은퇴를 앞 둔 한인들이 은퇴플랜에 대해 많은 관심을 보이고 있다. 특히 현금이 아닌 부동산을 소유하고 있는 경우는 더욱 그렇다. 특히 은퇴 후 편히 쉬면서 부동산을 통해 발생하는 인컴으로 생활을 하려는 경우는 부동산 관리문제는 늘 마음에 걸리는 부분이다. 꾸준히 부동산 투자를 해서재산을 모았지만 막상 팔아서 현금화 하자니 세금도 여간 만만치 않다.
특히 1031 Exchange를 여러 번 한 경우 세금문제는 더욱 심각해 질 수밖에없다. 세금을 줄일 수 있는 여러 가지 궁리를 해 보지만 별로 뾰족한 방법이 나오지 않는다. 내야 될 세금을 없앨 수는 없지만 나누어 내거나 또 줄이는 방법이 있다면 은퇴를 앞둔 이들에게 한번쯤 고려해 보라고 권하고 싶다. 바로 ‘Structured Sale’이라는 방법이다.
65세인 A는 은퇴를 생각하고 소유 부동산을 어떻게 할 것인가를 고민하고 있다. A의 소유 부동산은 6 유닛 아파트로 한 달에 약 6,000달러가 인컴으로 나오고 A는 본인이 그간 직접 오랫동안 해오던 아파트 관리로 지쳐 있는 상태다. A의 부동산의 현시세는 대략 150만달러정도다. 처음 구입 시 은행에 대출했던 론도 이미 다 갚은 상태이고 처음 구매할 당시 20만달러에 현 소유건물을 구입했다.
만약 A가 현시세인 150만달러에 매매한다면 그동안 건물 감가삼각을 고려하지 않고도 무려 130만달러라는 금액이 세금 과세 대상이 된다. A는 은퇴 후에는 더 이상의 부동산 투자를 고려하지 않고 있고 매달 약 3,000달러 정도의 수입을 앞으로 20년 동안 원하고 나머지는 20년후에 목돈으로 받기를 원한다. 이 경우 어떻게 세금을 절약할 수 있을까? 아래와 같은 방법의 ‘Structured Sale’을 이용하여 바이어와 계약을 하면 된다.
바이어는 먼저 150만달러라는 돈을 제 3자인 Assignment 회사에게 매달 3,000달러를 A에게 지불할 의무와 20년 후 매각 잔액을 지불할 의무를 승계케 한다. Assignment를 받은 회사는 이 돈으로 A+급 이상의 생명보험회사 혹은 유사한 상품을 취급하는 은행 등을 통해 은퇴용으로 자주 사용되는 Annuity를 사게 된다. Annuity란 생명 보험회사 등에 처음 일정금액의 목돈을 투자한 후 계속 이 돈을 이용해 불어나는 이자와 원금을 매달 일정 금액에 찾아가는 것이다.
요즘 부동산 시장에서 은퇴용으로 유행하고 있는 역융자인 ‘리버스 모기지’와 비슷한 방식이다. Annuity란 예를 들면 은퇴 후 매달 3,000달러가 필요한 사람이 25만달러 현금을 생명보험회사에 맡기고 매달 2,000달러씩 15년 동안 지불받는 방식이다.
위의 예의 경우 A는 생명 보험 회사로 부터 매달 3,000달러를 지급받게 된다.
생명보험 회사에서 A에게 원금에 대해 매년 6%의 이자를 지급 한다면 A는 20년 동안 아래와 같은 금액을 수령하게 된다.
첫째 20년 동안 매달 3,000달러를 받게 되므로 총 72만달러를 20년동안 생명보험에서 수령하게 된다.
둘째, 매달 3,000달러를 받기 위해서 필요한 최초 투자액수는 원금에 대한 이자수익을 감안하면 필요한 원금은 70만달러가 아니라 41만8,000달러가 된다.
이 경우 매매 대금 150만달러에서 41만 8,000달러를 뺀 잔액 108만 2,000달러는 다시 생명보험의 적당한 이익이 보장되는 다른 상품에 투자할 수 있게 된다.
만약 투자한 108만 2,000달러를 1년에 6%의 이자를 개런티 해 준다면 20년 후에는 약 35만 8,000달러라는 은퇴자금이 다시 생기게 되는 것이다. 매달 3,000달러씩 생활비를 20년동안 받고 그 후에 약 350만달러라는 돈이 생긴다면 전혀 나쁜 방법이 아니다. 판매대금은 일시불로 받지는 않은매매형태지만 이미 소유권등은 넘긴 정상매매로 간주되므로 아파트 테넌트들과 부딪히지 않아도 되고 부동산 값이 떨어져도 염려하지 않아도 된다.
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