지난해부터 주택 가격이 큰 폭으로 오르고 모기지 금리마저 상승할 것으로 전망되면서 많은 주택 구입 수요가 이미 주택시장을 빠져나갔다. 주택 가격 상승이 진정되고 구입 경쟁이 완화되기를 기다리면서 관망세로 돌아선 수요가 많다. 특히 지난해 주택 가격 급등으로 주택 구입이 도저히 불가능 해진 첫 주택 구입자들의 주택 구입 포기가 줄을 이었다. 악화된 주택 구입 여건은 단기간 내에 개선되기 힘들 전망이다. 주택 가격이 2016년까지는 오름세를 이어가고 올해부터 모기지 금리마저 상승할 것이라는 전망이 많기 때문이다. 주택 임대료 역시 고공행진을 이어가며 서민들의 가계부를 압박하고 있다. 만약 주택 구입 계획이 있다면 금리와 주택 가격이 더 오르기 전인 올해 주택 구입에 나서야겠다.


■집값 아직 오를 여지 많아

지난해 집값이 상당히 오르고 올해도 오름세를 이어가면서 주택 구입 계획을 일단 접은 구입자가 많다. 주택 가격 상승세가 조만간 진정되기를 기다리며 가격이 다시 떨어지기만을 기다리는 수요다. 주택 가격이 떨어져 적절한 구입 타이밍이라고 여겨지면 다시 주택 구입에 나서려는 수요가 상당수다. 하지만 주택 가격이 떨어지려면 적어도 2~3년은 더 기다려야 할 것이라는 전망이 많기 때문에 필요하다면 올해 집을 구입해도 그다지 불리한 것은 아니다.

주택 가격이 2016년에서야 정점을 찍을 것이라는 전망이 많고 그 이후에도 가격이 떨어질 지 아니면 상당기간 정점 수준을 유지할 지는 아직 미지수다. 주택 가격이 지난해부터 많이 올랐다고 해도 아직 2006년 정점이 넘어선 지역은 극소수다. 전국 대부분 지역의 주택 가격이 2006년 정점에 도달하지 못했고 일부 지역은 절반 수준에도 미치지 못한다.

S&P 케이스 실러 주택 가격지수에 따르면 최근 전국 주택 가격은 2004년 여름 수준까지 이르렀지만 2006년 정점보다는 아직 20% 정도 모자란 수준이다. 대부분 지역이 아직도 2008년 금융위기 이후의 주택 시장 침체에서 회복 중이어서 주택 가격이 오를 수 있는 여지가 여전히 많다. 주택 구입 계획이 있다면 주택 가격이 떨어지기를 기다리기보다는 주택 가격과 모기지 금리가 더 오르기 전인 올해 구입에 나서면 좋겠다.


■모기지 금리 상승 시간문제

모기지 금리가 올해 안에 오를 것이라는 전망은 이미 기정사실화 됐다. 연초부터 모기지 금리가 오를 것이라는 예측이 많았지만 모기지 금리는 최근까지도 꿈쩍도 않고 오히려 소폭 하락하는 모습이다. 그러나 시중 금리변동의 열쇠를 쥐고 있는 ‘연방준비은행’(Fed)이 저금리를 통한 경기부양 정책인 양적완화를 올해 안에 종료하겠다고 발표하면서 모기지 금리 상승은 이제 시간문제로 남았다.

연준의 발표 후 그래도 상당기간 저금리를 유지하겠다는 입장을 밝혔지만 시장의 반응은 사뭇 다르다. 당초 예측대로 올해 말이나 늦어도 내년 1분기 중에 모기지 금리(30년 만기)가 5%대를 넘어설 것이라는 전망이 터져 나오고 있다.

예측대로 금리가 오르면 현재 약 4.13%대인 금리가 수개월 만에 무려 1%포인트 급등하게 된다. 지난해 여름 금리가 불과 2~3개월 사이 약 1%포인트 갑작스럽게 오르면서 주택 수요에 타격을 준 바 있는데 다시 이같은 부작용도 우려된다.

금리가 조금만 올라도 모기지 페이먼트는 물론 만기까지 내야 하는 이자액에 눈덩이처럼 불어나기 때문에 집을 사겠다는 사람은 줄어들 수밖에 없다. 40만달러를 대출받을 때 금리가 약 4.2%라면 매달 납부하는 모기지 원리금 상환액은 약 1,961달러지만 금리가 4.7%로만 올라도 페이먼트는 약 2,115달러로 2,000달러를 훌쩍 넘는다. 또 만기까지 내야 하는 이자액도 무려 6만달러나 늘어나 모기지 금리가 최고 1%포인트까지 오르기 전인 올해가 주택 구입 적기로 여겨진다.


■주택 임대료 여전히 고공행진

고공행진을 지속중인 주택 임대료가 당분간 떨어지지 않을 전망인 점도 주택 구입시기를 서둘러야 할 이유다. 어느 시점에서나 주택 임대와 구입을 결정하기 쉽지 않지만 최근 임대료가 너무 올라 주택 구입이 훨씬 유리한 시점이라는 시각이 많다. 특히 전국적으로도 주택 임대료 상승에 따라 주택 구입이 유리한 지역이 많아졌다.

주택 구입과 임대를 결정하는 기준은 개개인마다 다르지만 간단히 비교해 보는 방법이 있다. 현재 내고 있는 임대료를 연간으로 계산한 뒤 비슷한 조건의 주택시세를 연간 임대료는 나누면 된다. 나눈 값이 20미만일 경우 주택 구입이 임대보다 비용면에서 유리한 것으로 볼 수 있다.

예를 들어 연간 임대료가 약 2만8,800달러(월 2,400달러)이고 비슷한 조건을 갖춘 주택의 시세가 약 50만달러라면 지수는 약 17.36으로 이 경우 임대료를 주택 구입 후 모기지 페이멘트 납부에 사용하는 편이 유리한 것으로 판단된다.

임대료가 오르면 서민들의 가계부에도 부담이 될 뿐만 아니라 주택 구입 후 비용과도 별 차이가 없게 돼 주택 구입이 훨씬 유리해 진다. 주택 구입 후 자산이 축적에 따른 투자기회를 놓치게 되는 점도 임대료 상승 때 주택 구입을 고려해야 할 이유다.


■주택 구매력 높아져

집값 급등으로 주택 구입 여건은 악화됐지만 주택 구입자들의 가계 대출을 기준으로 한 구매력은 높아졌다. 2008년 금융위기 이후 모기지를 포함, 각종 가계 대출을 적극 줄이기에 나선 소비자가 크게 늘었다. 가계 소득은 뚜렷한 개선이 없지만 대출이 상대적으로 감소하면서 모기지 대출 조건이 개선된 소비자가 많아졌다는 것이다.

따라서 모기지 대출 신청 때 중요한 대출기준 중 하나인 ‘부채상환 비율’(DTI)이 낮아져 대출을 비교적 쉽게 받을 수 있게 됐다. 일반적으로 모기지 대출을 포함, 가계 부채 비율이 28~36%를 넘지 않으면 적정한 것으로 여겨진다.


<준 최 객원기자>