지난 한 달간은부동산에 있어 크고 작은 변화들이있어왔다. 무엇보다 연방 준비 이사회의 버냉키 의장의 양적 완화 정책의 축소 및 폐지 발언이 있은 후, 부동산 및 주식 시장은마치 폭탄을 맞은것처럼 출렁였었다.
그 후 시장이 충격에 빠지자, 다시 벤 버냉키 의장이 상당한 수준의 경기 확장적 통화정책이당분간 필요하고 실업률이 연준 목표치인 6.5%까지 하락해도 상당 기간기준 금리를 인상하지 않을 것 이라고 언급한 뒤부터, 월가를 비롯한 많은 전문가들이 연준의 계획이 여러가지 조건들이 충족되어야만 앞선 언급한 조치를 시행하겠다는 의미로 받아들이고, 시장은 다시 활기를 얻기시작했고 발언 이전으로 돌아가, 서서히 안정을 찾는 모습을 보이고 있다.
하지만 부동산 시장은 주식 시장에비해 충격에서 더디게 벗어나는 모습을 보이고 있는데, 대표적인 것이 바로 모기지 이자률이다. 버냉키의장의추가 발언 이 후에도 이자률은 내려가지 않고 있기 때문이다. 물론 중, 장기적으로 봐서는 이자률이 상승할 것이라는 거에는 의견을 다는 전문가들은 없다. 중요한 것은 시기이다. 얼마나 빨리 올라갈 것인가, 아니면 다시조정 후에 상승할 것인지에 관한 의견은 분분하다. 하지만 30년 고정 모기지 이자률이 다시 4% 아래로 내려갈거라는 데에는, 모두다 비관적으로보고 있다. 올해는 5% 가까이 형성되다, 내년에는 5%대 중반까지 이자률이 올라갈거라는 의견이 힘을 얻고있다.
현재 흐름이 이렇다 보니, 바이어들 역시 두 부류로 나누어진다. 첫째는 이자률이 더 오르기 전에 주택을더욱 적극적으로 매입하고자 하는 부류이다. 집 값의 움직임 보다는 중, 장기적으로 볼때 이자률에 더 민감한 경우이다. 주로 오랜 부동산 경험이 있는 바이들이 대부분이다. 둘째는 집값도 많이 상승한데다, 이자률까지 계속 오르면 그동안 기다려 왔던 셀러들이 다시 집값의 하락을 우려해 내놓으면 매물이 많아져 오히려 더 좋은 기회가올수있어, 조금 더 기다려 보자는 부류이다. 대다수는 첫 집 장만인 바이어들인나, 젊은 바이들이 이 부류에많은 편이다. 어느쪽이 맞을지는 두고 봐야 겠지만, 최근 3-4년간의 거래 형태로 볼때, 최악의 상황이 와도서브 프라임 사태 이후 처럼 큰 폭의집 값 하락은 없을것으로 본다. 이유는 많은 현금바이어들이 부동산을 소유하고 있으며, 융자로 부동산을 구입한 바이어들도 예전과 달리 많은 다운 페이먼트를 하고 높아진 융자 문턱을 넘었기 때문에 웬만한 충격에도버틸만한 여력이 있기 때문이다. 또한 지금 주택구입을 기다리는 바이어들은 그 어느때 보다 준비가 잘되어있는 바이어들이다. 내가 다른 조건이조금 부족하다면 기다리는것은 오히려 위험부담이 더 클수도 있다고 본다. 개인적인 의견으로는 3% 초반대의이자률을 경험한 바이어들은 아무래도, 지금의 이자률이 충격에 가까울 것이다. 하지만 역사적으로 볼때지금의 이자률 또한 좋은 이자률 이라는것을 느끼게 되고 받아드린다면지금 또한 기회라고 본다. 물론 시간이 필요할 것이다. 그리고 시간이 흐르면 오히려 더 많은 바이어들이 시장에 들어올 것으로 생각된다. 물론지금의 경기가 좋은 쪽으로 진행된다는 전제하에 말이다. 아직은 부동산경기가 완전하게 회복되려면, 더 많은시간이 필요하겠지만 이미 방향은 상승쪽으로 기울어 졌다고 봐야한다.
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