부동산을 매입한 사람은 향후 그 부동산을 다시 매각할 때 재산의 증여, 상속, 신탁 및 양도소득세나 상속세, 법적문제 등을 고려해야 한다. 따라서 어떤 형태의 재산권을 소유하는 것이 유리한지 전문 변호사나 세법 전문인의 자문을 구하는 것이 바람직하다.

부동산 소유권의 형태는 매입한 부동산의 권리를 어떠한 방법으로 소유하느냐에 따라 결정된다.

소유권은 단독소유권(ownership in severalty or separate ownership)과 공동소유권(concurrent ownership or co-ownership)으로 나눌 수 있다.

1. 단독소유권은 부동산의 재산권을 혼자서 보유하기 때문에 부동산을 처분할 때도 다른 사람의 간섭 없이 혼자서 소유권을 넘기는 형식이다.

2. 공동소유권은 두 사람 이상이 동일한 재산에 대하여 공동으로 지니는 소유권을 말한다.

부동산의 소유권을 취득하는 방법은 성격에 따라 한 개인 또는 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우와 단체 명의로 하는 다양한 방법이 있다.

1. 공동소유권(joint tenancy)

-두 사람 이상이 한 부동산을 공동으로 소유하는 것을 말한다. 공동소유권(undivided ownership)은 만약 한 명이 사망하면 그 사망자의 소유권 지분이 다른 공동 소유권자들에게 균등하게 배분된다. 이를 생존자의 취득권(survivorship)이라고도 한다.

그리고 공동 소유권자들 중에서 마지막 생존자가 사망하게 되면 그 소유권자의 자녀가 상속받게 되거나 유서나 유언장에 따라 재산을 처분하게 된다. 이 생존자 소유권(취득권)은 결혼한 부부나 부모와 자녀들 사이에 재산을 공유할 때 많이 택하고 있다.

2. 분할 공동소유권(tenancy in common)

-부동산을 매입할 때 매입자가 그 부동산에 대하여 투자한 지분을 기준으로 한 소유권의 비율에 따라 취득하는 형식이다. 이 분할 공동소유권은 각 소유권자의 재산권에 따라 비율을 같이 할 수도 있고 달리 할 수도 있다. 이는 각자의 지분만큼 재산을 공유하는 소유권 형태이며 자기 몫의 지분을 제3자에게 양도할 수 있다.

이 형태는 한 부동산에 대해 공동투자를 목적으로 하는 사람들에게 적합하다고 볼 수 있다. 예를 들어 공동으로 매입하는 부동산에 대하여 두 쌍 부부나 독신자 4명이 분할해서 투자할 경우, 각각 40%, 30%, 20%, 10% 등으로 전체 합계가 100%가 되면 가능하다.

3. 부부 공동소유권(community property)

-부부가 공동재산권을 행사하는 것을 말한다. 즉 결혼한 후에 부부가 함께 취득한 재산권은 부부가 동등하게 각각 50%로 균등하게 분리된다는 것이다. 캘리포니아주에서는 부부가 부동산을 구입했을 경우 주법에 의해 공동재산권으로 되어 있기 때문에 배우자는 각각 전체 부동산에 대해 절반인 50%의 권리를 소유하게 된다. 부부 중 배우자가 사망했을 경우 생존한 배우자는 그 재산권의 2분의 1의 소유권을 유지하고, 사망한 배우자의 소유권은 유언에 따라 배우자나 자녀 또는 제3자에게 양도할 수 있다.

4. 생존자 부부 공동소유권(communityproperty with right of survivorship)

-배우자가 사망했을 경우, 2분의 1의 소유권이 자동으로 생존한 배우자에게 주어지는 것을 말한다. 즉 부부 중 배우자가 사망할 경우 모든 재산이 남아 있는 배우자에게 돌아간다는 것이다.

일반적으로 부부가 사업체를 매입했을 때 부인의 명의 없이 단독으로 구입했어도 결혼 후에 취득했다면 부인은 자동적으로 50%의 소유권을 인정 받는다.

5. 생존신탁(living trust)

-본인이 사망할 경우 본인의 의사대로 상속인 즉 배우자, 자녀, 가족, 친지, 단체 등에 본인의 재산을 상속할 때 현행 상속법에 따라 가장 비용이 적게 들고 효율적으로 상속하면서 현행 세법의 세금인 상속세, 증여세, 양도소득세, 재산세 등을 가장 적게 내는 방법을 계획하고 실천할 수 있도록 문서화된 것을 의미한다. 신탁자가 사망했을 때 신탁으로 보유된 재산의 소유권은 신탁문서에 지정된 조건부 신탁 수혜자에게 넘어간다. 이런 방법은 비용부담이 큰 유언 검인과정을 거치지 않고 양도할 수 있다.

6. 동업 재산소유권(tenancy in partnership)

-두 사람 이상이 동업을 목적으로 부동산을 공동으로 소유하는 것을 말한다. 이 경우에 있어 동업자들이 공동으로 모든 책임을 지는 무한동업자(general partner)와 자기가 출자한 한도 내에서만 책임을 지는 유한동업자(limited partner) 두 가지로 나눌 수 있다.

법에 의거하여 설립된 회사는 corporation, partnership, limited liabilitycompany, association 등이다.

부동산을 매입할 때 양도증서(grant deed)나 융자 담보증서(deed of trust) 상에 재산소유권의 방식을 정하는 법률상의 명칭이 있고 융자 때 소유권 증서에 있는 이름과 융자 담보증서의 이름이 일치해야 한다. 부동산이 다양하게 양도될 수 있는 것과 마찬가지로 부동산 소유권을 취득하는 데에도 다양한 방법이 있다.

법률상의 정확한 소유권 부여 방식의 분류는 다음과 같다.

부동산의 소유권을 취득하는 사람은 독신(single)-결혼한 사실이 없는 사람, 기혼(married)-현재 결혼한 상태, 이혼(unmarried)-결혼한 사실이 있으나 현재는 이혼한 남자나 여자 그리고 미망인(widow, widower) 등 자신의 혼인관련 신분을 소유권 문서에 표시해야 한다.

매입자가 결혼한 부부일 경우 배우자 한쪽만이 단독 분리된 소유의 재산권을 원할 때는 배우자로부터 소유권 포기증서(quitclaim deed)를 받아야 한다. 결혼한 남성이 그의 단독 분리된 재산이라는 소유권의 형태를 에스크로 계약서에 표시해야 한다.

세법은 항상 시대에 알맞게 개정되기 때문에 개개인의 상속과 재산권에 관련된 구체적인 문제는 반드시 전문 변호사와 상의하여 결정하기 바란다.

문의 (323)735-4000, www.hanmiescrow.net