어느 시대를 막론하고 부동산을 소유하고 있는 임대주와 일정기간 동안 건물을 임대하여 사용하려는 임대자가 존재하기 마련이다. 처음에 약속한 계약대로 계약이 원만하게 실행이 되면 문제가 발생하지 않게 되지만 어떠한 사정에 따라서 쌍방 간에 불만이 있을 경우에는 할 수 없이 법이 정한 규정에 따라서 해결할 수밖에 없다.

특별히 임대료를 정한 시간 내에 지불하지 않게 되면 임대주의 입장에서 보면 금전적인 손실이 불가피하게 됨으로 강제적인 퇴거 절차를 진행하지 않을 수 없게 되는것이다.

많은 임대주들이 이러한 문제에 대한 질문을 자주 하고 있는 것을 감안하여 이에대한 정보를 질의 문답하는 형식으로 내용을 서로 공유하고자 한다.


1. ‘3 Days Notice’를 발행 하는 경우에 날자 계산은 어떻게 하여야 하는가?

Calender Day로 계산을 하지만 3 Days가 되는 마지막 날이 공휴일이면 그 다음 Business day가 Notice의 마지막 날이 된다.

집주인이 임대자에게 직접 전달하지 않고 우편으로 보낸다든지, 입주자가 잘 볼 수 있는 곳에 붙이게 되는 경우에는 어떤 판사는 임대자에게 3일이 아니라 5일을 허용하기도 하는 경우가 있다. 임대주가 Notice를 보내고 충분한 날자를 기다리지 않고 일을 진행하면 재판에서 패소할 수도 있기 때문이다.


2. 임대주가 임대자에게 3 Days Notice를 전달한 후에 무엇을 하여야 하나?

충분한 날짜를 기다린 후에 임대자가 아무런 조치를 취하지 않게 되면 임대주는 임대자를 강제로 퇴거시키기 위하여 Unlawful detainer를 법원에 제출하게 된다.

만약 3 Days Notice를 전달한 후 3일 내에 밀린 임대료를 지불하게 되면 이 Unlawful detainer 를 법원에 접수 할 수 없게 된다.


3. 어떻게 Unlawful Detainer를 임대자에게 전달 할 수 있는가?

임대주가 임대자에게 직접 전달 할 수 있다. 임대자가 받기를 거부하면 임대자에게이 서류가 전달되었다는 말을 해주고 임대자로부터 가까운 곳에 붙여놓으면 된다.

임대자가 집이나 일하는 직장이 없으면 임대자가 있는 곳에서 만나는 성인에게줄 수 있다. 그리고 반드시 복사본을 서류를 놓고 온 주소로 발송하도록 한다.

임대주가 2~3번 다른 날과 다른 시간대에 전달하려는 시도를 해 본 후에 전달자는 전달자의 양식에 전달하려고 노력한 사항을 적게 한다.


4. 강제 퇴거를 승낙 받으면 미납된 임대료도 받을 수 있게 되나?

강제퇴거 수속과 미납된 임대료를 동시에 받을 수 있도록 수속할 수 있으나 시간이 더 소요 되기 때문에 우선 퇴거 수속만 먼저 하는 것을 ‘Writ of Possession’이라고 하며 동시에 하는 수속을 ‘Writ of Execution’이라고 한다. 분리해서 수속을 하는 경우는 법원으로 부터 강제퇴거 승인을 받은 후 4개월 이내에 신청해야 한다.


5. 임대인이 여러명 살고 있으면 어떻게 해야 하나?

임대계약서에 명시된 모든 임대인의 이름을 Unlawful detainer에 명시하여야 한다.

임대 계약서에 없는 사람도 함께 살고 있을 경우를 대비하여 ‘Prejudgment Claim of Right of Possession’ (Form CP 10.5)을 작성해 임대자에게 전달하였으면 고소장이나 소환장에 명단이 빠졌더라도 그들이 10일 이내에 판사에게 해당 건물에서 살 권리를 주장하지 않았으면 셰리프가 퇴거시킬 수 있다.


6. 임대자는 Unlawful Detainer를 받은 후 며칠 이내에 응답을 해야 할까?

임대자가 직접 전달을 받았으면 5 Calender days 내에 응답해야 하나 마지막 날이 Business day라야 한다.

우편으로 받았으면 15일(Calender Day) 이지만 마지막 날이 공휴일이면 그 다음에 오는 Business day가 된다.

메일 날자 계산은 메일에 우체국 소인이 찍힌 날짜이며 임대자가 2명 이상이고 전달받은 날짜와 방법이 상이하면 각자 따로 날짜를 계산하게 된다.


문의 (213)272-6726