한동안 재융자 광풍을 불러일으킬 만큼 올여름 다시 바닥을 치던 이자율이 최근 많은 이들의 바람과는 달리 계속 상승하고 있는 추세이다. 연준위에서 다시 기준 이자율을 내리려는 노력을 보임에도 불구하고 채권금리는 계속 상승하고 있는 게 현실이다.
많은 사람들이 알고 있는 바와 달리 기준금리가 0.25% 하락한다고 모기지 이자율 또한 같이 0.25%가 덩달아 하락하는 것은 아니다. 만일 그렇다면 지난 2-3년 동안 정부가 기준금리를 10번에 걸쳐서 총 2.5%를 인상하는 동안 우리가 기대하는 모기지 이자율은 이미 6% 넘게 올라가 있을 것이다. 실제로 모기지 이자율의 움직임을 가장 잘 반영한다고 볼 수 있는 10년 만기 국채금리의 최근 움직임을 보면 지금의 이자율 변화를 대략 짐작할 수 있게 한다.

지난 8월 1.43%까지 바닥을 치던 10년 만기 국채금리가 그동안 슬금슬금 오르더니 최근 주식시장의 가파른 상승세와 함께 1.78%(10월15일 기준)까지 상승하는 단계에 이르렀다. 그 사이에 당연히 모기지 이자율 또한 상승한 것은 더 낮은 이자율로 재융자의 혜택을 기대한 많은 이들에겐 희소식은 아닌 듯하다. 비록 연준위에서 추가로 금리인하의 움직임을 천명하긴 했지만 최근 보이는 주식시장의 움직임과 채권금리의 상승무드로 미뤄볼 때 추가 기준금리 인하가 가져다 줄 여파는 그리 크지 않을 것이라는 것이 대부분의 전망이다.
이렇듯 낮은 이자율의 랠리가 끝이 나고 다시 상승하는 추세로 이어진다면 우리가 얻는 모기지 페이먼트도 그만큼 더 오르게 되고 그에 따라 같은 융자금액을 승인 받는데도 그에 상응하는 더 많은 소득이 요구된다.
한동안 낮은 이자율의 랠리가 이어질 것이라는 기대감에 주택구입시기를 뒤로 늦춘 이들에게, 다시 이자율이 상승하는 추세에서 내가 받을 수 있는 융자금액이 줄어들지는 않을지, 그 때문에 주택을 구입하는데 문제는 생기지 않을지 한번 꼼꼼히 짚어보시라 권하고 싶다.

이제 누구나 간단히 인터넷 접속만으로 부동산 가격 및 모기지 예상 페이먼트 등의 정보를 접할 수 있고 또 이를 기준으로 매달 내야하는 모기지 페이먼트를 대략 추산 해볼 수 있다. 소득대비부채비율(DTI; Debt-To-Income Ratio)을 통해서 내가 받을 수 있는 최대융자금액을 추산해볼 수 있는데, 크레딧만 좋으면 쉽게 융자를 얻을 수 있었던 과거와는 달리 이제는 내가 얻고자하는 대출금액을 상환할 수 있는 능력이 소득으로 충분히 검증이 되는지를 통해서 심사를 하게 된다. 즉 월소득에 비해서 매달 지출하는 이자가 포함되는 모든 비용(모기지 예상 페이먼트, 자동차 융자 할부금, 학자금 대출, 크레딧 카드 최소 페이먼트 등)이 50% 이하이어야만 융자를 승인받을 수 있게 된다.

주택융자심사기준의 가장 기본이 된다고 볼 수 있는 소득대비부채비율(DTI)의 최대치가 바로 50%이기 때문에, 매달 지출하는 이런 비용들의 총합계의 두 배 이상 소득이 있는지를 기준으로 과연 내가 얼마까지 주택융자를 받을 수 있는지 가늠할 수 있게 된다.
물론 본인의 융자가능여부를 아주 정확히 판단하기 위해서는 신뢰할 수 있는 자격을 갖춘 전문가의 정확한 진단이 필요하겠지만 우리 스스로가 간단히 이 정도의 자가진단은 할 수 있는 현명한 소비자가 되어야 하지 않을까 생각해본다.
문의 (703) 868-7147

<배준원 / Vice President Greenway Funding Group>