지난 몇 달간 바이어들에게서 가장 많이 받은 질문은 작년 팬데믹 시작 후 주택가격이 급격히 올랐는데 지금 주택을 구입해도 되는지, 또 이와 맞물려 팬데믹으로 인한 불경기가 1년 이상 장기간 지속되고 있는데 주택 페이먼트를 못해 2008년의 서브프라임 같은 대량의 차압 사태로 인해 주택 가격의 하락이 또 다시 오지 않을까 걱정하는 것들이 주류를 이루었던 것 같다. 이중 차압 문제가 현재 얼마나 심각하며 앞으로 주택 시장에 어떤 영향을 줄 것인가에 대해 알아보고자 한다.

대답부터 하자면 2008년 서브프라임 사태와 같은 대량 주택 차압 사태는 거의 오지 않을 것이라는 데 대부분의 주택전문가들과 필자는 동의하고 있다. 아무런 대책 없이 맞이 했던 서브프라임 사태와는 달리 이번 팬데믹 사태 후 정부가 실시한 ‘CARES Act 차압 방지 프로그램’을 통해 차압 금지, 모기지 상환 유예(Mortgage Forbearance) 등이 적기에 실시되면서 일단 팬데믹으로 인한 대량 차압 사태는 피해 갈 것으로 보인다.

현재 모기지 상환 유예 프로그램에 들어 있어 있는 주택 오너의 숫자는 지난 2020년 말 기준으로 약 270만가구이고 미국 전체 주택 융자 가구 수의 약 5.5%에 해당하는 수치이다. 이 수치는 코로나19 사태로 인한 대량 실업 영향으로 모기지 상환 유예 프로그램을 가입한 주택 오너 수가 절정을 이루었던 작년 팬데믹 직후 인 2020년 3월의 8% 비해 2.5% 내려간 상태이다. 수치만 내려간 것이 아니라 내용면에서도 작년 말 기준으로 모기지 상환 유예 프로그램을 졸업한 주택 오너들의 대부분인 87%에 해당하는 주택 오너들이 재상환 스케줄(Repayment schedule) 조정 등을 통해 페이먼트 문제를 은행과 원만히 해결하고 유예 프로그램에서 나오게 된 경우여서 일단 차압에서 비껴가게 됨으로 대량 차압을 몰고 온 서브프라임 사태와는 전혀 다른 양상을 보여주고 있는 것이다.

단, 작년 말 상환 프로그램의 혜택에서 빠져 나온 주택 소유주 중 약 13%만이 은행과 아무런 추가 협상 없이 유예 프로그램에서 나오게 되어 이러한 주택 오너들은 앞으로 차압의 위험에 노출될 가능성이 있어 보인다. 약 32만5,000 가구가 이에 해당된다. 지난 서브프라임 때 차압, 숏세일 등의 주택 차압 매물 숫자가 약 1000만 가구였던 것을 생각해 보면 서브프라임 사태에 비해 현재 차압 위기에 노출된 숫자는 불과 서브프라임 사태의 약 3%정도의 지나지 않는 경미한 수치인 것이다.

따라서 이러한 통계 자료를 볼 때 앞으로 서브프라임 때와 같은 대량 주택 차압 사태는 거의 일어날 가능성이 희박해 보인다고 해도 과언이 아니다.

또 현재 미국 경기가 백신 배포와 맞물려 실업률 하락과 팬데믹 이전으로의 경기회복 기대감으로 2021년 올 한 해 경기가 무척 활성화될 것으로 기대되면서 이러한 차압 위기에 있는 주택 소유주들에게도 고용 기회가 제공될 수 있어 차압 위기에 놓인 주택 오너들의 숫자는 이보다 더 줄어들 가능성이 있다.

이와 더불어 팬데믹 이후에 주택 시장에 몰아친 엄청난 주택 구입 경쟁으로 인해 지난 한 해 주택 가격이 급등함으로써 주택 소유주들 대부분은 많은 에퀴티를 소유하고 있는 것도 대량 주택 차압 사태를 예측하기 힘들게 하는 부분이다.

부동산 통계자료 전문 기관인 ‘리얼티 트랙’(Realty Trac)에 의하면 올 1월 말 기준으로 70%의 주택 소유주들이 최소 20%의 주택 에퀴티를 소유하고 있고, 일부 다른 리포트들은 90%의 주택 소유주들이 최소 10% 이상의 에퀴티를 소유한 것으로 나타났다. 이런 통계자료를 통해서도 차압 위기에 노출된 주택 오너들의 차압 위기 탈출은 충분한 에퀴티를 가진 상태에서 매매나 재융자 등을 통해 차압 위기에서 쉽게 빠져 나올 수 있음을 보여주고 있다.

따라서 현재로서는 주택 가격의 급격한 하락이나 또는 대량 주택 차압 사태는 당분간 거의 오지 않을 것이라는 게 필자의 의견이다.

문의 (714) 726-2828

<스티븐 김 파이오니아 부동산 대표>