최근 주택시장분위기를 보면 여러곳에서 다시 침체국면으로 빠지는 더불딥 현상이 여러가지 통계자료를 근거로 발표되고 있다. 하지만 실제로 더불딥이냐하는것에는 여러가지 의견들이 분분하다. 일단 지난 3월까지 마감된 1분기 주택가격을 보면 전국적으로작년같은 분기에 비해 4.2% 하락한 것으로 나와있다.
그러나 4월이후 Washington DC, San Francisco등의 대도시와 인구밀도 비교적 높은 중소 도시에서는 오히려 가격이 3% 조금씩 상승하는것으로 S&P Shiller Index 자료에 의해 최근 보고되고 있다. 전국적인 평균 주택판매가격추이를 보면 더불딥으로 가는 추세을 보이지만 지역별로 보면 조금 다른 양상을 보이고 있다는 것이다. 장기간 부동산 침체를 거치면서 여러가지 특이한 현상이 보이고 있는데 그 중에서도 가장 뚜렷한 양산을 보이는것이 바로 부동산시장의 localization이라는것이다.
같은 LA지역이라도 San Monica등의 해변가 중심의 지역과 Riverside, San Bernardino등의 내륙지역의 주택가격 하락폭이 천차 만별인 이유는 바로 부동산시장의 지역에 전혀 다른 모양을 보이고 있기 때문이다. 더블딥이 온다고 해도 지역에 따라 전혀다른 모양의 부동산 마켓이 될 수도 있다는 것이다.
특히 LA와 같이 광범위하게 넓은 도시내에서 더욱 그런 현상이 두드러 질 수 밖에 없는것이 현재 시장의 추세이다. 현재의 더불딥을 다른 시각 보는 시각은 가격하락과 함께 침체로 가기 보다는 주택시장의 다음 싸이클로 가기전에 일종의(?) 준비 운동기간으로 보는 시각도 있음을 간과해서는 안된다. 즉 당분간 주택가격이 소폭 하락과 상승을 반복하면서 다음 주택싸이클로(next housing cycle) 가는 초기단계로 보고 있다는 것이다.
지금과 같이 주택시장이 엎치락 뒷치락하는 모습을 영어로 Catfish Recovery 라고 부른다. 메기(catfish)는 원래 주로 바닥에서 꼼작않고 안 움직이다가 가끔 수면으로 올라와서 활동하는 물고기다. 수면에 올라와서 숨을 몰아쉬면서 수면위로 거품을 뿜어대며 살아 있음을 과시한 후 곧바로 다시 진흙물속 바닥으로 깊숙이 잠수해 생활한다.
따라서 작년 일년간의 주택시장분위기를 보면 바로 메기와 같이 수면에 올라 왔을때는 시장이 활발히 움직이지만 수면밑으로 갈아 앉아 있을때는 다시 주택마켓이 침체되는 국면을 보였다.
수면밑에 내려간 메기가 흙탕물속 어디 있는지 언제 다시 올라올지 알 수가 없다는뜻이다. 바로 시장의 투명성이 절대적으로 부족하다는것이다. 더불딥을 다음 주택시장의 초기 진입부로 바라보는 시각에는 더불딥마켓을 통해 다음 주택시장을 미리 준비 할 수있다는것이다. 특히 50만불미만의 중,저가 주택시장은 이미 바닥이거나 바닥이 아니더라도 추가 하락의 위험도가 거의 없는 투자 안전지역으로 보아야 한다.
최근 다시 주류 투자자들과 중국, 월남투자자들이 20-40만불대의 주택을 무서운 속도로 구입하고 있음을 주목해야한다. 가격의 추가 하락을 예상하며 관망세로 돌아선 한인들과는 전혀 다른 모습을 보이고 있다는것이다. 늘 뒷차타기에 익숙한 한인들의 악순환 투자가 다음 주택시장에서도 또다시 반복될것으로 예상되는 대목이기도 하다.
주류투자가들은 지금을 일생의 한 번 최고의 기회로 생각하고 투자에 적극성을 보이고 있는데 한인들은 계속 뒷짐지고 추가 가격 하락만을 바라고 있다. 바로 여기서 주택가격에 따른 시장을 세분화하여 투자를 전략을 세울필요가 있다.
70만불이 넘는 주택은 올 해 추가 하락의 위험요소가 많지만 상대적으로 가격이 저렴한 40만불미만대의 주택시장은 현재도 많은 수요와 함께 가격이 상당히 안정적이라는 것이다. 전체적인 주택시장의 흐름을 주시하는것도 중요하지만 각 지역에 따른 주택시장의 특성을 감안하지 않고는 제대로 주택마켓을 진단하기 힘든것이 최근 추세다.
아직도 많은 차압매물과 숏세일매물로 시장이 혼란스럽기만 하다. 하지만 오르는듯하면 내려가고 내려가는듯하면 올라가는 이러한 패턴을 계속하면서 주택시장은 느린 속도지만 서서히 제 자리를 찾아가고 있다는 것이 필자의 생각이다.
스티븐 김
스티븐 김 부동산 대표
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