티모시 김(엠파이어 에스크로)

미국에서 성공적 삶을 꾸려나가려면 3명의 전문가를 잘 활용하라는 반 우스개가 있다. 변호사, 회계사, 부동산 전문가이다. 부동산 항목에는 에스크로 전문가도 포함된다.
부동산과 사업체 거래에서 판매자와 구매자 쌍방을 보호하고 악성 사기행위의 피해를 예방하는 에스크로 제도는 워싱턴주를 포함해 캘리포니아, 오리건, 네바다, 애리조나 등 개인사업자(Entrepreneur) 활동이 왕성한 거의 모든 지역에서 운영되고 있다.
에스크로(Escrow)라는 단어는 고대 프랑스어 Escroue에서 유래한 것으로 '봉인된 두루마리'라는 뜻이다.

일반적으로 부동산이나 사업체 거래에서 전문적 지식이나 경험이 빈약한 구매자와 판매자간의 직접적인 거래는 사실상 불가능하다. 그래서 부동산 에이전트와 에스크로 전문가가 적극적으로 거래에 관여하여 필요한 절차와 수속을 차근 차근 진행한다. 구매자는 에스크로 담당자와 부동산 소유권 보험회사인 ‘타이틀 회사’(Title Company)를 선택할 수 있다. 이는 연방법이 보장하는 구매자의 권리다.

에스크로의 주 목적은 부동산 거래시 해당 부동산에 대한 소유권 확인과 금전적 담보가 설정되었는지, 각종 세금 체납 현황, 지역권, 공공 시설의 사용권 그리고 법적 소송이 관여되어 있는지 등등을 확인해 매입자에게 '깨끗한' 소유권을 양도받게 돕는다.

에스크로 에이전트는 거래 당사자 사이에서 엄정중립을 지켜야 한다. 거래와 관련된 어떤 정보도 외부나 제 3자에게 누출해서는 안된다. 또한 거래 당사자간에 다툼이 발생할 경우 법적 중재나 투자 상담과 같은 이익 활동에 관여해서도 안된다. 법률적 문제나 세법상의 문제가 제기될 때는 관련 변호사 또는 회계사의 조언을 받도록 한다.

에스크로는 ‘중간 수임자’로서 거래 대금을 증서와 함께 일정 기간 보관해야한다. 거래 당사자가 합의한 모든 계약조건이 충족됐을 때 매입자에게 증서, 판매자에겐 거래 대금을 전달한다.

워싱턴주가 발급하는 에스크로 라이센스는 두가지 유형이 있다. 첫째는 에스크로 업무만을 전문적으로 처리하는 독립에스크로법인이며 다른 하나는 법률법인이나 타이틀 법인의 부속 기관으로 에스크로 에이전트를 고용하는 경우다. 두 유형에 업무상 차이는 거의 없다. 에스크로 고유의 업무는 똑같기 때문이다.

독립에스크로법인 역시 워싱턴 주정부 산하 금융기관관리국으로부터 사업 승인을 받고 감독 및 관리하에 놓이게 된다. 독립 에스크로 법인은 매 3개월 마다 고객 신탁계정(Trust Account)에 관한 세부적인 내용을 주정부 산하 금융기관 관리국에 의무적으로 보고하도록 되어있다.

주정부의 적극적인 관리감독하에 공인성을 항상 유지하기 위해서이다. 그만큼 고객 역시 독립에스크로 법인을 신뢰하게 된다. 그러나 독립에스크로 법인과 달리 변호사나 부동산 소유권 보험사인 타이틀회사 소유의 에스크로 법인은 각기 다른 부서의 관리를 받는다.

법률회사 소유의 에스크로 법인은 워싱턴주 변호사협회의 관리를 받으며 타이틀회사 소유의 에스크로 법인은 워싱턴주 보험 커미셔녀의 관리를 받는다.