1~2년 전에 비해 조금 뜸해졌지만 아직도 주택 투자에 대한 관심이 높다. 대규모 차압사태가 터진 직후에는 대형기관들에 의한 투자용 주택 구입이 줄을 이었다. 지난해부터 최근까지는 소위 ‘맘앤팝’ 형태의 개인 투자자들에 의한 투자용 주택 구입이 눈에 띄게 늘고 있다. 집을 최대한 저렴하게 구입해 가능한 높은 임대료 수익을 올리려는 것이 맘앤팝 투자자들의 한결같은 기대다. 투자용 주택을 구입해 적절한 자격의 세입자를 찾는 것도 중요하지만 더 중요한 작업이 있다. 바로 주택 임대 계약서 작성이다. 주택 임대 계약서는 집주인과 세입자 간 만에 하나 분쟁이 발생할 경우를 대비해 작성된다. 집주인과 세입자 간의 일종의 서면약속으로 분쟁 때 임대 계약서에 의거해 분쟁을 해결하기 위한 목적이다. 적절한 세입자를 찾는 것만큼 중요한 임대 계약서가 기본적으로 갖춰야 할 항목을 알아본다.


◇임대 기본 계약조건

건물주와 세입자 인적 사항, 임대기간, 임대료 등 기본 계약사항이 빠지면 계약서라고 할 수 없다. 임대 계약 조건을 한눈에 알아 볼 수 있도록 비교적 간단명료하게 기재되고 임대 계약서 제일 첫 부분에 기본 계약사항이 실린다. 계약서 당사자인 건물주와 세입자의 성명이 임대 계약서의 첫 번째 항목에 해당된다.

이어 임대 대상 주택의 주소가 기재돼야 하며 임대기간도 명확히 포함된다. 임대기간이 1년이라도 단순히 1년이라고 적는 것보다 임대가 시작되는 일시와 1년 후 임대가 만료되는 일시를 정확히 기재해야 임대 만료 때 불필요한 분쟁을 막을 수 있다.


◇임대료

임대료도 임대 기본 계약사항 가운데 중요한 부분이다. 매달 내야 하는 임대료 금액을 명확히 기재하는 한편 임대료 납부기한도 함께 포함시켜야 한다. 예를 들어 다음 달 임대료가 매달 1일 이전에 도착해야 하고 만약 5~10일 내에 도착하지 않으면 벌금을 납부해야 한다는 규정도 함께 기재하면 안전하다.

임대료 납부 방식도 구분하면 좋은데 가장 일반적인 방식으로는 개인수표가 있고 최근에는 은행 간 직접 이체를 건물주들이 선호하는 편이다. 머니오더, 캐시어스 체크 또는 현금을 임대료로 납부할 수 있으니 필요시 참고하면 좋다.


◇보증금

건물주와 세입자 간 자주 발생하는 분쟁의 원인 중 보증금 반환문제와 관련된 것이 가장 많다. 임대 계약서상에 보증금 사용 및 반환 관련규정이 불분명하거나 있더라도 세입자와 건물주가 각각 자기 방식대로 해석하기 때문이다. 주택 임대 계약 때 보증금이 포함되면 관련규정을 계약서에 비교적 구체적으로 명시하고 양측이 올바로 이해하고 있어야 불필요한 분쟁을 막을 수 있다.

우선 보증금 금액은 건물주와 세입자 간 합의에 의해 결정되는데 주택 임대 때 일반적으로 월 임대료의 한두 달치를 받는 것이 일반적이고 두 달치 이상을 넘을 수 없도록 규정됐다.

일부 건물주는 보증금을 임대기간 마지막 달 임대료로 오해하는 경우가 있는데 마지막 달 임대료는 세입자가 별로도 납부해야 한다. 다만 임대기간에 임대료 연체가 발생했을 경우에 벌금 포함, 연체 임대료 부과 때 보증금이 사용될 수 있다.

이때 건물주는 세입자 측에 서면 통보해야 하고 세입자는 계약된 보증금 금액에서 부족한 부분을 다시 납부해야 한다.

이밖에도 세입자에 의한 주택 훼손 수리 등에도 보증금이 사용될 수 있고 건물주는 수리 내역서를 세입자 측에 제공하고 남은 보증금은 임대 만료 때 세입자 측에 돌려줘야 한다.


◇주택관리 책임

집을 임대할 때 건물주들의 가장 큰 걱정거리는 주택관리다. 겉보기에 깔끔했던 세입자가 의외로 집을 험하게 사용해 보증금만으로 수리비용을 감당하지 못하는 경우도 많다. 그러나 임대 계약서에 주택 관리와 관련 책임항목을 명시하면 일단 큰 걱정거리가 줄어든다.

기본적으로 세입자가 주택 및 주택시설을 고장 없이 사용토록 하는 일종의 주의규정을 적은 뒤 세입자에 의한 고장 때 수리비는 세입자가 부담하도록 하는 규정을 포함시켜야 한다.

고장이 악화되지 않도록 고장 즉시 세입자가 건물주에게 통보토록 하고 매달 한 차례 또는 적어도 분기마다 한 차례씩 건물주나 관리인 주택을 방문해 상태를 점검하도록 하는 규정을 삽입하는 것도 좋은 방법이다.

주택 관리와 관련 건물주, 세입자 간 책임 소재를 분명히 해두는 것도 임대 주택 관리에 도움이 된다.

특히 정원 관리 규정을 명확히 해둬야 훼손을 막을 수 있는데 가드닝은 건물주가 담당하되 정원이나 잔디에 물 주는 일은 세입자가 담당해야 한다는 식으로 명확히 기재토록 한다.


◇건물 방문 규정

일부 건물주는 집을 임대한 후에도 마치 자기 집 드나들 듯 불쑥 찾아와 세입자를 당황하게 한다. 건물주가 반드시 집을 방문해야 할 일이 있더라도 임대기간에 세입자의 쾌적한 주거권이 보장되는 한도 내에서 방문이 이뤄져야 한다. 건물주 또는 건물주 대리인의 방문과 관련된 규정도 세입자의 쾌적한 주거권 보장을 위해 임대 계약서에 포함시켜야 한다.

일반적으로 24시간 전에 서면통보 실시 후 건물주가 주택 내부를 진입할 수 있는 것이 일반적이나 예외사항도 있다. 위급사항이 발생했을 때나 건물주 방문 때 집에 있던 세입자가 건물주 진입을 허락한 경우, 세입자가 임대 만료 전 집을 비우고 나간 경우 등은 24시간 전 서면 통보 없이 건물주가 집을 방문할 수 있다.


◇‘전대’(서브 리스: Sub Lease)

서브리스와 관련된 제한 규정도 반드시 포함해 필요할 때 건물주가 보호받도록 해야 한다. 서브리스는 기존 세입자가 다시 임대를 주는 방식으로 2차 세입자에게 문제가 발생하면 자칫 집주인인 건물주에게 책임이 돌아올 수 있다.

따라서 임대 계약서에 서브리스를 금지한다는 규정을 삽입하거나 허락하더라도 건물주의 동의아래 실시할 수 있도록 규정하면 안전하다.


<준 최 객원기자>