요즘 주택 매물이 적다. 구입하고자하는 바이어는 많은데 매물이 없으니 오픈 하우스만 해도 구름떼 처럼 바이어들이 몰리고 있다. 이처럼 셀러 마켓이 되니 셀러들이 바이어들에게 모기지 조항없이 계약을 요구하고 있다.

주택을 꼭 구입하고 싶은데 셀러는 모기지 조항을 빼자고 하고 융자가 나오지 않으면 어떨께 될까? 무슨일이든지 그렇듯 융자도 100% 승인되어 클로징 된다는 보장은 없다.

수많은 컨디션중 하나라도 치명적인 문제가 생길 경우 융자 승인이 취소 되는 경우가 발생한다.
그럼 구입한다고 일정금액을 디파짓을 하고 융자 승인이 중간에 문제가 생겼을때 고객이 디파짓한 비용은 어떻게 될까? 또 셀러는 오랜시간 한 바이어만 바라보고 새로 이사갈 집을 구했다면 상황이 복잡해진다.

이번시간은 주택 매매 계약을 하고 중간에 융자 승인에 문제가 생겼을때 어떤 방법으로 처리가 되는지를 알아보자.

1. 모기지 조항 (Mortgage Contingency)

모기지 조항이라 함은 바이어가 셀러와 변호사를 통해서 매매 계약서를 작성할때 하는 계약 조항중에 하나를 말하는데 바이어가 캐쉬로 구입하는 것이 아니라 주택 담보로 융자를 받을 경우 계약서가 작성된 뒤 바이어와 셀러가 일정 기간을 약속을 하고 바이어가 융자 승인을 받을 수 있는 시간을 허락하는 것이다.

통상 45일 정도로 그 기간 내에 바이어는 융자 신청을 하고 융자 승인서를 받으면 된다. 만약 45일 내로 융자가 어려워 질 경우 은행에서 취소된 편지를 받아서 제출함으로 안전하게 계약금을 돌려 받을 수 있는 장치이다.

2.노 모기지 조항 (No Mortgage Contingency)

노 모기지 조항은 계약서에 앞서 말한 모기지 조항없이 계약을 하는 것이다.
간단히 캐쉬로 매매 계약이 이루어 지면 당연 모기지 조항이 있을 필요가 없다. 그리고 융자를 받더라도 모기지 조항 없이 계약을 하는 경우가 있다.

이럴경우 융자에 대한 책임은 전적으로 바이어에 있으며 혹시라도 융자를 못 받게되면 계약금을 제대로 돌려 받지 못할 것을 각오해야 할 것이다.

3. 셀러가 원하는 노 모기지 조항

시장이 셀러가 유리한 셀러마켓이 형성이 될 경우 셀러는 굳이 모기지 조항을 넣는 것을 원치 않는다. 그래서 캐쉬 바이어를 선호하게 된다. 주택 매매는 여러 가지 환경이 맞물려 있다.

셀러 입장에서 매매 계약을 하게 되면 당연 클로징 되어 이사를 나가는 것으로 계획을 잡게 될 것이다.

그런데 2달 이상 기다렸다 바이어가 융자를 못 받아서 계약이 취소가 될 경우 셀러 입장에서 굉장히 곤혹 스러울 것이다. 이마 셀러가 새로운 주택 구입을 진행할 수도 있고 따뜻한 남쪽 주로 이주하는 경우도 있을 것이다.

이 모든 계획이 틀어지게 된다. 그러니 셀러는 계약하면 원하는 날짜에 정확히 클로징 하길 희망한다.
그래서 최근 셀러들은 1~2만불 적은 오퍼라고 하더라도 10~20% 내외 다운하는 오퍼보다는 캐쉬 오퍼를 선택한다.

4. 노 모기지 조항의 예 1

새로 타운하우스나 콘도를 개발 업자가 지을 경우 빌더들이 건물을 전부 짓기전에 모델하우스를 먼저 차려놓고 분양에 들어간다.
바이어들이 선계약을 하는 이유는 건물이 다 지어졌을 때는 분명 계약 당시보다 시세가 한참 올라 갈 것을 기대하고 미래를 위해서 투자를 하는 것이다.

이처럼 새로운 콘도나 타운 하우스를 구입하기 위해서 구입가의 최소 10%에서 20%를 정해진 시간까지 먼저 예치해야 하는데 이 예치금(Earnest Money)은 대부분 빌더 변호사의 구좌(Earnest Account)에 예치가 된다.

이때 개발업자들은 개개인과 매매 계약을 작성할 때 모기지 조항 없이 거래를 원한다.
그도 그럴것이 계약하고 클로징까지 수개월이 걸리는 데 그만큼 충분한 시간을 주는데도 바이어가 융자를 못 받았다면 그건 바이어에게 책임을 묻게 되고 개발업자도 계약 하나하나 마다 융자까지 신경을 쓰다보면 일의 진척이 어렵다.

아울러 빌더의 변호사는 대부분 거대한 로펌들이다.그러니 새 콘도나 코압을 구입 할 경우 고객들이 미리 철저히 준비를 하고 계약을 하여야 할 것이다.

5. 노 모기지 조항의 예 2

지금처럼 셀러 마켓일 경우 바이어는 원하는 주택을 구입하기 위해서 공격적으로 오퍼를 넣으려고 노 모기지 조항을 꺼낼 수 있다.
셀러 입장에서 아무리 캐쉬 딜이 있다고 하더라도 1~2만불 더 받고 융자에 문제가 없다면 굳이 캐쉬딜을 고집할 필요가 없다.

그리고 노 모기지 조항으로 진행하기 위해선 바이어는 사전에 철저히 융자에 관련하여 준비를 마쳐야 할 것이다.
수입이 일정하고 은행에 필요한 자금만 충분히 예치 되어 있다면 노 모기지 조항은 크게 두렵지 않을 것이다. 하지만 철저한 주의가 필요하다.


6. 노 모기지 조항에선 계약금은?

노 모기지 조항으로 진행이 되었는데 정말로 융자가 문제가 되었을 경우엔 어떻게 될까? 그럼 계약금 전부를 포기를 해야 하나? 그럼 그 계약금은 셀러가 가져가는 것일까? 그렇지는 않다.

노 모기지 조항으로 진행이 되어 융자가 문제가 되어 딜이 취소가 되더라도 계약금은 셀러가 가지긴 어렵다.

계약금은 주택 계약중간에 변호사 구좌에 펜딩되는 상황이다. 셀러는 다시 다른 바이어를 찾게 되고 기존 바이어는 계약금을 돌려 못받지만 그 집에 계약금을 설정(Lien)해 둘 수있다.

즉 셀러는 그 집을 클로징 하기 위해서 설정된 계약금이 해결 되어야 한다.
이때 셀러가 기존 바이어와 계약으로 손해본 금액 등이 변호사와 합의하에 정리가 되고 나머지는 바이어가 돌려 받게 된다.

물론 이런 경우가 발생하지 않아야 하지만 이런 경우에 변호사의 역할도 중요하다.
계약상 모기지조항을 충분히 이해하고 안전한 내집마련을 계획하길 기대해본다.
문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>