시대가 좋아져 요즘은 나이를 막론하고 컴퓨터를 자유자재로 사용할 줄 알고 인터넷으로 모든 자료를 볼 수 있기 때문에 에이전트에게 본인이 찾아놓은 매물 리스트를 주며 당연히 싸게 사야 하는 것 아니냐고 묻는 이들이 많다. 결론부터 얘기하면 부동산 구매에서 인터넷을 통해 싸게 사는 행운과 특별함은 없다.
인터넷을 통해 볼 수 있는 매물에 관한 기본 정보는 에이전트나 일반인들이나 내용이 유사하다. 그러나 부동산 전문가인 에이전트가 보는 전문 웹사이트는 특별한 전문 정보가 추가된다. 타이틀 정보, 매물의 히스토리, 리스팅 가격 변동사항과 특히, 주택을 바이어에게 보여주는 방법과 특히,오퍼 접수 때의 조건과, 특별한 disclosure 등이다.
매물은 법적으로 에이전트 전문 웹사이트인 MLS에 반드시 등록을 하게 되어있으며, 에이전트들은 MLS를 통하여 주택매물 정보를 똑같이 볼 수 있다.
특별한 에이전트가 특별한 매물을 가지고 있는 것은 아니다. 바이어에게 좋은 주택을 찾아 준다는 것은 에이전트가 얼마나 지역 정보를 깊이 알고 있는가와, 매물을 잘 분석할수 있는 노하우를 가지고있는 것의 차이다. 파격적으로 싸게는 못 사더라도 적절한 가격에 원하는 구조와 지역의 집을 사려면 적어도 다음과 같은 방법을 고려하여 오퍼를 작성하고 의사 결정을 하면 많은 도움이 될 것이다.
우선 바이어가 주택을 얼마에 어떻게 원한다는 조건과 에스크로의 기본 조건들이 포함된 것이 우리가 통상 오퍼라고 말하는 Real Estate PurchaseAgreement다. 모든 표준조건들이 포함되어 있고 가격과 조건을 행하는 일자를 조정하여 판매자에게 제출하게 된다.
좋은 매물을 놓고 경쟁력이 없는 가격에 융자조건승인서와 디파짓 수표만 첨부하여 낸다면, 다른 모든 경쟁자와 같은 조건이고 가격이 비슷하다면 셀러는 당연히 높은 가격의 구매자 또는 캐시 바이어를 채택할 것이다.
이때 노련한 에이전트는 가격과 융자의 조건 외의 몇몇 다른 조건을 최대한 조정해 똑같은 조건으로 경쟁할 때 가격이 다소 낮더라도 이길 수 있도록 최대한 조건을 변경하여 오퍼를 제출한다. 셀러 입장에서도, 모든 조건이 똑같은 경우,조금이라도 유리한 조건을 제시한다면 당연히 해당 오퍼를 채택하게 된다.
융자 조건, 주택 감정, 주택 인스펙션 등 일정이 정해진 사항을 단 하루라도단축해 일정을 명시하고 통상 3%인 디파짓을 5% 정도로 올리고 융자 조건을 다이렉트 렌더부터 받은 승인레터와 충분한 다운페이먼트 자금 증빙서 등을 첨부하는 등 조금 더 나은 조건을 제시하며 집을 사겠다는 확실한 의지를 표시하면 구매에 성공할 확률이 훨씬 높아진다.
단 캐시 오퍼가 무조건 유리하다는 생각은 오산이다. 캐시는 오히려 중간에 오퍼를 철회하거나 에스크로를 캔슬할 확률이 높기 때문에 모두가 선호하는 방법이 아니다. 클로징 일자를 최대한 단축해서 넣고 중간 디파짓을 증액한다는 조건등을 넣어 오퍼 철회 의심을 없애면 경쟁 오퍼에 비해 낮은 가격이라도 좋은결과를 얻을 수 있다.
특히 은행 매물은 에셋매니저가 어떻게 해서든 조금이라도 비싸게 팔려고 노력하기 때문에 이 경우 오퍼가격은 예상 희망가격보다 조금 더 높게 넣고 차액을 클로징코스트 크레딧으로 요구하면 역시 대등한 상태나 조금 낮은 금액이라도 채택될 확률이높아진다.
그러나 가장 중요한 것은 셀러에게 적절한 가격에 분명히 사겠다는 의지를 보여주는 것이다. 모든 정황을 따져보고 지역 특성과 셀러의 특성 등을 에이전트와 같이 머리를 맞대 분석하고 무리가 가지않는 범위 안에서 최대한 좋은 조건을 제시하는 것이 마음에 드는 좋은 집을 적절한 가격에 구입하는 지름길이다.
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