렌트비 책정과 리스 옵션에 주의할 점

2014-04-10 (목)

크게 작게

▶ 박재홍 변호사의 생활법률 상식

보통 리스 계약서는 셀러한테 유리하게 만들어져 있다. 그래서 맨 처음에 리스 계약서를 변호사가 검토하게 하는 부동산 에이전트는 현명한 사람이다.

몇 년 동안 문제없이 고객들을 도와주다가 어느 한 고객의 케이스 때문에 에이전트한테까지 불똥이 튈 수 있기 때문이다.

그래서 처음 살 때는 몰랐다가 리스 옵션할 시기쯤 문제가 터져서 재산상 손해를 보는 분들이 생기곤 한다.

렌트비 책정만 해도 그렇다. 건물주와 입주자 간에 팽팽한 줄다리기를 하다 책정되는 것이 건물주는 더 오래, 더 많이 받고 싶고 입주자는 되도록이면 적게 내고 들어가고 싶기 때문이다.

더군다나 경기가 좋지 않을 때는 더욱 그렇다. 입주자는 더 경기가 나빠질 것을 염두에 두고 딜을 하기 때문에 더 싸게 들어가려 하고 건물주는 더 유리한 테넌트를 넣으려고 줄다리기를 하는 것이다.

예를 들어 어떤 리스 계약에 적정 렌트비를 건물주와 입주자가 정할 수 없을 경우 옵션이 없어진다고 리스에 명시되어 있다면 입주자에게 불리하게 된다.

반면 어떤 리스 계약서에는 적정 렌트가 당사자 간에 타협점을 못 찾으면 제 삼자가 정한 렌트로 하되 서로 그 금액에 불만이 있으면 건물주는 건물주 대로, 입주자는 입주자 대로 다른 중재인을 고용해 적정가격을 정한다고 되어 있으면 타협의 여지가 있는 것이다.

실제로 그런 케이스를 받았을 때 중재가 힘들어져 중재과정(arbitration)을 거쳐 렌트를 그 전보다도 싸게 협상을 해줘서 클라이언트가 너무 좋아하던 생각이 난다.

이 때 변호사의 결정이 중요하다.

괜히 소송을 들먹이면서 세게 나가면 딜이 깨지고, 무조건 건물주의 횡포에 휘둘리면 클라이언트에게 불리해지니까 협상이 잘 안 되면 중재과정을 꼭 거치겠다고 하는 것도 현명한 태도라 하겠다.

그래서 리스 옵션을 시작하는 첫 해에 렌트비를 합의하고 그 다음해부터 어떻게 렌트를 올리느냐는 처음 리스 조건과 같을 수 있지만, 다를 수도 있기 때문에 리스를 검토할 때 눈여겨보아야 한다. 앞의 예처럼 테넌트에게 유리하게 일이 풀리는 경우도 있지만 안 그런 경우도 있기 때문이다.

보통 렌트가 정해진 그 다음해부터 매년 고정적으로 오르든가, 소비자 물가지수(CPI)에 따라 오르는 것이 보통인데 예외는 있다.

리스 계약서에 처음 리스기간 중에 렌트가 소비자 물가지수에 따라 오른다고 되어 있다고 해서 옵션기간에도 자동적으로 그 같은 방법이 적용되는 것은 아니다.

처음에 비즈니스를 살 때는 ‘몇 년에 몇 년’ 하고 구입할 수 있다. 리스가 4년에 3년, 혹은 8년에 5년 하면 4년과 8년은 처음 리스기간을 일컫는 것이요, 그 다음 3년과 5년은 옵션을 말한다. 입주자가 원하는 경우 옵션기간을 포함해서 리스를 받을 수 있다는 뜻이다.

옵션은 건물주나 입주자에게 매우 중요한 리스 조항이다.

몇 년 전 김모씨라는 분이 비즈니스를 산 다음 서면으로 옵션 통고를 건물주에게 보냈다.

그런데 건물주는 리스기간에 계약을 세 번 이상 위반 했다며 옵션이 없어졌다는 통고를 보내지 않았는가. 비즈니스를 사고 몇 년 간 장사를 하면서도 한 번도 문제가 없었던 김씨는 기가 막힐 수밖에 없었다. 그 내용을 알아봤더니 김씨가 비즈니스를 사기 바로 전에 비즈니스 하던 분이 세 번 계약을 위반한 사실이 밝혀졌다.

이렇게 본인은 잘못을 하지 않았는데도 전 입주자의 잘못 때문에 옵션이 날아가게 될 수 있는 것이다.

이와 같이 리스기간에 계약위반(default)을 몇 번 했을 경우 옵션이 무효가 된다는 규정이 있으면 본인이 계약 위반을 하지 않았어도 전 입주자가 계약위반을 해서 옵션이 없어지는 것처럼 옵션에 관한 계약 위반은 까다롭다. 따라서 리스 옵션에 대한 내용은 꼼꼼하게 검토해야 한다.

이같은 문제들은 지금도 수없이 발생하고 있다. 그리고 이로 인해 많은 한인들이 엄청난 스트레스를 받으며 이를 해결하느라 동분서주하고 있다.

결국 이를 방지하는 것은 첫 단추를 잘 꿰매는 것이 무엇보다 중요한데, 역시 이는 법률적인 문제인 만큼 경험이 전무할 경우 반드시 높은 평가를 받고 있는 전문 변호사를 찾아 상담 받을 것을 적극 권장한다.

깨알 같은 리스 계약서를 일반인들이 한 자도 놓치지 않고 읽는다는 것은 쉬운 일이 아니다. 게다가 그 의미를 이해하는 것은 더욱 힘들다. 대충 넘기거나, 주변의 얘기만을 듣고 결정했다가 나중에 정말 심각한 곤경에 처할 수 있음을 명심해야 한다.

비즈니스를 통해 아메리칸 드림을 일구는데 모든 것을 쏟아 부어야 하는 한인들이 실수와 방심으로 어렵게 시작한 사업을 망쳐서는 안 되기 때문이다.

문의 (714)534-4545