작년 부동산 시장에서 폭발적인 수요를 끌었던 단독주택의 인기가 1월에도 그 질주가 이어지는 분위기다. 재택근무가 자리잡으면서 그 동안 내 집 장만을 미루었던 바이어들도 본격적으로 나서고 있어서 수 많은 단독주택 구입을 원하는 바이어들은 리스팅 가격 보다 5만달러 이상, 100만달러 가격표가 붙은 집들인 경우 10만달러씩을 올려서 오퍼를 해도 잡을 수가 없는 상황에 직면해 있다.

가뜩이나 코로나로 오픈 하우스가 금지되어 있어서 PEAD 폼이라는 코로나관련 안내 서류에 서명한 후 스케줄 하여 마스크를 쓰고 어렵게 집을 보아왔는데, 이제는 융자 승인서까지 미리 제출해야만 집을 볼 수 있게 하고 있다. 단 이틀 동안만 집을 보여주고 나서 일주일만에 에스크로에 들어가는 경우도 많다.

전국부동산협회(NAR)는 작년보다 올 2021년도에 더 주택 판매가 늘어날 것이라고 전망했다. 이자율이 당분간 2% 대에 머물고 있어 바이어들이 일생일대의 이자율 기회를 최대한 활용하고, 기존 홈오너들은 코로나19로 집을 옮기기 쉽지 않은 상황과 집을 팔고 새로운 집을 구매하기가 쉽지 않은 상황이 겹치면서 기존 집을 팔지 않고 있어 집 값은 올해에도 최고가를 경신하고 바이어들 사이에서 구입 경쟁이 격화될 것을 예고했다.

이 와중에 바이어들은 어떤 때보다도 더 많은 트러스트(trust) 세일을 접하고 있다. 요즘과 같이 매물이 적은 시장 상황에서 단비와도 같은 매물이지만, 일반적인 주택구입 절차와는 달리 터마이트와 홈워런티 등 집 상태에 대한 수리보장이 없고 인스펙션, 융자, 집 감정에 대한 컨틴전시(contingency) 등 세 가지를 모두 제거할 것을 요구받을 수 있기 때문에 바이어에게 매우 불리한 세일이다.

그러나 요즘처럼 핫한 주택시장에서 바이어들이 적극적으로 이러한 트러스트 세일 매물에도 관심을 보이고 있다. 어떤 바이어들은 일반 리스팅 오퍼할 때도 융자를 제외한 모든 컨틴전시를 제거해야 다른 바이어들 사이에서 경쟁력이 있기 때문에 트러스트 세일과 별차이가 없다고 불만을 토로하고 있다.

홈오너가 사망한 경우에 등기상 오너가 아닌 대리인이 세일을 진행하게 되는데, 그 중 법원에서 확인을 받지 않아도 되는 프로베이트(Probate) 세일은 바이어의 오퍼를 받아들이고 난 후 선택된 오퍼를 유산상속자들에게 알리고 보통 15일간의 기간을 주어 여기서 반대 의견이 없으면 바로 에스크로를 오픈할 수 있다. 집 값이 100만달러 미만인 경우에 에스크로 기간을 10일로 요구하는 경우도 많으며, 순조롭게 진행되는 경우 2주 내 늦어도 한 달 안에 클로징을 할 수도 있어 일반적인 리스팅보다 집 수리와 집에 관한 정보(disclosure) 내용이 생략된 채로 구입해야 하는 단점이 있음에도 불구하고 많은 바이어들이 많은 관심을 보이고 있다.

법원에서 확인을 받아야 하는 프로베이트 세일의 경우, 여러 개의 오퍼 중에서 선택된 오퍼를 가지고 변호사는 세일을 진행하겠다는 청원서(petition)를 법원에 파일을 하게 된다. 법원 히어링 날짜를 받게 되기까지 대략 5주에서 6주 걸린다. 그 날짜는 리스팅에서 볼 수 있도록 공표되고 히어링 당일 날 더 높은 가격으로 구입하는 바이어가 있는지를 확인하는 절차를 거친다. 법원에서 선택된 오퍼로 진행하도록 컨펌을 해 주는 즉시 10일간의 에스크로가 오픈이 된다. 결국 60일에서 75일 정도 시간이 필요하다. 아주 작은 확률이지만 히어링에서 더 높은 가격을 제시하는 바이어가 나타나면 선택된 오퍼는 구입 기회를 잃게 되고 디파짓을 전액 돌려 받게 된다.

1월 커머셜 부동산 관련 동향과 관련해 80억달러 프로젝트인 라스베가스와 애플밸리간 고속철 사업이 오는 4월에 착공한다는 소식이다. 투자 부동산이 아닌 웨어하우스와 인더스트리얼 분야는 꾸준히 수요가 있어서 높은 가격 상승을 유지하고 있다. 최근 구독자수 2억명을 보고한 넷플릭스를 중심으로 확장세에 있는 관련 산업 인구가 할리웃 지역에 지속적으로 유입이 되면서 LA 한인타운에 신축 4유닛에는 월 4,000달러 대에 3베드 새 아파트에도 꾸준히 렌트 수요가 있다.

문의 (213) 626-9790

<해리 정 드림부동산 부사장>