많은 사람들이 자신의 비즈네스에 종사하고 있으며 그 중에 많은 수의 사람들이 입주자로서나 또는 건물주로서 임대계약을 하고 있으며 이 임대계약을 하는 사람들 중에 또 많은 수의 사람들이 변호사들과 상의 없이 덥석덥석 임대계약서에 본인들의 사인을 주저 없이 하고 있다.
건물주인 김건물씨와 김건물씨가 소유하고 있는 건물에 융자회사를 오픈하려고 하는 이융자씨는 3년 동안의 임대계약을 체결하고 임대계약 조건 중의 하나로서 건물주의 서면 동의 없이는 임대계약 이전 어싸인이나 썹리스를 할 수 없다는 구절을 명시했다.
"tenant agrees that he will not assign or sublet the premises without the written permission of the landlord".
오피스를 오픈한 지 7개월 후에 이융자씨는 집안사정으로 오피스를 더 이상 운영할 수 없게 되어 건물주 김건물씨에게 오피스를 어싸인 assign 하겠다고 요청하며 어싸인 받을 사람의 인적사항과 크레딧 리포트까지 모두 첨부하여 보냈지만 김건물씨는 어떠한 상황에서도 누구에게든지 어싸인을 동의해 줄 수 없다는 회답만 할 뿐이었다.
이융자씨는 김건물씨의 동의를 기다리다가 할 수 없이 김건물씨의 동의 없이 오피스를 어싸인했으며 오피스를 넘겨받은 박어싸인씨가 assignee라고 하며 오피스를 차지하고 있었다.
이에 화가 난 김건물씨는 이융자씨와의 임대계약을 종료시키고 계약위반으로 손해배상을 청구하고 동의 없이 오피스를 떠맡은 박어싸인 assignee를 holdover로 퇴거시키기 위한 소송을 제기했다.
김건물씨의 위의 세 가지의 시도는 성립될 수 있는 것인가?
첫 번째, 건물주 승인 없는 어싸인으로 인한 임대계약 종료. 두 번째, 계약위
반으로 인한 손해배상. 세 번째, 임대계약 종료 후에 머물고 있는 허락받지 않은 assignee의 퇴거.
임대계약을 통해 계약을 한 건물주와 테넌트 사이에는 두 가지의 계약당사자 관계가 성립되고- 계약인으로서의 privity of contract과 해당 스페이스를 점유함으로서의 privity of estate-이 두 가지 중의 적어도 한 가지는 반드시 성립되어야 한다고 했다.
건물주 김건물씨와 본래 테넌트 이융자씨 사이에는 임대계약인 으로서의 privity of contract과 해당 스페이스 점유인 으로서의 privity of estate이 성립되지만 이융자씨로부터 스페이스를 assign 받은 박어싸인이라는 사람은 임대계약을 체결한 계약 당사자도 아니며 건물주 김건물씨의 승인을 받은 점유인이 아니기에 어떠한 계약 당사자 관계도 성립되지 않는다.
첫 번째, 건물주 김건물씨의 승인이 없는 임대계약 이전은 계약상의 조건 즉 건물주 허락 없이는 임대계약 이전을 할 수 없다는 조건을 위반한 것은 사실이지만, 이러한 계약 위반을 하였을 경우 건물주는 임대계약을 종료시킬 수 있는 권리를 갖는다. landlord reserves right to terminate the lease if the covenant against alienation is breached 라는 구절이 명시되어 있지 않기에 임대계약 종료는 할 수 없으며
두 번째, 입주자 이융자씨의 계약위반으로 인한 실제 손실이 발생했다면 실제 손실액에 대한 크레임은 할 수 있겠다(예를 들어 스페이스를 떠 맡은 박어싸인씨가 임대료를 안 냈을 경우),
세 번째, 건물주 동의 없는 임대계약 이전은(assignment 이나 sublease) 안 된다는 구절 위반은 계약위반으로 간주되어 그로인한 실제 손실에 입주자가 책임이 있지만 대개의 경우 어싸인먼이나 썹리스를 무효화시키지는 않는다. 이러한 위반이 있는 경우 리스를 종료시킬 수 있다는 구절이 없기에 계약 당사자 관계가 아닐 찌라도 퇴거시키기에는 여러 가지 여건이 충족되어야 될 것이다.
임대계약서는 구절구절이 모두 상당한 법적의미가 있으니 좀 안다고 하는 사람들 말 듣거나 얻은 계약서 카피들 해 사용하지 말고 반드시 변호사를 통해 작성하거나 변호사에게 review 의뢰를 하여야 한다.
조금의 지출로 아주 커다란 골칫거리를 예방하는 길이다.
하워드 한
부동산 컨설턴트·법학박사
(213)550-8826
