모게지 이자는 아직 바닥을 치고있지만 까다로운 융자조건으로 융자 받기는 더욱 힘들어졌다.
특히 재직증명(Verification of Employment)만으로 해주던 융자가 없어지고 소위 자영업자를 위한 Easy Document(세금보고 없이 다운과 크레딧 만으로 승인해주던 융자상품)도 모두 없이졌기 때문이다.
현재 30년 고정 모게지는 4.25% , 15년은 3.5%, 그리고 5년 고정은 2.75%라는 경이적인 이자를 기록하고 있지만 융자 신청 건 수는 그리 많지 않은 실정이다. 엎친대 덮친 격으로 계속 떨어지는 주택 가격과 더할 나위 없이 까다로와진 은행의 융자심사가 융자시장의 발목을 잡고있다. 융자 심사가 예전에 비해 무엇이 바뀌었는지 크게 4가지로 나누어 알아본다.
1. 크레딧 - 예전에는 580점만 나와도 100%까지 융자가 나오던 좋은 시절이 있었다. 하지만 지금은 740점이 넘지 않으면 좋은 이자는 꿈꾸지 말아야 한다. 예를 들어 점수가 680 아래이면 20% 다운으로 집을 사는 것은 불가능하다.
설사 융자를 받는다 하더라도 자격조건이 되는 사람보다 융자금액의 3%를 더 프래미엄을 지불해야 한다. 다시말하면 융자를 40만 불 받을경우 크레딧이 740점인 사람보다 $12,000을 더 내야 같은 이자로 융자 받을 수 있다. 크레딧 History도 예전에는 1년만 되도 융자가 가능했지만 현재 은행들은 적어도 3년 이상의 완벽한 기록을 원한다.
2.Down Payment -과거엔 Sub Prime Loan이라는 미명아래 down 없이 100%까지도 쉽게쉽게 융자가 나왔었다. 5% 혹은 10%의 다운만 있으면 아주 저렴한 이자로 주택을 구입하였다가 가격이 오르면 다시 팔고 또 5% 다운하고 집을 사서 돈을 벌었다. 요즘은 20% 다운은 기본이다. 특히 다운페이먼트의 출처가 매우 중요하다. 적어도 다운할 돈이 은행에 2개월 동안 들어있어야 한다. 은행에 돈이 들어가는것도 1000불 이상이면 모든 출처를 물어보므로 확실한 근거를 만들어놓아야 함은 물론이다. Non owner 일 경우 30%, 외국인 일 경우 40% 이상 다운을 요구한다.
3.Job(Qualification) - 1~2년 전 만 해도 소위”easy doc “ 이라는 융자 프로그램으로 수입 증명 없이 크레딧만 좋고 다운만 어느정도 한다면 융자가 잘 나왔다. 지금은 그 융자 프로그램이 없어진지 오래다. 모두 Income을 확인하는 full doc program이 되어 자격조건이 맞지 않는다면 융자가 힘들다.
최근까지 전화로 직장만 확인하여 융자를 승인하는 VOE(Verification of Employment) Program이 몇군데 있기는 하였지만 현재는 모두 없어진 상태이다. 만약 있더라도 매우 까다로와 거의 융자를 해주는 은행을 찾기가 힘들다. 하지만 예년과는 달리 자영업자인 경우 1년 만의 세금보고서로 융자를 해 주는 은행들이 있다. 직장도 의사 , 간호원, 같은 전문 직장은 1년 만 다녀도 융자가 가능하다.
4. Appraisal - 수 십년 간 감정 오더는 융자 브로커가 해 왔다. 하여 약간 감정이 안나와도 감정사를 Push하여 가격을 약간 올릴 수 있는 여지가 있었다. 현재는 가격이 하루가 다르게 떨어지는데다가 은행이 직접 감정을 오더 하므로 가격이 덜 나온다면 감정비만 쓰고 융자도 하지 못하는 경우가 많이 발생하고있다. 게다가 borrower가 감정 report를 받아보고 승인하지 않으면 Loan Doc이 나오지 않아 융자받는데 시간이 더 많이 걸린다.
물론 은행이 부실 대출의 여파로 많이 망하고 자신들의 보호 차원에서 융자 자격조건을 강화해야 함은 이해가 간다. 하지만 예전에 비해 엄청나게 강화된 융자심사는 융자가 나오는데 더 많은 어려움을 주고 이는 경제 회복의 속도에 브레이크를 걸고 있다.
현재 Agency Jumbo Program 이라 하여 $729,000까지 Conforming 이자보다 0.25% 정도로 융자 해주는 프로르램이 있기는 하다. 하지만 현재 1.5 Million dollar까지 융자를 하려면 40% 이상을 다운하고 이자도 1% 이상 비싸다. 이래서는 주택 경기 회생에 의문이 생길 수 밖에 없다. 연방 준비제도 이사회(FRB)는 이번에도 단기금리를 0-0.25%로 동결했다. Investor들도 실제로 도음이되는 융자 프로그램을 빠른 시일내에 내 놓기를 기대한다.
브라이언 주
뉴욕융자 대표
(213)219-9988
