서브 리스(sub-lease)란 본래 리스 계약상에서 테넌트(임대인)가 제3자, 즉 서브 테넌트와 맺는 계약을 말한다. 그래서 본 계약서에서의 테넌트는 서브 건물주가 되는 것이다.
우선 불법인가의 질문에 답변부터 한다면 리스와 건물주에 따라 다르고 주법에 따라 다르다고 말하고 싶다. 쉽게 말하면 일단 처음 건물주와 테넌트와의 리스가 우선권이 있으니까 테넌트에게 법적 책임이 있는 것이다. 테넌트가 그 어떤 이유에서든지 서브 리스를 누구에게 줄 때는 일반적으로 건물주(landlord)에게 서면 허락을 받아야 하며 안 그러면 계약 위반이 되는 것이다.
보통 학교 근처에 방을 구하는 학생들이나 유학생들이 서브 리스에 들어가는 경우가 종종 있다.
뿐만 아니라 불법체류자들도 신분 때문에 방을 서브 리스하는 경우가 많이 있는데 불이익까지 당해서 이민국과 문제가 될까봐 그냥 쉬쉬하며 문제를 덮는 경우가 허다하다. 그들은 고정적인 수입을 증명하기 힘들고 크레딧이 없어서 합법적으로 거주지를 렌트하는데 어려움을 겪는다.
학교 근처 한 아파트에 룸메이트로 들어간 김씨는 조기 귀국을 결심한 룸메이트로 인해 입주 두 달 만에 거주지를 옮겨야 했다. 이에 김씨는 자신이 계약기간 아파트를 계속 사용하겠다면서 임대계약서를 넘겨받고 보증금을 지불했다. 그 룸메이트는 한국으로 돌아가며 건물 관리인에게 그 동안 고마왔다고 선물까지 주고 자신의 귀국 의사를 밝히고 한국으로 돌아간 것이다. 그가 한국으로 귀국한 일주 뒤에 건물 관리인은 김씨에게 퇴거명령 통보를 했고 결국 김씨는 이사를 나가야 함은 물론 보증금도 전혀 돌려받지 못한 것이다.
테넌트들이 리스에 서브 리스를 하지 못한다는 리스일 경우는 문제가 더 심각해질 수밖에 없다.
이것은 건물주가 계약자(즉 테넌트)와 실제 거주자(서브 리스 받은 사람)가 다르다는 것을 발견했을 때 현 세입자에게 방을 비워줄 것을 요구할 수 있는 것이고 이에 응하지 않으면 불법 거주 및 침입죄로 고발까지 할 수 있기 때문이다. 자신의 건물에 떡하니 아무 관련도 없는 자가 살고 있는 형국이니 말이다. 테넌트가 남은 리스기간 렌트비를 내지 않으려고 일부러 사라지는 경우에 남은 렌트비와 리스기간 문제까지 덤터기로 짊어질 수도 있다.
필자가 하소연을 들어줄 수밖에 없어 안타까운 케이스는 5개월쯤 서브 리스로 살다가 집을 뺀 이모씨의 경우다.
그 당시 집안에 있던 세탁기, 마이크로 오븐 등등이 서류 목록에 있었으며 그 목록에 적힌 다른 물건이 남아 있으면 그것을 치우는 비용을 서브 테넌트가 지불해야 한다고 적혀 있어서 목록에 없었던 헌 냉장고를 일부러 버리고 집을 비웠다. 그런데 부동산 측에서 그 냉장고 값을 물어달라고 요구해 왔고 크레딧이 엉망인 이씨는 울며 겨자 먹기로 그 해 인덱스에 새 냉장고 값을 계산해 주고 나온 케이스였다.
자, 그러면 테넌트 입장에서 생각해보자.
리스를 빠져 나오고 싶을 때 양도(assignment)를 하는 것이 서브 리스주고 나오는 것보다 현명할까?양도는 모든 조건이 맞아야지 어느 경우에나 해당되는 것이 아니기에 단답형으로 말하기 힘들다. 보통 건물주가 양도를 허락하지 않는 경우가 많다. 왜냐하면 서브 리스 받을 사람의 크레딧 문제며 동반되는 문제와 얽히고 싶지 않기 때문에 처음 테넌트를 볼모(?)로 삼기 때문이다. 따라서 모든 계약서와 관련된 케이스는 무조건 변호사와 서류 점검을 하는 것이 지혜로운 행동이다.
필자의 의뢰인인 김씨는 헤어샵 자리를 리스할 때 가게의 크기에 비해서 렌트비가 싸서 의심스럽다며 서류 점검을 부탁해왔다. 리스를 검토하며 건물주와 통화를 하고 협상을 해서 여러 가지 미심쩍은 사항을 속 시원하게 설명할 수 있었고 리스에 별다른 함정이 없어서 간단하게 해결된 케이스였다.
그 후 2년 뒤 김씨가 사무실에 들렀다. 그녀는 그동안의 헤어샵 얘기를 했다. 그녀는 미국 노인들이 많은 곳에서 순탄하게 헤어샵을 운영했다고 했다. 그런데 이번엔 부스(스테이션)를 베트남 손톱관리사에게 서브 리스를 해 주려고 한다는 것이다. 그래서 나는 건물 주인에게 연락을 했고 그 건물주와는 2년 전에 대화한 적도 있고 하니까 흔쾌히 승낙을 받았다. 서면 허락을 받기까지 시간이 좀 걸렸지만 김씨는 마음이 편하다고 했다. 원래 렌트비가 1,750달러인데 손톱손질 부스를 500달러에 서브 리스했다. 그런데 시너지 효과를 얻어서 비즈니스가 잘 됐는지 자신의 미용부스 두 개를 남기고 손톱손질 부스를 세 개 더 서브 리스해 주었다. 그래서 서브 리스로 들어오는 수입이 2,000달러가 되어서 즐거운 마음으로 미국 할머니 머리를 하게 되었다며 김씨는 싱글벙글이었다.
그런데 리스 조건에 서브 리스해서 그 렌트비 수입이 처음 리스한 테넌트의 렌트비를 초과할 경우 더 많이 렌트를 내야 한다는 조항이 있어서 렌트비를 2,000달러씩 내게 됐지만 본인은 렌트비 없이 비즈니스를 하게 된 데다가 건물주도 협조적이고 리스기간도 많이 남아 그녀도 행복했지만 필자도 가슴 뿌듯한 케이스였다.
이렇게 비즈니스 일부를 다른 이에게 빌려주는 경우도 서브 리스라고 한다. 세탁소의 한 코너를 수선하는 분에게 서브 리스한다든가 마켓의 어느 코너를 다른 사람에게 서브 리스해 줄 수 있는 것이다.
이렇게 방을 서브 리스 주거나 사업의 일부분을 서브 리스할 때 잊지 말아야 할 것은 건물주로부터 서면 허락을 받아야 한다는 것이다. 그리고 그 허락 받는 과정을 변호사에게 일임하면 적은 변호비로 허락을 받을 뿐만아니라 리스의 함정도 발견할 수 있어 일석이조가 된다. 게다가 그렇게 건물주와 관계를 돈독하게 해 놓고 신용을 쌓으면 리스를 갱신할 때도 많은 이득이 된다.
(714)534-4545
