2008년 서브프라임사태로 주택시장이 붕괴된 후 5년이 지난 지금 부동산 시장이 조금씩 살아나면서 희비 쌍곡선이 형성되고 있다.

먼저 지난 5년 간 주택가격상승폭을 살펴보자.

서브프라임사태 직후인2009년 1월에 캘리포니아의 중간주택가격이 24만9,960달러에서 5년이 지난2014년1월에는 41만990달러로 약 64%의 가격상승이 있었다. 특히 2013년 초부터 급격히 상승한 주택가격이 상승폭을 더욱 부추였다. 또 2009년1월에는 은행차압, 숏세일등의 비정상매물의 매매가 전체매매물량의 69.5%를 차지했지만 5년후인 2014년 1월에는 15.6%로 하락하면서 시장이 정상화로 가고 있다는 것이 통계자료로 증명되고 있다.

현재 시장에 남아있는 은행차압매물과 숏세일 매물도 올해와 내년을 지나면서대부분 정리될 것으로 보이자 주택시장에 청신호가 켜졌다는 해석이 나오고 있다. 주택시장 인벤토리는 아직도 공급이 절대 부족으로인해 현재 매물부족사태를겪고 있지만 이 현상도 올여름을 고비로 서서히 풀릴것으로 보인다.

정상시장으로 본격 진입하기위해서는 가격상승과 함께 매매물량이 같이 증가해야 하는데 지난 1년간은 매물은 증가하지 않고 가격만 상승하는 비정상형태의 마켓이형성되었기 때문이다.

남가주 일부지역은 이미2016-2017년 때의 피크가격을 넘어선 지역도 있어가격상승이 충분히 이루어졌다고 생각하는 에퀴티셀러들과 그동안 깡통주택이었지만 최근 가격상승으로인해 정상적으로 주택을 정리할 수 있게 된 주택소유주들이 올 여름부터 본격적으로 주택시장에 진입할 것으로 보여 주택인벤토리 부족물량해소에 상당한 도움을줄 것으로 보인다. 또 질로우닷컴, 리얼터닷컴 등 부동산정보 회사들의 최근 조사에 따르면 주택시장의 회복여부를 가늠해 보는 첫 주택구입자들의 주택시장에 대한 자신감지수가 대폭 상승했다는 점을 알 수 있다.

현재 임대주택에 살고 있는 사람 들중에 10%는 1년안에 주택을 구입할 예정이라고 응답했다. 이는 지난 1년전의 5%에 비해 2배가 증가한 수치다. 만약 이 증가수치대로 계산을 해 본다면 2014년의 첫 주택구입자는 약 420만채가 될 것이면2013년의 첫주택구입자가구입한 210만채의 배가 되는 숫자를 기록할 것으로 보인다.

참고로 여기서 첫 주택구입자라 함은 주택을 전혀소유적이 없거나 주택을 소유한적은 있지만 지난 2년간 주택을 소유한 적이 없는 바이어를 말한다. 지난5년간 차압, 숏세일등으로부득이 집을 포기하고 임대주택으로 이동한 사람들이다시 주택시장으로 돌아오고 있다는 희소식이다. 이러한 현상은 주택시장붕괴시가장 많은 가격 하락폭을보였던 캘리포니아, 마이애미, 애리조나, 네바다. 아트란타등을 중심으로 일어나고있다.

또 2012년에 기록했던3.25%의 이자율도 2014년3월 현재 약 4.35%로 1%이상 상승하여 주택가격의 상승과 함께 첫 주택구입자들의 주택구입능력지수를 계속 낮추는 문제점으로 지적되고 있다.

최근 패니매, 프레디맥등의 일반은행에 대한 정부융자보증제도도 연방정부주도에서 민간주도로 바꾸는법이 상원에서 논의되고 있어 연방채권매입감소와 함께 이자율의 추가 상승을 가져올 것으로 보여 마켓에 악재로 작용될 것으로 전망된다. 이와 더불어 논의되고 있는 주택융자의 이자분의 세금보고시 감세혜택도 현행100만달러에서 50만달러로대폭 하향조정하거나 아예이자분에 대한 세금혜택 자체를 없에는 방안도 현재 의회에서 검토되고 있어 회복세에 접어든 시장분위기에찬물을 끼얹을 수 있음을간과해서는 안된다.

하지만 현재 시장의 분위기는 이러한 부정적인 요소들에도 불구하고 계속 상승세를 유지 할 것으로 보인다. 특히 이자율상승분위기에 놀란 바이어들이 계속시장으로 빠르게 진입하면서 현재 시장을 충분히 유지 할 수 있을 것으로 보이기 때문이다.

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