최근 갑자기 모기지 이자가 급등을 하였다. 30년 고정 모기지를 거의 6% 가까이 된다.15년 넘게 융자일을 해오며 이렇게 이자가 갑자기 오른 적도 처음인것 같다. 이자가 이렇게 오르다보니 재융자는 발길이 딱 끊겼고 또 주택 구입도 딱 필요한 고객들만 진행이 되고 있다.

이자가 오르니 고객들도 심기가 많이 불편하다 진행하던 은행에서 더 낮을 곳을 찾아 진행하다 말고 쇼핑을 하는 고객들도 생겼다. 이렇게 이자가 심하게 오른 이 시점에서 이자를 어떻게 락인을 할 수 있을지 알아 보자.

모기지 이자이라는 것이 고정되어 있는 것이 아니라 여러 가지 변동요인으로 인해서 매일 바뀌는데 며칠 아니 몇 주일 동안 고요한 호수처럼 변동이 없을 때도 있는 반면 지금 처럼 매일 풍랑을 만난 바다처럼 심하게 오를 때도 있다. 간혹 시장의 큰 변화에 따라 하루에도 한 두 번 바뀔 때도 있다.

이때 고객은 융자를 신청하는 시점부터 이자를 고정 할 수가 있는데 이것을 이자율을 잠근다는 의미로 Lock In이라는 용어를 사용한다.아마 모든 고객들이 이자율이 가장 낮은 시점에서 모기지 융자 얻기를 바랄 것이다. 그럼 좀더 구체적으로 Lock In에 대해 살펴보자.

1. Lock In 기간
고객은 신청하면서부터 원하는 시점에 이자를 Lock In 할 수가 있다. 하지만 이자를 Lock In 한다고 해서 신청부터 클로징까지 무한정 Lock In이 되는 것은 아니다. 융자 프로그램이나 은행에 따라 약간씩 차이는 있지만 은행에서 제공하는 이자율 Lock In은 그 기간이 60일 정도이다.

이것은 Lock In한 이자율이 고정한 시점부터60일까지 지속된다는 의미이다. 60일 동안 Lock In을 하고 60일 안에 클로징이 되면 문제가 없지만 60일 안에 클로징을 못하게 되면 Lock In 기간을 연장하게 된다. 그리고 코압에 한해서는 락인을 90일 까지 가능하다 그것은 코압은 그만큼 클로징 까지 시간이 더 걸리기 때문이다.

2.Lock In 연장
대부분 은행에서는 비용을 받지 않고 60일 정도를 Lock In 할 수 있다. 그런데 60일이 지나서도 클로징이 되지 않을 경우 Lock In 기간을 연장을 해야 되는데 이때는 비용이 발생된다.

보통 연장은 하루당 0.2포인트 정도 부과되는데 은행마다 약간씩 차이는 있다. 한편 처음부터 고객이 60일이 아니라 90일 고정을 원할 경우 60일 이후 한달 연장하는 것보다 처음 부터 90일로 비용을 좀 내고 이자 고정하는 것이 유리하다. 하지만 이자가 오르락 내리락 하고 있는 상황에선 처음부터 비용을 내고 90일씩 고정할 필요는 없다.

또한 고정 기간이 지나더라도 경우에 따라 추가 비용을 내지 않고 몇 일간은 더 연장해주는 은행들도 있다.더구나 최근 은행들이 심사가 지연되는 재융자일 경우 대부분 락인되고 그 연장 비용은 따로 받지를 않는다.

3. 이자율 Floating
만약 고객 중 은행에 융자 신청을 했는데 이자가 조만간 더 내려 갈 것 같아서 Lock In을 하고 싶지 않을 땐 어떻게 할까? 이때 이자를 Floating하는 방법이 있다. Floating은 말 그대로 이자를 고정시키지 않고 매일 변동되는 이자율 위에 떠 있도록 놔두는 것을 말한다.

이자를 Floating으로 두었다가 클로징 즈음 이자가 낮을 때 Lock In을 하면 된다. 특히 새로 지은 주택을 구입할 경우 클로징 날짜를 가늠하기가 어렵고 빌더가 예상하는 클로징 날짜 보다 항상 여러 가지 변수가 생겨 클로징이 늦어지게 마련이다. 또한 셀러가 주택을 팔고 새로 이사갈 집을 구해야 할 상황이라도 클로징 날짜를 예상하기가 쉽지 않다.

이럴 경우 이자를 섣불리 고정했다 클로징이 늦어질 경우 원치 않은 Lock In 연장 비용이 발생한다.이럴 경우이자율은 Floating을 해 놓고 클로징 날짜가 확실히 잡혀지면 그때 가서 Lock In을 하면 된다. Floating을 해둔 이자는 클로징 열흘 정도 전에는 이자율 Lock In을 해야된다.

어떤 은행에선 이런 Floating 방법을 재융자에선 적용하지 않는다. 그 이유는 재융자 고객이 이자를 Floating으로 융자를 신청하고선 이자가 원하는 시점까지 내려 갈때 까지 클로징을 하지 않고 무작정 기다리는 것이다. 이로 인해 융자은행엔 클로징을 않고 이자가 내려가기만을 기다리는 재융자 파일들이 산더미 처럼 쌓이게 된다.

그래서 몇몇 은행은 재융자는 융자 신청부터 무조건 Lock in을 하고 진행을 요구한다. Floating의 잇점은 또하나 있다. 주택 구입으로 융자를 신청하고 처음부터 Lock in을 하지 않고 Floating을 했다고 하자 그런 뒤 융자가 승인이 나고 타이틀이 끝나고 거의 클로징 준비가 되어서 다음주 정도에 클로징이 될것 같다면 이젠 이자를 Lock In을 해야 할 시점이다.

이때 Lock In 기간을 60일까지 하는 건 별 의미가 없다. 왜냐면 다음주엔 클로징이 가능하니 말이다. 이때 Short Term Lock In을 하면 고객은 크레딧을 받을 수가 있다. 앞서 언급한 것 처럼 60일 Lock In하고 그 기간이 지나서 클로징하면 이자를 연장 해야 되고 비용이 발생한다고 했는데 이와 공평하게 Floating을 하지 않고 기다렸다 클로징 막판에 30일이나 15일 정도로 Lock In을 하면 약간의 포인트 크레딧을 고객이 받게 된다.

4. Lock In 뒤 이자가 내려갔을 때
이자를 Lock in을 하고 클로징때 까지 이자가 올라가면 아무런 문제가 없으나 반대로 이자를 고정했는데 이자가 내려가면 그때부터 필자가 고달파진다. 하지만 한번 고정한 이자는 풀기 힘들다고 이해하면 된다. 그것은 이자를 Lock In한다는 것 자체가 고객과 은행간의 약속이기 때문이다.

즉 5.5%로 고정을 했는데 클로징 때 와보니 이자가 올라서 6%로 되었다고 은행에서 올라간 이자로 한다면 말도 안될 것이다. 이와 마찬 가지로 고객의 결정으로 이자가 고정 되었는데 클로징 즈음에 와서 이자가 내려가더라도 고객이 감수를 해야 된다는 것이다. 하지만 아주 간혹 이자를 고정했는데 이자가 너무 많이 내려갔을 때가 있다.

이자율이 급격히 떨어져 이자가 0.25% 이상 내려갔을 때 그때는 은행에서 이자를 약간 조정 해 줄 수는 있다 하지만 새로 내려간 이자의 부분만큼을 다 기대하긴 힘들다. 또 어떤 은행은 Lock In을 하고 이자가 내려가서 문제가 생기는 분쟁을 막기 위해 추가 비용을 내면 한번 이자를 풀고 다시 Lock In 할 수 있는 기회를 주는 은행들도 간혹있다.

아무튼 지금은 모기지 이자가 너무 심하게 올랐다. 고객은 묻는다 락을 하는게 좋을지 아님 몇주더 기다려 보다 하는 것이 좋을지. 하지만 은행에선 절대 이런부분에 대해서 예상해서 손님께 이야기하는 것을 금하고 있다. 분명한건 과거 수년 동안 모기지 이자가 너무 낮았다는 것과 또 올라도 너무 급하게 오르고 있다는 것이다.

문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>