고단하고 긴 2020년을 보내고 새로운 한해가 시작되고 있다. 2019년 말에 시작된 코로나는 2020년을 온통 팬데믹으로 얼룩지게 만들었다. 과연 정상적인 생활로 돌아 올 수 있을까 하는 의문을 안고 새해를 시작한다.

현재 백신이 나오긴 했으나 변종 코로나까지 우려 되는 상황이라 2021년도 어떤 방향으로 진행 되어 나갈지 좀 처럼 예견하기 쉽지가 않지만 그래도 이 시간에는 한해의 주택시장과 모기지 시장을 조심스럽게 이야기 해보려고 한다.

#1. 주택 시장
지난해 주택시장은 코로나로 인한 팬데믹에도 불구하고 성장세를 보여왔다고 볼 수 있다. 주택시장에 특이한 현상은 코로나로 인해 고층 콘도보다는 외곽지역 주택들이 활발히 거래가 되었다.
아마 2021년 주택시장도 외곽지역 큰 주택을 중심으로 매매가 활발히 이루어질 전망이다. 반면 맨하탄의 고급 콘도들은 조금 견해가 갈린다.

팬데믹으로 시작한 재택근무가 점점 자리를 잡고 있는 터라 아무래도 좁은 환경에 비싼 고층콘도 보다는 코로나 등의 질병에 조금은 더 자유롭고 공간이 넓은 교외로 이사를 가는 사람들이 많아져 콘도들의 가격이 내릴 것이라는 일반적인 견해와 또 다른 한편으로는 그래도 세계의 중심 되는 뉴욕의 맨하탄의 콘도 가격은 절대 내리지 않을 것이라는 기대와 이번 팬데믹으로 고급 콘도 가격이 주춤하는 이때가 바로 투자하기 적기라고 보는 견해도 있다.

일단 분명한 것은 2021년도는 단독 주택을 중심으로 활발하게 매매가 이루어 지고 가격 또한 상승세를 탈것은 분명해 보이고 맨하탄의 고층 콘도 가격은 아무래도 코로나의 여파에 따라 가격대가 조금 요동치지 않을까 예상을 해 본다.

#2. 모기지 시장
지난해 모기지 이자는 코로나로 시작해서 팬데믹으로 끝났다고 보면 된다. 사상 최저의 이자가 연속 기록을 갱신해 왔고 30년 고정 이자가 2.5% 까지 내렸으며 15년은 거의 2%에 근접하게 내렸다. 2021년 시작도 이자가 아주 낮게 하루하루 진행되고 있는데 이런 이자가 언제까지 지속 될 지는 모르겠다.

아마 모기지 이자 또한 팬데믹이 언제까지 지속 될 지에 따라 변수가 많을 것 같다. 지난해에 이어 이런 낮은 이자는 모기지 시장에서 재융자에 불을 지폈다. 지난해 팬데믹과 아울러 재융자 러쉬가 아직까지 꺼지지 않고 있다.

일반 시중은행들은 재융자 신청이 하도 많아서 거의 6개월은 기다려야 클로징을 할 수 있을 정도이다. 최근 고객들 중에는 일년만에 또 재융자를 신청하는 고객도 생겨났다. 남은 융자 금액이 클수로 1% 정도 내리면 큰 금액이 줄어든다.

아직 재융자를 하지 않은 고객들이 있다면 더이상 기다리지말고 이자를 알아 보고 얼마나 월페이먼트를 줄일 수 있을지 알아 보길 바란다. 또 이런 낮은 이자가 다시 올까 싶을 정도도 좋은 이자가 지속되고 있다.

#3. 융자 가이드라인
코로나로 시작한 팬데믹이 융자 가이드라인도 바꾸어 놓았다. 특히 재융자는 예전 같으면 45일 정도에 클로징을 할 수 있었다. 그러나 최근 밀려 오는 재융자 신청자 들로 6개월씩 걸리다 보니 은행에서 요구하는 서류들이 훨씬 더 많아 졌다.

팬데믹으로 직장을 잃을 수도 있고 기존의 월 페이먼트를 연체할 수도 있고 이런 상황들이 생기다 보니 예전엔 크레딧 조회 한번으로 클로징까지 추가 서류 검토는 없었으나 최근은 거의 매달 고객이 내는 모기지 페이먼트 기록을 요구를 한다.

그리고 회사에서 받는 급여 명세서도 요구를 한다. 융자 심사중에서 가장 힘들게 하는 부분이 자영업 자들의 소득증빙이다. 예전엔 자영업자의 2년치 세금 보고만 보던 것에서 세금 보고후 6개월이 이상이 지나면 현재 수입 지출표인 Profit & Loss를 제출 해야 했는데 펜데믹으로 최근 은행에서 60일이 지나면 또 요구를 하고 있다.

이런 이유로 재융자를 신청한 고객들 중에 자영업을 하시는 분들은 P&L을 두번씩 요구 받는다. 물론 이런 서류는 공인회계사가 준비를 해주고 각종 수입 지출을 검토후 작성할 수 있는 것이나 비용 또한 만만치가 않다.

이와 같이 반복되는 컨디션들로 많은 파일들이 클로징을 못하고 가득 가득 쌓여 가고 있다. 필자도 고객과 은행 심사관들과 사이에서 여간 곤욕스럽지가 않다. 고객은 도대체 언제 클로징 하냐고 아우성이고 심사관들은 몰려 드는 서류 심사로 모두가 지쳐 있다. 그렇다고 언제까지 이런 상황이 지속 될 지 모르니 인원을 무작정 충원하는 것도 위험이 따른다.

#4. 한인들의 주택 구입 전망
한인 주택 시장에 대해서는 다룰 부분이 아주 많은데 큰 그림은 한인들의 주택 매매가 점점 줄어 들고 있다는 것이다. 여러가지 이유가 있으나 가장 큰 이유는 과거 10년 전에 비해 해마다 이민자가 줄어 들고 있는 것이다.

이것이 나쁜 것만은 절대 아니다. 이민이 줄어든 것은 그만큼 본국인 한국이 살기가 좋아 졌다는 뜻이다. 언론에서는 항상 못 살것 같이 떠들지만 과거 10년 전과 비교해 보면 한국 엄청나게 성장을 해 왔고 많은 부분에서 주도적인 역할을 이미 하고 있다.

그러다 보니 이민자들은 줄고 이민 1세대들이 하던 비지니스들도 2세가 물려 받는 것 보다는 다른 이민자들에게 넘기는 사례가 많아 졌다. 최근 한인분들의 주택 구입을 들여다보면 대부분 이민 2세들이 미국 회사에서 급여를 받는 분들이 많아졌다.

필자가 십년도 더 전에 은행에서 융자를 처음 시작할 때는 거의 전부가 자영업에 종사하는 분들이셨다. 특히 한인 자영업자들은 리테일 소상공인들이 주류를 이루었는데 온라인 매매 특히 아마존이라는 블랙홀과 같은 기업이 등장함으로로 인해 수많은 군소 리테일 가게들을 빨아 들어 버렸다.

여기에 팬데믹까지 겹쳐 한인 리테일 가게들은 고사 직전에 이르렀다. 이러니 주택시장에 자영업 한인들이 설자리가 없어진 것이다. 불행이도 이런 현상은 2021년에도 계속 지속될 것 같으며 다행히 2세들을 중심으로 부모와 함께 융자를 받아 주택을 구입하는 한인들이 점점 늘어 나고 있다. 팬데믹이 한인 사회의 직업군을 새롭게 정리하는 계기가 되지 않을까 싶다.

문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>