주택 매매 시장의 회복세가 올 들어 다소 주춤해졌지만 상업용 부동산 시장은 소폭이나마 회복세를 이어가고 있다. 1분기 중 경제성장이 실망스러운 수준이었음에도 불구하고 상업용 부동산 시장은 큰 영향을 받지 않은 것으로 나타났다. 전 부문에 걸쳐 내년까지 회복세가 이어질 것으로 전망되며 특히 임대 주택시장의 경우 여전히 큰 폭의 임대료 상승이 예상된다.


◇회복궤도 진입

상업용 부동산 시장은 본격적인 회복궤도에 진입했다. 실망스런 경제지표 등 외부 충격에도 꾸준한 회복세를 이어갈 것으로도 전망된다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)의 1분기 상업용 부동산 시장 전망 보고서에 따르면 향후 1년간 상업용 부동산 시장 전 부문에 걸쳐 공실률이 하락하고 임대료가 오르는 등 완연한 회복세를 보일 것으로 기대된다.

1분기 중 ‘국내총생산’(GDP)이 주택 매매 시장 둔화와 소비심리 한파 등으로 마이너스 성장을 기록했음에도 불구하고 상업용 부동산 융자기준이 서서히 완화되고 국제 교역량이 늘면서 상업용 부동산 시장의 전망은 매우 밝은 편이다. NAR에 따르면 향후 1년간 상업용 부동산 전 부문에 걸쳐 공실률 하락이 예상된다. 부문별로 조금씩 차이는 있으나 공장, 창고 등 산업용 건물에 대한 공실률 하락 예상치가 비교적 큰 편이다.

올 들어 주택 거래가 뜸해진 반면 임대주택에 대한 수요는 여전히 높아 올해도 약 4%대의 높은 임대료 상승이 예상되는 지역도 많다. 윤 이코노미스트는 주택 임대료 고공행진이 올해도 이어진다면 일부 주택 매매 수요로 이동될 것으로 전망했다.


◇주택 임대 시장, 올해도 건물주가 유리한 시장

아파트를 비롯 주택 임대 시장은 여전히 세입자의 선택폭이 좁은 건물주 위주의 시장이 예상된다. 올해 주택 거래가 다소 부진한 틈을 타 다시 임대주택에 대한 수요가 높아질 것으로 전망된다. NAR에 따르면 현재 주택 임대 시장의 공실률은 약 4%로 매우 낮은 편이고 내년에도 이와 비슷한 약 4.1%대를 넘지 않을 전망이다. 주택 임대 시장의 경우 공실률이 5% 미만이면 공급보다 수요가 높은 전형적인 건물주 위주의 상황으로 수년째 건물주 마켓이 이어지고 있다.

최근 아파트를 포함한 다가구 주택에 대한 착공실적이 개선돼 높은 수요를 일부 흡수해 줄 것으로 기대되지만 여전히 공급이 부족한 편으로 임대료는 쉽게 떨어지지 않을 전망이다.

NAR에 따르면 올 한해 주택 임대료는 약 4%의 높은 상승을 보일 것으로 우려된다. 전국에서 주택 임대 시장의 공실률이 낮은 지역은 가주 벤추라 카운티(약 2.4%), 샌디에고(약 2.5%), 뉴욕(약 2.5%) 등이다. 주택 임대 시장에서 올해 순 임대되는 유닛은 약 22만1,400채로 예상되지만 내년에는 이보다 다소 떨어진 약 17만3,100채를 기록할 전망이다.


◇사무실 부문, 회복 더딘 편

사무실 부문의 회복은 여전히 더딘 편이다. 최악의 상황에서 벗어났지만 여전히 다른 부분에 비해 높은 공실률이 떨어지지 않고 있다. NAR에 따르면 올해 1분기 사무실 부문의 전국 평균 공실률은 약 15.8%로 매우 높은 편이다. 1분기 중 GDP가 마이너스 성장을 기록하는 바람에 사무실 부문의 공실률이 쉽게 떨어지지 않을 것으로 우려된다.

사무실 부문 공실률은 경제 성장에 따른 기업들의 대규모 채용이 있기 전까지 쉽게 개선되기 힘들 것이라는 분석이다. 다만 내년까지 현재보다 약 0.2%포인트 하락하는 약 15.6%대의 공실률을 나타낼 것으로 NAR 측은 전망중이다.

전국적으로 사무실 공실률이 낮은 지역은 뉴욕과 워싱턴 DC 등으로 약 9.4% 대를 유지 중이다. 사무실 건물에 대한 임대료는 올해 약 2.5% 오를 전망이지만 경제성장이 개선될 것으로 예상되는 내년에는 약 3.2%까지 상승할 것으로 전망된다. 올해 신규 공급될 전망인 사무실 건물까지 포함, 순 임대사무실 면적은 약 3,970만평방피트로 예상되고 내년에는 약 5,000만평방피트로 더욱 늘어날 것으로 전망된다.


◇공장, 창고, 안정적인 회복세

공장 및 창고 등 산업용 건물 부문은 올해와 내년에 걸쳐 여전히 안정적인 회복세를 유지할 것으로 전망됐다. 국제 교역량 증가로 아시아권 국가와의 교역량이 많은 남가주 지역의 공실률이 매우 낮은 가운데 전국적으로도 공실률 하락이 기대된다.

NAR에 따르면 산업용 건물에 대한 공실률은 올해 약 9% 수준이지만 내년 초까지 약 8.7%대로 하락할 전망이다. 중국, 인도 등과의 교역이 많은 남가주의 공실률은 전국 최저 수준이다.

오렌지카운티의 공실률은 약 3.5%로 전국에서 가장 낮고 LA 지역도 공실률이 약 3.9%로 빈 건물 찾기가 힘들 정도다. 이밖에도 시애틀, 마이애미 등도 공실률이 약 6%대로 낮은 편이다. 산업용 건물 세입자들은 올해도 약 2%대의 임대료 상승을 준비해야 겠다.

NAR는 산업용 건물의 임대료가 올해와 내년 약 2.4%, 2.6%씩 오르고 순 임대면적은 올해 약 1억780만평방피트, 내년 약 1억710만평방피를 기록할 것으로 전망했다.


◇상가 건물, 눈에 띄는 회복세

소비자 지출 실적과 직결되는 상가 건물의 경우 눈에 띄는 올해 회복세가 기대된다. NAR의 집계상으로는 현재 전국적으로 약 10%대의 공실률을 나타내고 있지만 한동안 비어 있던 상가 자리가 빠르게 채워지는 지역이 늘고 있다.

전국적으로 상가 건물에 대한 공실률은 올해 약 10%에서 내년 약 9.8%대로 하락할 전망이다. 지역별로는 샌호제(약 4.7%), 오렌지카운티(약5.3%) 등이 낮은 편이다. 소비자 지출 증가 전망에 최근 사업 확장에 나서는 업주가 늘면서 임대료 상승이 예상된다.

NAR에 따르면 올해 중 상가 건물 임대료는 약 2% 상승한 뒤 내년에도 약 2.3% 추가 상승할 것으로 전망된다. 한동안 임대료 유예나 임대료 인하 등 인센티브를 제공했던 상가 건물주들이 최근 수요 증가와 함께 임대료 인상을 준비 중이거나 인센티브 축소에 나서는 상황이다.


<준 최 객원기자>