내년 주택 시장이 붕괴될 것이라는 전망과 그렇지 않다는 전망이 팽팽하게 맞서고 있다.

미국 부동산 시장은 몇 년간 상승과 조정이 반복되고 있다. 올해는 코로나19에도 불구하고 호황이 지속되고 있다는 점이 눈에 띈다. 최근 미국 주택 시장은 버블이 한창이던 2007년보다 더 활발한 움직임을 보이고 있는 중이다. 전미부동산협회에 따르면 미국의 올해 9월 주택 판매량은 14년 만에 최대치를 경신했다.

▲ 30년 고정 모기지의 경우 금리가 올해 평균 3.0%에서 내년에는 3.3%로 소폭 상승하겠지만 여전히 역대 최저 수준이며 주택 바이어들이 충분히 감내할 수 있는 수준이라는 것이다.

▲ 투자에는 여러 방법이 있지만, 부동산이 가장 믿을 만하다고들 얘기한다. 집은 인간의 기본적인 삶을 충족하는 데 있어 없어서는 안 되는 조건이다. 경제 시각으로 보면 집을 통해 렌트 수익을 받을 수도 있고 물가 상승에 따라 집값 상승이 기대되기 때문에 장기적으로 절대 가격이 떨어 질 수 없는 수익 구조가 갖고 있는 것이 집이다.

부동산에 투자하는 목적은 당연히 재산 증식이다. 그리고 대부분의 투자자가 정도 차이는 있어도 성공적인 투자로 부를 누리고 있어 투자 부동산의 거래가 끊이지 않고 있다.

▲ 대부분의 부동산 투자자들은 다음의 세 가지를 잘 활용하여 부동산 부자가 되었다고 말할 수 있다.

1) 먼저 부동산을 구입할 때 30~40%의 다운페이먼트를 지렛대(Leverage) 삼아 큰 투자를 한다. 건물을 소유하게 되면 가장 좋은 소식도 역시 세금에 관해서다. 이자에 대한 혜택이 이자 지불한 것을 경비로 인정 해 주기 때문이다.

2) 그 후에 부동산을 소유하고 있는 동안 건물에 대해 매년 감가상각을 하여 절세를 한다. 감가상각만큼 경비가 되어 내가 번 돈에서 공제를 받은 후 세율에 따라 세금 절약을 해 주기 때문에 고액 납세자에겐 부동산 투자는 반드시 해야 할 머스트 투자 리스트가 될 수 밖에 없다.

3) 마지막으로 ‘1031 교환(Exchange)’을 활용하는 것이다.

부동산을 매각한 다음에 차익이 생겼을 경우 그 매매 차익에 따른 양도소득세(Capital Gain Tax)를 국세청(IRS)에 내야 한다. 이때 합법적으로 세금을 내지 않고 장기간 연기할 수 있는 방법이 있다.

▲ 집 관리와 관련해서 지출하는 비용을 단순 관리 비용이 아닌 개선 (improvement) 비용으로 인정받게 하는 것이 중요하다. 집을 수리하는 데 드는 비용은 공제 불가다. 그러나 집의 가치를 높이는 성격의 지출은 매각 시 절세 방안으로 활용할 수 있다. 멋지게 리모델링한 후 마켓에 내 놓으면 빨리 팔리고 가격도 잘 받을 수 있으니 금상첨화이다.

▲ 부동산, 낮은 세금을 내고 있는 집을 팔고 옮길 때 절세하는 방법은 프로포지션 60을 적용하는 것이다. 55세 이상인 경우, 자신이 살 던 집을 팔고 판 집보다 가격이 같거나 낮은 집을 사서 이사를 가는 경우, 이전 집에 대해 내던 재산세를 그대로 낼 수 있다. 일생에 한 번만 사용할 수 있다.

▲ 부동산 불황을 기다린다? 불경기 시작 후 부동산에 미치는 영향은 최소 6개월 이상이 걸린다. 모기지 융자로 주택을 구입한 사람이 수입이 없어서 상환을 중단하면 은행은 3개월 후에야 움직이고 6개월 후에 차압절차에 들어가니까 실제 퇴거까지는 1년 정도 걸린다.

▲ 상속계획을 통해 리빙 트러스트를 설립해 놓으면 Probate 절차를 생략하게 되어 비용과 시간 절감 및 유산에 대해 프라이버시가 보장된다. 또 채권자들로부터 보호되는 효과와 함께 부과될 세금을 절약하는 혜택도 기대할 수 있다. 가주 상속법에 따르면 사망자의 집이나 사업체가 15만달러 이상일 경우 상속법원(Probate) 절차로 넘어가며 Probate 비용은 남겨진 유산금액의 Gross Asset의 4~5% 정도로 매겨진다.

문의 (949)873-1380

<써니 김 뉴스타부동산 어바인 명예부사장>