모기지 이자율이 4%를 넘었다고?

2013-07-18 (목)

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▶ 제이슨 성 <뉴스타부동산 발렌시아지점 >

7월 들어 모기지 이자율이상당한 폭으로 올랐다. 부동산 경기가 가라앉아 있던 지난몇 년째4% 이하에 머물러 있던 모기지 이자율 지난주 초30년 고정 모기지 이자율이 각각 4.51%, 15년 고정 이자율이3.53%를 기록했다.

모기지 이자율이 0.5% 오르면 월 페이먼트가 얼마나 달라지나 간단하게 살펴보자. 50만달러 주택을 20%, 즉 10만달러다운하고 40만달러를 은행 모기지 대출을 받을 경우, 4%의 모기지 이자율일 경우에는 월 페이먼트가 1,909.66달러가 되는데, 이자율이 4.5%일 경우에 월 페이먼트는2,026.74달러가 된다. 따라서 매달 페이먼트를117.08달러 더 내야 한다는 계산이 나온다.

매달 내는 돈이 117달러를 더 낸다고 하는것은 역으로 계산해 보면 만약 4%의 모기지 이자율이라면 40만달러를 대출받는 것이 아니라42만5,000달러 정도를 대출받는 셈이 된다. 바꾸어 말하면 50만달러 집을 사는 것이 아니라52만5,000달러 정도의 집을 사는 셈이 되니, 이자율 0.5%가 오름에 따라 집 가격이 그만큼 더인상되는 것이고, 그러니 모기지 이자율에 민감할 수밖에 없는 것이다.

그래서 50만달러 집을 구하는 바이어들이 이자율 0.5% 올랐다고 해서 집 사는 것을 포기할까? 현재의 주택시장에서는 이 정도의 이자율상승은 현재 바이어들의 달아오른 뜨거운 구매욕을 식히기에 아직 역부족으로 보인다. 이자율이 6%까지는 참으로 낮은 이자율이고 엄청나게 좋은 혜택이다.

현재 자기가 살고 있는 집은 primary residence로생존의 기본조건인 자기 가족의 보금자리이기 때문에, 그 집을 담보로 이렇게 낮은이자율로 은행에서 대출을 해주는 것이다. 만약새로 구입하는 집이 투자용이나 렌트용 주택일 경우에는 모기지 이자율이 기본 이자율에서0.5%에서 1% 이상 더 높아진다. 그만큼 본인이주거하는 주택에 대해서는 은행이 담보로 설정하기에 가장 안전하다고 믿기 때문에 이자율을그만큼 낮게 해주는 것이다.

그런데 신문에서 보면 연방 기준금리는0.25%라고 하는데 왜 우리들에게 적용되는 금리는 4% 등으로 차이가 날까? 연방 기준금리는 미국의 연방준비은행(FRB, Federal ReserveBank)을 운영하는 연방준비제도이사회에서 민간은행 간에 매매 형태로 지급 준비자금을 거래할 때 적용하는 단기 시장금리이다.

세계 모든 은행이 그렇듯이,미국의 일반 은행은 예금 잔고의 일정 비율을 무이자로 연방준비은행에 예입하도록 의무화되어 있다. 이 준비예금(한국에서는 지급준비금, 지준이라고한다)을 ‘FF’ (Federal Fund)라고 표현하는데 이 자금을 단기시장에서 조달할 때의 금리가 바로 연방 기준금리가 되는 것이며, 미국 단기금리의 대표적인지표가 되는 것이다. 이 금리에다 일반 은행의이익, 마진을 붙여서 나오는 것이 우리들에게적용되는 일반 모기지 이율이 되는 것이니, 기준금리가 오르면 그 즉시 모기지 이자율이 오를 수밖에 없는 것이다.

독자들께서는 지난 10여년 전에 이 기준금리가 기록적으로 올라가면서 수많은 주택소유주들의 월 페이먼트 미납사태가 일어나고 주택시장이 붕괴되어 결국은 세계적인 경제 불황으로치달았던 과정을 기억하는 분이 많을 것이다.

그때 FRB의 의장은 유대계 미국인으로 분류되는 앨런 그린스펀이었다. 2000년대 초 기록적으로 낮았던 연방 기준금리(0-0.5%)를 2004년부터 2006년까지 17차례에 걸쳐 매 45일마다0.25%씩, 한 번도 쉬지 않고 줄기차게 인상하는덕분에 종국에는 기준금리가 5%를 넘어서고모기지 이자율이 9%를 넘어섰다. 끊임없는 이자율의 상승, 월 페이먼트의 과중한 증가에 따른 심리적 부담, 급속하게 오른 부동산 가격에대한 하락 예상과 그에 따른 투자심리의 위축등으로 미국 부동산 열기가 급격하게 식게 되고, 수많은 차압사태에 이르게 되는 결과를 가져오게 되었다. 그때 그린스펀이 왜 그리 지속적으로 기준금리를 올렸는지 아직도 그 결정에의문을 가지는 경제 전문가들이 많다.

여하튼, 모기지 금리가 비록 4%를 넘어섰다고는 하지만 아직까지는 엄청나게 낮은 수준이다. 게다가 여전히 부동산 시장의 매물이 부족한 상태이니 올해 연말까지는 계속적으로 주택가격이 올라갈 것으로 보인다. 집을 사려고 결정한 바이어는 서둘러 주택 구입을 하는 것이낫다는 생각이 많이 든다.

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