나아진다 하면서도 제자리걸음인 경기와 실업률이다. 더 이상 나빠지지는 않을 것이라는 희망 아닌 희망을 이야기하고 있지만 그마저 불확실하다.

융자가 어렵거나 불가능하다. 세금보고서 상 수입이 페이먼트의 3배 이상이 아닌 바이어들은 그만큼 다운페이를 늘려야 한다.

높은 가격대를 향하는 바이어들은 현재 살고 있는 집이 팔리지 않게 되면 첫째, 다음 집을 살 수 있는 다운 페이먼트가 없고 둘째, 설사 다운 페이할 여분의 자금이 있다한들 두 집의 페이먼트를 감당할 수 있는 세금보고된 수입을 증명할 수 있어야 한다.

집을 세놓는다 할지라도 집세는 안정된 수입으로 보지 않는 것이 현재 은행의 자격 심사이다.

그렇다면 그들의 집을 사 줄 첫 집 장만 바이어들의 실태는 어떤가? 간단하게 부자 부모가 전액 현금으로 지불하고 사주든지 다운페이 할 몫 돈을 주지 않으면 대학 졸업 후 몇 년 안에 집을 사기는 불가능하다.

몫 돈을 빌려준다 한들 취직이 되지 않아 수입이 없다. 이렇게 저가의 집도 고가의 집도 팔리지 않고 있다.

업계에서는 올해 부동산 시장을 얼어붙게 할 또 한 차례의 찬바람을 예상하고 있다. 지난 3년 동안 72만9,750달러까지 허용되었던 컨포밍 융자액수가 9월30일로 마감되고 10월 1일부터는 각 주에 따라서 차이는 있으나 약 62만5,000달러로 하향 조정된다.

Bank of America에서는 7월1일자로 62만5,000달러가 넘어가는 액수는 컨포밍으로 융자신청을 받지 않고 있다.

이제는 융자 액수가 62만5,000달러 이상이 되면 점보론으로 취급되며 이는 더 높은 이자율, 더 많은 다운페이 그리고 더 까다로운 자격심사가 요구된다.

융자 받기가 점점 늪으로 빠져들고 있으며 이는 사람들의 부동산 매매행위를 심하게 위축시킬 것으로 보인다. 현금만이 빛을 발하고 있다.

반면에 원리원칙 대로 건강한 경제, 바람직한 은행을 향한 수순이라고 보는 전문가들도 있다. 융자를 얻어서 경제를 운영하더라도 수입에 맞추어 건강하고 안정된 지출을 하는 것이 바람직하다.

능력이 되지 않으면 더 싼 집에서 살거나 내 집을 장만할 수 없고 아파트에서 살아야 한다. 실제로 사람들이 집을 버리거나 집을 살 엄두를 내지 못하고 아파트로 이사를 가고 있어서 아파트 수요가 급증하고 있고 렌트비는 1년 전에 비하여 6.7%가 올랐다.

많은 젊은이들이 대학을 졸업하고 직장을 얻고 결혼을 하여도 부모와 함께 산다.

무리해서 집을 사고 차를 샀다가 은행 빚을 갚지 못하는 경우 은행의 운영 역시 부실해지고 은행이 잘못되면 그를 시정하기 위해서 정부가 개입하고 그 돈은 국민의 세금에서 나오는 것이니 현재 아픔이 있다 하더라도 가야 할 길이라는 입장이다.

하지만 지금 부동산 마켓은 너무 아프다. 바이어의 마켓이라는데 정작 바이어는 집을 사지 못한다. 본인이 현금 부자이거나 부자 부모가 있는 젊은 이, 정확히 세금 보고된 수입이 있는 바이어가 아닌 이상 집을 살 수 없다.

일반 셀러의 리스팅 가격은 보통 시세보다 2~30% 비싸다고 바이어들은 말한다. 시세보다 싸게 나온다는 은행 매물의 거래가 거의 절반이니 은행 매물의 평균가가 곧 지금의 시세라는 이야기이다. 시세보다 20~30% 싸게 나오는 은행 매물이라는 표현이 잘못됐다 한다.

같은 물건에 20~30% 가격 차이를 두고 벌리는 매매 경쟁에서 승자는 이미 결정된다. 이제는 인터넷으로 이미 사전 가격 점검이 끝난 상태에서 바이어들이 볼 집의 리스트를 가지고 에이전트를 찾는다.

바이어들의 발길이 아예 끊어진 매물들이 늘고 있다.

은행 매물의 단점은 수리비가 많이 든다. 수리비와 일반 셀러의 높은 가격을 비교하여 바이어는 매물의 가격을 결정한다.

지금 팔리고 있는 약 52%의 시장 점유율을 보이는 일반 셀러의 가격대는 그 중간 지점이다. 은행 매물 즉 시세보다는 비싸지만 수리비를 계산하면 이다. 리스팅 가격을 결정하는 것은 셀러와 셀러의 에이전트이지만 바이어가 사주지 않는 매물은 진짜 가격이 아니다.

써니 김 <리멕스 부동산>
(818)952-4989