최근 2-3년동안 렌트 시장의 활황으로 렌트 매물이비어 있기 보다는 세입자가살고 있는 주택들이 많다. 그런데 주택 소유주들이 주택가격 상승으로 이익을 실현하기 위해서 세입자를 끼고 렌트 주택을 팔려고 시장에 내놓는 수가 많이 늘었다.
또는 개인 사정으로 렌트 기간이 끝나지 않았는데 시장에 매물로 내놓는 경우가 많다. 바이어 입장에서 이런 매물들을 거래할 때에는 집주인이 살고 있는 주택을 살때보다 여러 가지 어려움이 있기 때문에 셀러와 바이어모두 주의를 해야 한다.
부동산 시장 조사 기관에 의하면 최근 빈집으로 판매되는 매물 보다는 세입자나 집주인이 살고 있는 주택이 점점 늘어나고 있다. 3-4년 전에는 차압이나 숏세일 매물 등 빈집으로 파는 주택들이 많았었는데 최근까지 약 30%나 빈집 판매가 줄어들었다고 한다. 특히 세입자가 사는매물 비율이 급격히 늘었는데 에스크로가 종결이 되었는데도 주택을 비어주지 않아 종종 법적 분쟁이 발생한다.
만약 셀러로서 세입자가 살고 있는 주택을 팔고자 할 때에는 미리 충분한 시간을 두고 테넌트에게 주택을 판매할 것이라고 고지를 한다.
만약 세입자가 1년 미만을 해당 주택에 살았다면 30일 노티스를 줘야 하고 1년이상을 살았다면 60일 노티스를 주어서 주택을 비어달라고 요청한다. 종종 엘에이 지역처럼 렌트 컨트롤이 있는 렌트 주택의 경우는 이사 비용을 지불해야 하는 경우가 있으므로 미리 에이전트와 알아보고 주택을 판매하는 것이 좋다. 대개의 경우 매매 기간 동안 주택이 비게 되면 주택 소유자가 손해가 나므로 이때에는 서로 합의를 해서 집을 파는 기간 동안 임대료 할인 등 인센티브를 주어서 서로 협력하는 것이 좋다. 주택을 보여줄 때 내 집처럼 잘 보여주고 깨끗하게 관리하도록 주문할 수 있기 때문이다.
만약 에스크로가 들어가게 되면 세입자가 새로 이사할 매물들을 빨리 찾을 수있도록 서로 돕는다. 보통에스크로가 종결되기 5일전에는 세입자가 집을 비어야하기 때문에 에스크로 진행사항을 중간에 미리 알려주도록 한다.
한편 바이어로서 주택을구입할 때 에스크로가 종결되었는데도 세입자 또는 집주인이 집을 비우지 않아 골치를 앓는 경우가 종종 있다. 이럴 경우 일단 이사를가지 못하는 이유를 확인하고 불가피하거나 단기간일경우에는 주택 거주 기간 동안 날짜 계산해서 비용을 내도록 계약을 맺을 수 있다.
그러나 의도적으로 퇴거를하지 않는 경우에는 빨리 변호사의 도움을 받아 강제퇴거 절차를 받는 것이 좋다. 세입자가 퇴거를 하지 않아서 물질적인 손해를 입었다면 셀러에게 계약 위반을들어 손해 배상을 청구할수 있다.
한편 에스크로 후 단기간 셀러가 거주를 하기를 원한다면 에스크로 종결 전에 미리 렌트 계약을 맺어 분쟁의 소지를 없앤다. 이 때 셀러가 바이어에게 렌트로서 내야 하는 비용은 바이어가 내야할 원금, 이자, 프라퍼티 택스, 보험, 관리비 등을 날짜 계산해서 내는데 이를 렌트백(Rent Back)이라고 한다. 종종 셀러가 자기 집을 팔고 이사 나갈 집을 동시에 구매할 때 많이 쓰는데 짧게는 3-4일에서 길게는 약 한 달 정도 렌트백을 한다.
부동산 계약서에 보면 ‘Time is of essence’ 라는 문구가 있다. 즉 계약에 있어서 정해진 기간에 약속을 준행하지 못해 상대방이 물질적인 손해를 받게 되면 계약 위반이고 손해 배상할 수도 있다는 뜻이다.
특히 에스크로가 종결되어 이사를 들어가고 나가고 하는 것이 아주 자연스럽게 연결이 되어야 서로 행복한 거래가 된다.
(661)313-0977
