상업용 부동산 시장도 주택시장에 이어 본격적인 회복세에 진입을 앞두고 있다. 지난 1~2년간 느리지만 꾸준한 회복세를 보여 온 상업용 부동산 시장이 향후 1년간도 회복세를 여전히 이어갈 것으로 전망되고 있다. 아파트를 제외한 상업용 부동산 전 부문에 걸쳐 공실률이 하락하고 임대료는 오르는 전형적인 회복세가 나타날 것으로 예상된다. 그러나 그간 가장 빠른 속도로 회복세를 보였던 아파트 부문의 경우 앞으로 1년간 공실률이 소폭 오르는 등 회복세가 다소 주춤해질 전망이다.‘전국부동산중개인협회’(NAR)가 진단하는 상업용 부동산 시장 전망을 알아본다.

■250만달러 이상 매물 거래액 급증

올 들어 250만달러가 넘는 비교적 대형 매물에 대한 거래액이 전년도에 이어 큰 폭으로 증가했다.

1분기 동안 250만달러 이상 매물의 총 거래액은 약 728억달러로 지난해 1분기보다 약 35% 급증했다. 지난해에도 250만달러 이상 매물에 대한 거래액은 약 2,940억달러로 전년 대비 약 24%의 증가를 기록한 바 있다.

이같은 현상은 상업용 모기지 대출기관들이 대형 매물에 대한 대출을 선호하고 거래가가 낮은 매물의 대출을 꺼리는 대출 관행에 따른 것으로 NAR 측은 진단했다.

실제로 NAR 소속 회원 중 상업용 부동산을 전문으로 중개하는 에이전트 중 대다수인 약 85%가 지난해 약 200만달러 미만대의 상업용 부동산 매매를 중개했던 것으로 조사됐다.

그러나 해당 에이전트의 절반이 넘는 약 52%가 지난해 대출이 거절돼 거래가 취소된 바 있다고 답했다. 또 약 42%에 해당하는 에이전트의 고객은 보유 상용 부동산에 대한 재융자에 실패한 것으로 나타나 중소형 상업용 부동산에 대한 대출 조건이 완화될 필요가 있는 것으로 지적됐다.

■상용 전문 에이전트 소득 증가

상업용 부동산 전문 에이전트의 소득이 지난해 큰 폭으로 늘었다. NAR의 조사에 따르면 지난해 상업용 부동산 에이전트들의 연 소득은 약 9만200달러로 2011년보다 약 4,000달러 증가했다.

또 지난해 상업용 부동산 에이전트들의 거래 건수와 거래 규모도 각각 증가세로 상업용 부동산 시장 회복세를 증명했다. NAR 소속 상업용 부동산 전문 에이전트들의 중간 거래건수는 지난해 8건으로 2011년보다 늘었다. 또 중간 거래 규모 역시 약 251만달러로 증가세를 나타냈다.

■부문별 전망

▲아파트 및 임대용 다가구 주택

지난 수년간 가장 빠른 속도의 회복세를 보였던 아파트 부문은 내년부터 회복세가 다소 꺾일 것으로 전망됐다. NAR 측은 현재 약 3.9% 대인 공실률이 내년 2분기 중 약 4.1%까지 오를 것으로 전망했다.

그러나 수요가 공급을 앞지르는 ‘랜드로드’ 마켓 기준 공실률인 5%대 미만에 머무르며 여전히 건물주가 시장을 주도할 것으로 보인다. 따라서 아파트 부문 임대료도 약 4.6%씩 지속적인 상승세를 유지할 전망이다.

아파트 부문의 성장세가 주춤해질 것이라는 전망을 단적으로 보여주는 것은 아파트 건축이 현저히 감소 추세라는 점이다.

지난달 16일 연방 센서스국의 발표에 따르면 4월 중 주택 신축이 연율 약 85만3,000채로 약 17%나 감소했는데 5유닛 이상의 아파트 부문이 전체 신축 감소 중 약 38%나 차지, 전반적인 주택 신축 감소를 이끌었다.

아파트 신축 감소 등의 영향으로 아파트 부문 순임대 유닛은 올해 27만6,300유닛에서 내년 약 24만3,800유닛으로 급감할 전망이다.

한편 아파트 부문 공실률이 전국에서 가장 낮은 지역은 코네티컷주의 뉴헤이븐 지역으로 전국 평균 공실률의 절반 수준이 2%대에 머무르고 있다.

이밖에도 샌디에고(2.3%), 뉴욕(2.2%) 등의 지역도 아파트에 대한 수요가 높아 낮은 공실률을 유지하고 있다.

▲산업용 건물 부문

창고 및 공장 등 경기회복의 직접적인 영향을 받는 산업용 건물 부문은 앞으로 1년간 견고한 회복세를 나타낼 전망이다. NAR의 전망에 따르면 산업용 건물 부문의 공실률은 현재 약 9.4% 수준에서 내년 2분기 약 8.9%대로 하락, 공실률 하락폭을 확대해 나갈 것으로 기대된다.

현재 전국에서 공실률이 가장 낮은 지역은 미국 최대 물류 관문인 롱비치항이 위치한 남가주 지역이다.

롱비치항이 위치한 LA 지역의 공실률은 약 4.1%, 인근 오렌지카운티는 약 3.9%로 전국 가장 낮은 공실률을 기록하고 있다.

이밖에도 마이매이와 시애틀 지역의 공실률도 각각 약 5.8%, 약 6.3%로 매우 낮았다.

산업용 건물에 대한 임대료에 대한 전망도 밝다. NAR 측은 올해 임대료가 약 2.4% 오른 뒤 내년에는 약 2.6% 추가 상승할 것으로 전망했다.

순 임대면적은 올해 약 1억710만평방피트를 기록한 뒤 내년에는 약 1억30만 평방피트로 소폭 감소할 전망이다.

▲사무실 건물 부문

사무실 건물 부문에 대한 전망은 여전히 밝지 않은 편이다. 현재 공실률은 약 15.7%로 상업용 부동산 전 부문에 걸쳐 가장 높은 공실률을 보이고 있는데 내년 역시 공실률이 올해와 비슷한 약 15.6%대로 큰 변동인 없을 전망이다.

현재 전국에서 공실률이 가장 낮은 지역은 워싱턴 DC로 약 9.4%대이며 뉴욕도 9.9%로 10% 미만의 공실률을 유지중이다.

그러나 최근 고용지표 개선에 따른 경기회복 기대감으로 사무실 공간에 대한 수요가 서서히 늘어날 것으로 기대된다. NAR에 따르면 사무실 건물에 대한 순 임대면적은 올해 약 3,170만평방피트에서 내년 약 4,200만평방피트로 크게 증가할 전망이다. 사무실 임대료 역시 수요증가 전망에 따라 올해 약 2.6%, 내년에는 약 2.8%씩 상승할 것으로 NAR 측은 내다봤다.

▲소매상가 부문

소매상가 부문도 역시 소폭의 공실률 하락이 예상된다. 현재 약 10.5%대인 공실률은 내년 2분기 10.2% 내려갈 것으로 NAR는 전망했다.

소비자 지출 증가 등에 따라 소매상가에 대한 임대료도 서서히 인상 움직임을 보이고 있다. 소매상가 부문의 임대료는 올해와 내년에 걸쳐 각각 약 1.4%, 2.2%씩 오를 것으로 전망된다.

현재 전국에서 소매상가 부문 공실률이 가장 낮은 지역은 샌프란시스코(3.6%), 오렌지카운티(5.3%) 등 가주 지역을 포함, 뉴욕 롱아일랜드(5.3%), 코네티컷주 페어필드 카운티(4.1%) 등 이었다.

소매상가에 대한 순 임대면적은 올해 약 1,250만평방피트, 내년 약 1,740만평방피트씩 소화될 전망이다.


<준 최 객원기자>