점점 더 많은 외국인 투자자들이 미국 부동산에 투자할 수 있는 기회를 이용하는 사례가 급증하면서 이와 관련된 법들에 대한 관심도 높아가고 있다.

외국인에 의한 미국 부동산의 소유 및 처분에 적용되는 미국 세금 관련법은 미국민에게 적용되는 법들과는 다른 측면이 있다. 부동산 관리자는 외국인 소유주를 위해 부동산을 관리할 때 특별한 법을 따르며, 외국인 투자자에게 매도하는 사람은 원천 징수 대리인으로 분류될 수 있다.

미국에 투자하는 외국인이든 미국의 부동산 전문가이든 외국인이 단기 거주지로 부동산을 취득하거나 투자를 하기 위해 매입하는 것을 지원하는 일을 하는 사람이라면 세법이 혼란스러울 수 있다.

다음은 몇 가지 기본 규칙이다. 미국에 투자하는 모든 외국인은 미국 법률 및 회계 법인을 고용하여 법인을 구성하고 필요한 세금 신고서를 제출할 것을 적극 권장한다.

■법적 구조

법인형태에 대한 선택은 외국인 투자자에게 절대적으로 중요하다. 자산 보호는 항상 주요 관심사이지만 적절한 법인을 통해 세금을 극적으로 최소화 할 수 있다. 간단히 말해서 외국인은 미국에서 부동산을 ‘보유’할 때 선택할 수 있는 3 가지 옵션이 있다. C-Corporation, 유한책임회사(LLC), 유한 파트너십 (LP)이 그것이다.

일반적으로 미국 시민이나 거주자는 임대 부동산에 LP를 사용하지 않고 LLC를 고수한다. 이것은 대부분의 외국인 투자자에게도 해당되며 일반적으로 LLC는 잠재적으로 세금 및 추가 세금 환급을 절약하기 위해 가장 좋은 방법이다.

그럼에도 불구하고 원산지와 미국 사이에 존재할 수 있는 모든 조약을 조사하고 확인하는 것이 항상 중요하다. 많은 미국 조약에서 C-Corporation에서 외국 주주 또는 파트너에 대한 배당금에는 15%의 세율만 적용된다.

■원천세

외국인이 미국에 신고해야 할 세금 보고서에 대해 언급하기 전에 ‘원천 징수 세’ 문제가 있다. 기본적으로 연방국세청(IRS)은 원천 징수 대리인(부동산 중개인, 소유권 회사 또는 부동산 판매자일 수 있음)이 미국에 세금을 납부하도록 임대 또는 부동산 판매에서 세금을 원천 징수한다.

■소득세 환급

미국 재산을 임대하거나 판매하기 위해 미국 재산을 보유한 외국인은 연간 세금 신고서를 제출해야 한다. Form 1040NR은 비거주 외국인 개인의 경우, Form 1120-F은 외국 기업의 경우 필요하다. 단일 회원 LLC가 모든 경우에 1040NR 만 필요하다고 말할 수 있었으면 좋겠지만, 국가에 따라 다르다. 예를 들어, 단일 회원 LLC를 보유한 캐나다인도 1120-F를 제출해야 한다. 다시 말해, 전문 회사의 지원을 강조하는 것은 절대적으로 중요하다.

적시에 제출된 소득세 신고서에 신고서를 첨부하여 결정이 내려지면 순 임대 상황에서도 원천 징수 의무가 없다.

일단 결정은 IRS의 동의 없이 취소 될 수 없다. 이 결정은 미국 내 무역 또는 비즈니스 행위와 효과적으로 연결된 소득에 대한 원천 징수 면제에 대한 외국인 청구 증명서 인 W-8ECI 양식으로 이루어진다.

■관련 부동산 전문가

미국 부동산 전문가는 부동산 거래에 영향을 미치는 연방 세법을 준수하기 위해 미국 부동산에 대한 외국인 투자자를 적절히 다루는 방법을 알아야 한다. 그들은 개인 또는 기관이 미국인으로 취급될 것인지 외국인으로 취급될 것인지를 결정하는 규칙을 잘 알고 있어야 한다.

또한 미국 임대 소득이 있는 외국인 투자자에 대한 미국 연방 소득세의 기본 사항도 잘 알고 있어야 한다.

따라서 진지하게 받아 들이고 문제가 도사리고 있는 현실을 안내할 수 있는 세무 전문가와 상담하고 지원을 받는 것이 매우 중요하다.

문의 jum@jumoffice.com

<준 엄 CFPⓇ EA 세무사>