‘최악 탈출’상업용 시장‘안정세 뚜렷’

2011-06-09 (목)

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▶ ■분야별 시장 동향과 전망

지난해 최악의 상황을 벗어난 것으로 보이는 상업용 부동산 시장이 최근 뚜렷한 안정세를 나타내고 있다. 전국부동산중개인협회(NAR)는 1분기 상업용 부동산 시장 보고서를 통해 경제 회복세에 힘입은 고용 증가로 상업용 부동산에 대한 수요가 늘고 있다고 밝혔다.

이에 따라 상업용 부동산 전 분야에 걸쳐 공실률이 하락하고 일부 분야의 경우 임대료가 상승할 것으로 NAR 측은 내다보고 있다. 안정 국면에 접어든 것으로 보이는 상업용 부동산 시장을 진단한다.

■펀더멘털 개선

상업용 부동산 시장 회복을 위한 펀더멘털이 뚜렷하게 개선되고 있다. NAR 측은 올해와 내년 일자리가 각각 150만개와 200만개씩 각각 늘어나며 실업률도 내년 말까지 8%로 하락할 것으로 예측하고 있다. 로렌스 윤 NAR 수석 연구원은 “일자리가 늘어난다는 것은 곧 상업용 부동산에 대한 수요 증가를 의미한다”며 “최근 상업용 부동산 공급이 극히 제한적으로 이뤄지고 있어 수요가 늘어날 경우 공실률 하락세로 이어질 것”이라고 전망했다.

이같은 전망을 바탕으로 NAR 측은 향후 1년동안 상업용 부동산 전분야에 걸쳐 공실률이 하락할 것으로 예측하고 있다. 가장 큰 폭의 공실률 하락을 기록할 것으로 보이는 곳은 아파트 부문으로 올해 2분기부터 내년 2분에 걸쳐 공실률이 현재보다 약 1.1%포인트 하락할 것으로 NAR 측은 예측하고 있다. 같은 기간 사무실 부문의 경우 약 1%포인트, 산업용 건물 부문의 경우 약 0.9%포인트, 상가 부문은 약 0.5%포인트 씩 공실률이 하락할 것으로 전망된다.

전문 상업용 부동산 중개들 구성된 협회 SIOR의 상업용 부동산 지수도 최근 상업용 부동산이 완연한 회복세에 접어들었음을 뒷받침했다. 올해 1분기 SIOR 상업용 부동산 지수는 전분기보다 약 6.8%포인트 상승한 57.5를 기록했다.

지수는 3년 연속 하락을 거듭한 끝에 최근 6개월 연속 상승세를 보이며 상업용 부동산 시장이 서서히 회복되고 있음을 나타냈다. 지수는 전국 360개 지역 SIOR 소속 회원들을 대상으로 향후 전망에 대한 의견을 묻는 방식으로 산출되는 데 최근 지수 상승세는 상업용 부동산 시장을 긍정적으로 보는 중개인이 늘고 있는 것으로 풀이할 수 있다. 지수가 100일 경우 시장의 수요와 공급이 균형을 가장 잘 이루고 있음을 의미하는데 2007년 3분기 지수가 100을 기록한 바 있다.

상업용 부동산 시장 회복의 열쇠를 쥐고 있는 융자시장의 개선 여부는 여전히 불투명하다. NAR가 부동산 중개인을 대상으로 실시한 설문조사에서 응답자의 약 65%가 상업용 부동산 융자의 대출 조건이 여전히 까다로와 상업용 부동산 거래 때 부정적인 영향을 주고 있다고 답했다.

응답자의 약 60%는 올해 1분기 중 융자가 대출되지 않는 바람에 거래가 무산된 경험이 있다고도 답해 상업용 부동산 융자 시장이 여전히 풀리지 않고 있음을 나타냈다. 조사에 참가한 중개인들에 따르면 최근 상업용 부동산 융자의 대부분이 지역 소규모 은행에 의해 대출되고 있고 이어 개인 투자가들에 의한 대출도 높은 비중을 차지하고 있는 것으로 나타났다. 반면 전국적 규모의 대형 은행들은 상업용 부동산 융자 대출에 소극적인 것으로 나타났다.

■아파트 부문

아파트를 포함, 임대 주택 부문은 지난해 말부터 뚜렷한 회복세를 보이고 있다. 현재 약 5.8%대를 기록하고 있는 공실률은 내년 2분기까지 약 4.7%로 하락할 것으로 전망된다. 전국에서 공실률이 가장 낮은 지역은 피츠버그, 샌호제, 포틀랜드 등으로 아파트 부문의 공실률이 현재 약 3%대에 머물고 있다.
아파트 수요가 증가하면서 임대료는 당분간 상승세를 지속할 전망이다. 임대료는 올해 약 3.4% 오른 뒤 내년에도 약 4.3% 추가 상승할 것으로 NAR 측은 예측하고 있다.

올해 아파트 부문의 순임대면적은 약 25만800채를 기록할 것으로 보인다. 윤 수석연구원은 “현재 아파트 부문은 이미 바닥을 거쳐 회복세에 접어든 것으로 확신하고 있다”며 “임대료 상승이 지속될 경우 일부 세입자들은 다시 주택 구입을 고려하게 될 것”이라고 전망했다.

■사무실 부문

상업용 부동산 부문 중 현재 가장 높은 공실률 수준을 보이고 있는 사무실 부문도 개선이 감지되고 있다. 공실률은 현재 약 16.3%에서 내년 2분기까지 약 15.3%대로 떨어질 전망이다. 현재 전국에서 공실률이 가장 낮은 지역은 뉴욕과 호놀룰루로 9% 미만대의 공실률을 기록중이다.

보통 경제 회복의 영향을 가장 먼저 받아들이는 사무실 부문의 임대료는 소폭 상승할 전망이다. NAR 측에 따르면 임대료는 올해 약 0.3% 오른 뒤 내년에는 상승폭이 약 4.3%로 크게 늘어날 것으로 전망하고 있다. 사무실 부문의 순임대면적은 올해 약 2,660만평방피트를 기록할 것으로 전망되고 있다.

■산업용 건물 부문

산업용 건물의 평균 임대료는 올해 중 바닥을 거칠 것으로 전망된다. NAR의 조사에서 응답 중개인들은 임대료가 올해 약 1.5% 하락한 뒤 내년에는 약 2%대로 상승하며 반등할 것이라고 전망했다. 공실률의 경우 올해 약 13.9%에서 내년에 하반기까지 13%대로 떨어질 것으로 전망된다.

현재 가장 낮은 공실률 수준을 보이고 있는 지역은 LA와 솔트 레익 지역으로 이 지역 산업용 건물의 공실률은 평균 7~8%대를 나타내고 있다. 올해 산업용 건물의 순임대면적은 약 1억2,610만평방피트를 기록할 것으로 예상된다.

■상가 건물 부문

상가 건물의 임대료 역시 올해 중 바닥을 거칠 것이 확실시 되고 있다. 상가 건물의 평균 임대료는 올해 약 1.4% 하락한 후 내년에는 약 0.7% 상승할 것으로 중개인들은 내다보고 있다. 약 13.1% 기록할 것으로 전망되는 올해 2분기 상가 건물의 전국 평균 공실률은 내년 전반기에는 약 12.6%로 하락할 것으로 중개인들 예상하고 있다.

현재 전국에서 가장 낮은 공실률을 보이고 있는 지역은 호놀룰루, 롱 아일랜드, 샌호제 등으로 평균 공실률은 약 8%대를 유지하고 있다. 상가 건물의 순임대면적은 올해 약 540만 평방피트를 기록할 것으로 전망된다.

<준 최 객원기자>