■ 주택소유주들이 취해야할 선택

주택가격 하락이 아직도 현재 진행형이다. 주택시장 전망이 불투명하고 경제 회복속도도 기대에 미치지 못하기 때문이다. 주택가격 하락으로 스트레스를 받는 주택 소유주가 늘고 있다. 특히 주택가격이 최고조였을 당시 주택을 구입한 소유주들의 스트레스는 말이 아니다.

당시 주택 구입자 중 모기지 원리금이 현재 주택시세에 미치지 못하는 이른바 ‘깡통주택’ 처지에 놓인 구입자 많다. 온라인 부동산 업체 질로우닷컴의 최근 발표에 따르면 올 1분기 깡통주택 소유주 비율이 28%로 상승했다고 한다. 주택시세가 당분간 회복되지 않는다면 이들 ‘깡통주택’ 소유주들이 취할 수 있는 조치는 한가지 밖에 없다.

속 시원히 차압을 선택하는 것인데 만약 갑작스런 실업으로 인해 소득이 감소하거나 발병으로 예상치 못한 의료비용 등이 발생한다면 차압에 대한 결심은 굳어질 수밖에 없다. 하지만 전문가들은 차압만이 능사가 아니라고 조언한다. 비록 ‘깡통주택’ 처지라도 섣불리 차압을 결정하지 말고 차압방지를 위한 조치를 다 취해 본 뒤 결정해도 늦지 않는다는 것이다. 깡통주택 소유주들이 취할 수 있는 적절한 대처요령에 대해 알아본다.


은행측 연락 기피말고 연체 지원책 활용을
‘대출목적 차압’은 사기범죄 관계기관 주시


■은행의 연락을 기피하지 말라.

모기지 페이먼트가 연체되기 시작하면 융자 은행으로부터 연락이 오는 것을 막을 수 없다. 융자 은행의 입장에서 취할 수 있는 당연한 조치로 깡통주택 소유주로서는 여간 신경 쓰이는 일이 아닐 수 없다. 일부 은행에서는 시간과 장소에 구분 없이 연락을 해오는 통에 이로 인한 스트레스를 호소하는 연체자도 많다.

우선 융자 은행 측의 입장과 연락을 하는 이유를 이해하면 반드시 스트레스만 받을 일이 아니라는 것을 알 수 있다. 은행 중 다수가 재정난을 겪고 있는 모기지 페이먼트 연체자를 돕기 위한 목적으로 연락을 하기 때문이다. 따라서 융자 은행의 연락을 무시하는 것은 차압을 방지할 수 있는 기회를 놓치는 것이기도 하다.

그럼에도 불구하고 다수의 연체 대출자는 은행 측의 연락을 단순히 ‘빚 독촉’으로 간주해 무조건 무시해 버리기 일쑤다. 국책 모기지 은행인 프레디맥이 실시한 설문조사에 참가한 연체 대출자의 약 4분의1이 은행 측에서 연락이 오면 무조건 답하지 않겠다고 답변했다.

■대출 목적의 차압을 하지 말라.

‘깡통주택’ 상황에 빠진 주택 소유주들은 2차 주택에 대한 대출을 얻기 위한 목적으로 현 거주 주택을 전략적으로 차압시키는 ‘Buy and Bail’의 유혹에 빠지기 쉽다. 이같은 행위는 부동산 사기 범죄로 간주돼 처벌대상이 될 수도 있으니 주의한다.

‘Buy and Bail’ 행위는 최근처럼 주택시장에 가격이 저렴한 급매성 매물이 주를 이룰 때 성행한다. 저렴한 주택을 구입해 페이먼트 부담을 낮춰보겠다는 목적으로 현재 거주 중인 주택을 임대할 계획인 것처럼 서류를 조작해 여기서 발생하는 임대 수익으로 새 주택 구입에 필요한 융자를 대출받는 행위다. 새 주택 구입을 완료한 후에는 전에 거주하던 주택을 숏세일이나 차압을 통해 계획적으로 처분해 모기지 페이먼트 부담에서 벗어나겠다는 의도지만 엄연한 사기 행위로 악용돼서는 안 된다.

연방 주택당국은 최근 주택시장 침체 후 첫 주택 구입자가 2차 주택을 구입한 뒤 첫 주택에 대한 모기지 연체가 늘어나는 것으로 보고 이미 제재에 나서기 시작했다.


준 최 객원기자