포클로져가 아닌 숏세일의 경우에서도 마찬가지로 숏세일이 성공하게 되면, 1차은행이 가지고 있는 주택대출과 Property Tax는 사라지게 되나, 2차로 꺼내 사용한 라인오브 크레딧 자금은 스스로 사라지지 않지만, 단 2차 라인오브 크레딧이라 하더라도 집을 살 당시에 대출금(Purchase Money)으로 그 이후에 단 한번도 리파이낸싱을 하지 않았거나 추가로 자금을 꺼내 쓰지 않았다면 포클로져 또는 숏세일과 함께 자동적으로 사라지고, 그 이후에라도 집주인에게 따라오지 않는다고 말씀드렸다. 그러나 대부분의 경우에는 이 라인오브 크레딧을 사용하여 사업자금이나 주택의 업그레이드 등을 위하여 사용한 케이스가 많으므로 대부분의 경우에는 사라지지 않고 집주인에게 계속해서 남아있을 확률이 많다. 이것을 어떻게 잘 풀어야 하나?
우선 숏세일을 할 때에 미리 2차 대출금의 완전한 삭제를 목표로 하고 시작하도록 한다. 우선 2차 은행은 1차 은행에 비해 우선순위에서 밀려있기 때문에 숏세일을 진행을 한다 하더라도 2차은행에서 돌아갈 몫이 별로 없다. 숏세일 그 말 자체 의미처럼 1차 은행의 대출금도 다 못갚는데 어떻게 2차 은행의 대출금을 1달러이라도 갚을 수가 있겠는가. 숏세일 과정에서 1차 은행은 2차 은행에 대하여 단지 3,000달러만 지급하는 것이 현재의 관례로 되어있다. 2차 은행이 집주인에게 십만달러를 빌려주었든지 오십만달러를 빌려주었든지, 숏세일 과정에서 2차 은행으로 돌아갈 몫은 단지 삼천불 밖에 되지 않는다. 당연히 2차 은행들이 그 삼천불로 만족할 리는 없다. 그래서 거의 모든 2차 은행들은 자기 자금의 회수를 위하여 2차 대출금의 10%-30%까지 별도로 집주인에게 받는 조건으로 2차은행의 숏세일을 승인하여 준다.
이 금액은 숏세일의 가격하고는 전혀 상관이 없이 별도로 집주인이 자금을 마련하여서 2차 은행에 지불하여야 숏세일이 끝이 나는데, 현재의 집주인의 경우, 돈이 없어 집을 포기하는 마당에 이렇게 큰 금액을 마련한다는 것을 거의 불가능하며, 그렇게 돈이 있으면 집을 포기하지 않고 계속 페이먼트를 잘 내고 집을 보유할 것이 당연할 것이다.
그렇지만 반드시 그 자금이 있어야 2차 은행의 승인을 받을 수 있고, 그래야 전체적인 숏세일이 성공하게 되므로, 집주인의 능력이 안되는 경우에는 바이어의 도움을 받아서 성공하는 수 밖에 없다. 당연히 숏세일을 시작할 초기에 이렇게 셀러를 도와주는 바이어를 찾는 것이 숏세일을 성공하는 지름길인 것이다. 바이어의 경우 좋은 집을 아주 좋은 가격에 살 수 있는 좋은 기회이므로 셀러의 2차 대출금의 10%-30% 정도를 매매대금 이외의 자금으로 별도로 2차 은행에 지급하더라도 손해 볼 일은 거의 없을 것이다. 그래도 좋은 매매라고 생각되면 이를 흔쾌히 받아들이고 그 집을 구입하는 것이 좋다.
그러나, 이렇게 좋은 바이어를 구하지 못했을 경우거나 또는 2차 은행에서 숏세일 정리를 일체 거절하고 단지 숏세일 승인만 해줄 뿐, 2차 대출금의 남은 잔액은 현재 주인에게 계속해서 징구할 것이라고 못박아 나오는 경우에는 여하한 대책이 있을 수 없다. 이렇게 운이 나쁜 경우도 가끔 발생한다. 이럴 때는 어쩔 수 없이 1차 은행의 숏세일 승인서와 2차 은행의 부분적, 제한적 숏세일 승인서를 가지고 우선 현재의 집을 숏세일로 마무리하면서, 1차 대출금, Property Tax 등 만이라도 갚도록 해야 한다. 그리고 남은 2차 대출금은 차후에 해결하도록 하는 수 밖에 없다.
숏세일이 종료되고 보통 6개월 정도가 지나면 2차 은행은 Collection Company를 통하여 2차 대출금, 즉 라인오브 크레딧 대금의 결제를 요구해오기 시작한다. 전화, 편지 email 등 다양한 방법으로 집주인을 괴롭히기 시작할 것이다.
그러나 이러한 전화나 편지 등을 무조건 피하거나 폐기시키는 것보다는 정면으로 대응하는 편이 낫다. 은행측에서도 현재의 전반적인 경기침체상황을 어느 정도 감안하고 있으므로 무조건 피하기보다는 은행과 전화상의 협상을 거쳐 대출잔액의 10%-15%정도를 갚는 조건으로 마무리 짓는 것이 좋다. 협상이 잘되면 그 금액조차 여러 번의 페이먼트로 나누어 낼 수도 있을 것이다.
(661)373-4575
제이슨 성<뉴스타부동산 발렌시아지사장>
