임대수익이 보장된 부동산에 대한 수요가 워낙 높고 더구나 물가 상승폭이 높은 요즘 수익성 건물에 대한 투자 대비 수익률은 3.5%에서 4.5% 정도로 모기지 이자율 5% 보다도 오히려 더 낮아진 상태이다. 이러한 부동산 투자 시장에 대해서 바이어는 보다 개발자와 같은 시각에서 비어 있는 빈 땅이나 테넌트가 없는 건물을 분석하고 투자하는 새로운 시야가 더 필요한 요즘이다. 높은 수익률을 가져다 주는 투자 결과물을 만들기 때문에 잠재력이 있는 인구가 유입하고 있는 도시를 중심으로 땅을 찾아서 투자하는 것이 현명한 방법이다.

땅을 구입하려는 목적이 투자용이라면 다세대 주택 개발이 가능한 R2, RD, R3, R4 또는 상가용 C조닝에 가야 하는 것이 맞고 거주 목적의 땅을 구입하려면 A조닝이나 R 조닝을 찾아야 한다.

타운내에 주거용 렌트 수요가 높고 4유닛까지 모기지 이자율의 유리함 등의 이유로 RD, R3 또는 R4 조닝의 6,000스퀘어피트에서 8,000스퀘어피트의 대지에 4 유닛을 신축하는 것을 지난 수십년간 많이 보았을 것이다. 현재 두 개 이상의 랏이 인접해 있는 R3와 R4 조닝은 랏 하나에 150만달러에서 200만달러까지 육박한다. 완공된 4 유닛은 300만달러에서 350만달러에 팔리고 있다.

리테일 상가 조닝인 C조닝에 목만 좋으면 익스프레스 카워시, 퀵서비스 레스토랑, 리테일 쇼핑센터가 지어진다. 현재 애너하임에 새로 신축된 빌딩에 익스프레스 카워시 테넌트가 20년 입주 리스 계약이 된 대지 0.84에이커 매물은 현재 700만달러 투자율 4.25% 에 매물이 올라와 있다. 땅을 구입한 후에 테넌트를 찾고 건물까지 짓는 방법도 있지만 그라운드 리스 계약으로 테넌트로 하여금 직접 건물을 짓도록 할 수 있다. 그라운드 리스 계약을 하면 땅주인은 상가 건물에 대한 감가상각을 할 수 없지만 TI 를 제공하거나 건축비를 부담하는 등의 추가 비용에 대해서 부담이 적다. 실제로 개발이 완료된 인컴이 보장된 투자매물을 찾는 바이어들은 건물관리에서 자유로운 NNN 투자 매물에 대해서 수요가 높기 때문에 그라운드 리스를 불편해 할 이유가 없다. 팬데믹에 직격탄을 맞아서 문을 닫은 식당들이 자주 매물에 나오고 있다. 오리건주, 워싱턴주 전역에 파파이스 치킨과 버거킹을 새로 지어서 오픈하고 있는 한 회사는 1에이커 땅의 C 조닝 대로변 땅을 100만달러에 구입하여 드라이브 스루 시설 등 3,000스퀘어피트 건물을 짓고 투자율 4.5% 에서 5% 정도인 대략 300만달러 초반 가격에 투자자에게 판매를 하고 있다.

전원주택을 위해서 집을 짓고 나무를 심어서 가꿀 수 있는 A 조닝 땅들은 남가주 주변 필렌, 애플밸리, 빅터빌, 리틀락, 프레지어팍, 레익휴 등 북쪽 방면에서 자주 볼 수 있다. 여기도 가격이 많이 올라서 2 에이커 대지와 10년 미만의 새로 지어진 집과 땅을 모두 포함하여 스퀘어피트당 200달러에서 250달러 가격에 거래가 되고 있다. 빈 땅은 대략적으로 1에이커에 1만 2,000달러 정도이다.

과수재배나 그린하우스를 지으려면 물과 전기를 저렴하게 공급 받을 방안을 미리 집 구입 당시에 고려해야 하기 때문에 물과 관련한 남가주 상황을 고려해서 북가주나 오리건주, 워싱턴주로 이동하는 사례도 많다. 이 지역 대지 가격이 거의 배가 올라, 1에이커 내외의 땅이 10~20만달러에 매물로 나와 있다. 1,500스퀘어피트 집과 1에이커 대지의 해변가 주변 단독주택이 70~90만달러대인데 에어비앤비를 활용한 단기 렌트 용도로 많이 활용이 된다. 집 전체 대여비가 하루 300~500달러선이고 예약이 밀려 있다.

땅 구입시에 제일 먼저 확인해야 하는 것은 타이틀 리포트에 올라와 있는 예외조항에 대한 검토와 더불어 땅 오염에 대한 조사이다. 특히 C 조닝, M 조닝 땅의 경우 반드시 1차 서면으로 땅 오염 관련 리서치 보고서를 받고 필요에 따라서 직접 실험실 토양 테스트까지 확인해야 한다. 비용이 들지만 절대로 깨끗한 땅임을 확인해야만 한다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 드림부동산 부사장>