하기는 어렵다.

간혹 팔려는 집과 구입하는 집 모두가 계약이 되었는데 구입하는 것을 먼저 클로징 할 경우 현 주택의 세금과 보험을 포함한 모기지 페이먼트를 지출해서 제외시킬 수 있는 방법이 있는데 필요조건은 우선 팔려는 현 주택의 매매 계약서가 필요하고 그리고 구입 시 필요한 클로징 비용 외 양쪽 모기지 융자 페이먼트를 6개월 이상 할 수 있는 잉여 자금을 은행에 보여 줘야 된다.

만약 현 주택의 에퀴티가 30% 이상일 경우는 양쪽 모기지의 2개월 치만 필요하다. 에퀴티란 주택 소유주의 실질적 주택 자산가를 말하는데 가령 50만 달러 주택에 융자가 30만 달러 남아 있다고 하면 이 주택의 에퀴티는 20만 달러이고 40%가 된다. 그래도 가장 안전한 방법은 먼저 팔고 구입하는 것이다.

2. 현 주택을 2nd 홈으로
간혹 현재 콘도나 코압을 갖고 있고 팔지 않고 추가로 주택을 구입하려는 고객들이 있다. 이때 구입하려는 주택을 주거용으로 하고 현 주택을 2nd 홈으로 간주할 수 있다.

이 경우는 고객의 수입은 양쪽 주택 모두를 충당할 수입이 필요로 하다. 그리고 앞의 경우와 마찬가지로 구입 시 필요한 클로징 비용 외 양쪽 모기지 융자 페이먼트를 6개월 이상 할 수 있는 잉여 자금을 은행에 보여 줘야 되며 현 주택의 에퀴티가 30%가 넘을 경우는 양쪽 모기지의 2개월 치만 필요하다.

잉여 자금은 체킹, 세이빙 그리고 Stock이나 401K 등 각종 은퇴연금도 가능하다. 그리고 현 주택의 감정은 은행에서 간략한 감정으로 가격 산출이 가능하다. 반대로 지금 주거용 집은 그대로 두고 플로리다는 타 주에 2nd 홈을 구입할 수 있다.

많지는 않지만 뉴욕 뉴저지 주택 소유주가 플로리다나 텍사스로 주택을 하나 더 구입하려는 고객들이 있다. 물론 근처 은행에서 타주 주택 구입 융자도 가능하다. 당연히 수입이 충분히 두 주택을 값을 정도 여력이 되어야 융자 승인이 나온다.

3. 현 주택을 렌트로
마지막 경우는 현재 살고 있는 주택을 렌트로 주고 구입하는 주택을 주거용으로 할 경우이다. 이때 현 주택의 세금과 보험을 포함한 모기지 월 페이먼트는 렌트 수입으로 충당이 되므로 본인의 수입 외에 DTI 계산 시 렌트 수입을 추가할 수가 있다. 하지만 렌트 수입을 충족시키는 조건들이 만만치가 않다.

현재 은행에서 렌트 수입을 인정하는 조건들을 알아보면 첫째 현 주택이 최소 에퀴티가 30% 이상 남아 있어야 가능하다. 즉 현 주택이 모기지가 어느 정도 안정이 되어 있는 상태여야 한다. 둘째로 구입하는 주택의 클로징 비용 외에 에퀴티에 상관없이 최소 6개월 이상 두 주택의 페이먼트를 감당할 여력의 잉여 자금을 보여 줘야 한다.

이때 잉여 자금은 Stock이나 401K 등 은퇴 자산도 상관이 없다. 셋째 은행은 현 주택의 렌트 리스를 꼭 필요로 하는데 친인척 관계의 리스는 인정하지 않고 제 3자에 의한 렌트 리스가 필요하다.

넷째 렌트 리스와 아울러 첫 달치 임대료와 최소 한 달치 이상 보증금으로 받은 체크가 필요한데 테넌트에게 받은 체크 역시 은행에서 정산 처리가 완료된 사본이 필요하다. 즉 은행은 실제 테넌트와 랜드로드의 매매 계약 이행을 확인하길 원한다.

반대로 투자용으로 주택을 구입할 수도 있다. 2nd 홈과 투자용으로 구입하는 것의 가장 큰 차이는 투자용은 랜트 수입의 75%를 수입으로 사용할 수 있다는 것이다.

즉 주택을 하나 더 장만하고 싶은데 지금 수입이 좀 부족하다면 투자용으로 구입하면 구입하는 주택의 랜트 수입이 75%를 간주를 해주므로 상당히 유리하게 DTI를 낮출 수 있다. 하지만 그만큼 투자용으로 구입하게 되면 이자가 비싸다. 지금 주거용 이자가 6% 정도니 투자용은 훨씬 더 높다.

하지만 랜트 수입이 잘 형성되는 곳이라면 좀 비싼 이자를 주고라도 하나 더 장만해 놓으면 몇 해 지나지 않아 이자가 내려가 재융자 기회도 있고 그만큼 주택 가격이 상승하면 은퇴 후 안정적인 수익이 될 수도 있다. 중요한 것은 안전하게 랜트 수익을 낼 수 있는지역을 잘 찾아야 한다.

모두가 어려운 시기를 지나고 있다. 코비드때는 그래도 정부 보조금이 적잖게 나와서 다행이었는데 이게 딱 끊기고 나니 특히 리테일 가게를 운영하는 업체들이 많이 힘들어하고 있다. 그래도 우리가 살고 있는 미국은 세계에서 가장 부유한 국가이다.

뭘 해도 기회가 있는 땅이니 너무 움츠려 들지 말고 긍정적인 생각으로 가슴을 펴고 다시 한번 일어서 보길 기대한다.

문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>