최근 수년간 은행이 예금 이자률이 거의 연1%대로 유지하는 초저금리 시대로 접어들면서 많은 현금을 은행에 예금한 분들은 심각한 고민에 빠져있다.
특히 은퇴후 일정금액의 금액을 은행에 CD등에 예금한후 매달 나오는 이자로 생활을 하던 은퇴하신 분들은 고민의 도를 지나 당장 생활에 영향을 받는 경우를 종종보게된다.

이런분들중에는 적은이자를 지불하는 은행의 예금을 인출하여 A급의 대형체인점회사에서 리스를 보증(Corporate Guaranteed Lease)하는 Single Tenant 건물을 구입하는 경우가 최근 부쩍 늘어나고 있다. 예를 들면 작게는 200만불미만의 Jack in the box같은 fast food체인점을 비롯해서 500만불이상의 투자가 요구되는 CVS등의 drug store가 주로 여기에 해당한다.

이러한 건물들의 연 수익률은 지역에 따라 약 5-7%정도로 1%대의 이자를 지급하는 은행에 비해 월등히 높은 수익을 보증 지불하게 된다. 이러한 건물에 대한 수요가 부쩍증가하다보니 본사 보증 리스를 가지고 있는건물구입에 REO주택구입매물 구입과 같이 종종 복수오퍼가 몰려 경쟁이 치열해 지곤한다.

이러한 상업용 부동산구입에서는 주택구입에서 쓰던 용어들과는 달리 많은 상업용전문용어들을 접하게 된다. 특히 single tenant건물리스에서는 다른 상업용 부동산 리스 계약서에서 흔히 볼 수 없는 RFR (Right of First Refusal)란 계약 문구가 들어가 있는 리스 계약서를 쉽게 접하게 된다.
얼마전에도 KFC가 단독으로 들어있는 건물을 거래할 때 KFC의 리스계약서에 바로 RFR이 나와있어서 바이어 되시는 분이 물어 보신적이 있어 이지면을 통해 간략하게 설명하고자 한다.

RFR(Right of First Refusal)란 건물오너가 건물을 매매하려고 할때 꼭 테넨트에게 먼저 자신의 건물을 구입하겠냐고 의사타진을 한 후 매매 해야 하는 것을 말한다.

예를 들어 건물오너가 자신의 건물을 100만불에 사겠다는 바이어가 있다면 건물오너가 이 바이어에게 건물매매 하기전에 반듯이 현재 입주해 있는 테넨트에게 바이어가 제시한 100만불과 기타다른 조건으로 현재 있는 테넌트에게 구입의사를 오퍼 해야 한다.

이 때 테넌트가 바이어가 제시한 동일한 조건과 가격에 구입을 하겠다고 하면 건물오너는테넌트에게 우선적으로 건물을 매매해야하는 조건이 바로 RFR인 것이다. 만약 테넌트가 건물구입을 원한다면 바이어는 구입의 기회를 놓치게 되는 것이다. 경우에 따라서는 RFR계약조항에 묶여있는 건물오너가 건물을 매물로 내놓기전에 자신이 원하는 가격으로 미리 테넨트에게 구입의사를 물어보는 경우도 있다.

이때 테넨트가 오너가 제시한 가격과 조건에 No를 해도 후에 건물오너는 다른 바이어와 최종계약을 하기전에 다시 한번 바이어가 제시한 똑같은 조건으로 테넨트에게 구입의사를 최종 확인해야 한다.

이때도 테넨트가 구입의사가 없다면 비로서 바이어와 정식으로 매매를 할 수 있게 된다. 만약 건물오너가 건물을 테넨트의 구입의사 확인없이 매매를 했다면 테넨트에게 소송을 당할 수 있으므로 건물을 구입하는 바이어는 상업용 부동산 구입시 리스 계약서를 꼼꼼히 살펴보아야 한다.

RFR이외에 Right of First Offer(ROFO)란 말도 있지만 이 계약조항은 단순히 건물오너와 테넨트가 서로 매매를 위해 성실히 협상을 한다는 뜻이어서 법적 구속력은 Right of First Refusal(RFR)에 비해 떨어지게 된다.
상업용 부동산에서 테넌트와의 리스 계약서의 중요성을 두번, 세번 강조해도 지나치지 않다.


스티븐 김
스티븐 김 부동산 대표
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