전자우편, 즉 이메일(Email) 통고가 잘못되어서 집이 차압당하는 사건이 있다. 이메일 통고는 무효라는 판결이 있다. 이메일로 합의를 했다고 하더라도 사전에 이메일 내용을 인정한다는 합의가 없으면 무효이다.

이메일 퇴거통고는 무효:상가 임대 계약서에, ‘모든 통고는 서면이라야 하고, 우편, 전신, 전자식 또는 사람이 직접 당사자의 지정된 우편 장소에 보낸다’고 계약되었다. 건물주는 2008년 5월5일 퇴거통고를 이메일로보냈다. 임대 계약서에는 주소도 없었다. 입주자는 1주일 후에서야 이메일 퇴거통고를 본 후에 건물주 사무실에 연락을 했다. 입주자는 체납된 임대료를 건물주한테 보냈지만 건물주는 너무 늦게 지불했다면서 수취를 거절했다. 건물주는 퇴거소송을 했다. 법원은, 입주자승소를 판결했다. 건물주의 체납통고를 이메일로 보내면서 주소를 기재하지 않았으므로 합당한 통고가 아니다.

이메일로 통고하는 것은 정확하지 않고, 불성실한 방법이다. 통고 잘못은 계약위반이다. 상가 계약에 근거한 통고를 해야 된다.

차압 대행사가 이메일 통고로 차압경매 실수: A가 은행에서 12만4,000달러 융자를 받고 부동산을 담보했다. 2000년 1월에 담보계약위반이 되었다. 2개월 후에 Bank One에서 차압절차를 시작하는 체납등록(NOD)을 했다. Bank One은 은행업무 대행을 맡은 H은행을 통해서 차압절차를 밟았다.

경매일자는 2000년 9월26일로 잡혔다.

이 사이에 채무자인 A와 H은행이 흥정을 해서 담보계약 위반을 회복했다. 2000년9월25일에 H은행 직원이 차압경매를 담당하는 C회사한테 경매가 연기 되었다는 이메일을 보냈다. 그러나 경매담당 C회사 직원은 9월27일에서야 이메일을 보았다.

그 사이에 경매는 이루어졌다. 투자회사는 경매를 통해서 15만3,500달러에 구입했다. 감정가격은 20만5,000달러였다. 경매가 이루어진 다음날에서야 H은행에서 경매를 담당한 C회사 직원의 이메일을 받았다. H은행은 차압경매에서 구입한 투자회사에 ‘차압 구입자 소유권 증서’를 발급해 주지않았다. 은행은 구입자한테 반환수표와 3일 간의 이자를 계산해서 환송했다.

구입자는 2000년 11월30일에 Bank One과 차압을 담당한 C회사 상대로 계약위반, 관습적인 합당한 거래와 공정성 위반, 태만, 태만적 거짓행위로 소송을 했다.

법원은, 은행과 구입자 사이에 계약이 없었다. Bank One과 A에 의해서 판매는 연장되었기에 약식재판에 의해서 은행에 승소판결을 했다. 차압법에 의해서, 은행을 대신해서 차압을 담당한 대행자는 법원 또는 법절차 또는 상호 간의 합의에 의해서 차압경매를 연기할 수 있다. 융자를 제공한 은행 또는 융자 수혜자와 구두 또는 서면에 의해서 이루어질 수 있다. 경매 자체가 취소되며 구입자가 구입 가격에 대한 손실과 이자만 지불하면 된다. 계약이 안 되어 있고법 절차에 대한 태만도 없다. 채권자가 채무자와 그리고 은행의 합의에 의해서 경매 연기를 할 수 있다.

입주자가 점유한 주택판매 때 집 구경 통고 이메일: 입주자가 거주하는 주택판매를 위해서 1개월에 2회 주말에 오픈하우스를 할 수 있다. 통고는 10일 이전에 이메일로 할 수 있다.

입주자 M이 샌타모니카에 있는 콘도를 임대했다.

건물주는 콘도를 팔기 위해서 부동산 업자한테 판매를 위탁했다.

입주자는 집 구경을 시키려면 꼭 예약이 되어야만 하고 특히 주말에 집 보여주는 것을 허락하지 않았다. 입주자는, 법에 의해서, 건물주가 집을 구경시켜 주려면 주중의 사업시간에만 구경시킬 수 있다고 했다.

일요일은 주법에 의해서 공휴일이라고 했다.

건물주는, ‘정상적인 사업시간’ 법적 해석을 해 달라는 소송을 했다. 법원은, 건물주에게 승소 판결을 했다. 법원은, 건물주는 “한 달에 두 번의 주말에 오후 1시부터 4시30분까지 할 수 있다. 단 10일 이전에 이메일 통고를 주면 된다”고 판결했다. 주택판매에 있어서는 주말에 오픈하우스를 할 수 있게 되었다.


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