아파트, 상가등을 거래하다 보면 곳곳에서 뜻하지 않은 복병들을 만나게 된다. 그 중에서도 특히 거래를 어렵게만드는 것이 셀러가 제시한 인컴과 비용의 내용이 실제내용과 다르거나 정확하지 않은 경우다. 셀러가 제시한 인컴을 기준으로 가격이 책정되었는데 실제로 계약단계에 이르러 보니 경비 내역에서 이것저것을 누락해 경비를 적게 책정해서 인컴이 맞지 않는 경우가 많다. 참으로 난감한 경우다.
이러한 일은 테넌트가건물오너의 경비를 주로 부담하게 되는 상가건물에서 보다는 오너가 경비를 거의 부담하게되는 아파트건물에서 주로 많이 나타난다. 대표적인 경비 축소 항목은 건물 보수비용을 적게 책정한 경우다.
원활한 매매를 위해서는 투자용 부동산을 소유하고 있는건물오너가 매물을 부동산시장에 내놓기 전에 정확한 인컴과 경비의 모든 기록을 바이어와 에이전트에게 바로 전해주어야 한다. 또 에이전트는 셀러가 넘겨주는 인컴, 경비내용을 바이어측에 전달해 전달자의 역활에 그치는 것이 아니라 건물오너와 모든 내역을 미리 세밀히 검토하여 누락된것이나 실수로 잘못기재된것이 없는지 철저히 검토후 바이어와 융자은행에 정확한 서류를 넘겨주어야 한다.
또 투자용부동산 오너가 경비처리시 흔히 많이 하는 실수중의 하나는 Capital Expense(Expenditure)와 일반Operating Expense를 잘 구별하지 못하고 모든 경비를 Operating Expense로 처리한 경우이다.
Capital Expense란 건물의 대대적인 리모델링(예를 들면 매달, 매년 들어가는 비용이 아닌 전체지붕을 간다든지, 파킹장 공사) 같은 큰 규모의 자금이 소요되어 건물의 부가가치를 높이는 Improvement에 쓴 경비를 말한다. 예를 들어 건물주가 자신의 소유 아파트를 대대적으로 리모텔링하는 비용으로 30만불을 썼다면 이것은 Capital Expense로 계산해야하며 건물의 부가가치를 높이는 비용으로 감안되어 감정가책정시 감안이 되어야 하는 것이다.
하지만 이 비용을 그냥 단순히 일반Operating Expense로 처리했다면 그 해 많은 경상경비가 추가로 발생하여 순이익(NOI)가 줄어들어 드는 모순이 생기게 되는것이다. Operating Expense는 매달 혹은 매년단위로 계속해서 발생되는 경상 비용들로 건물공동전기료, 조경비, 건물 재산세, 보험료, 수리비등이 대표적으로 여기에 포함된다.
투자용부동산매매의 경비내역이외에 거래에서 또다른 위험한(?) 복병을 꼽으라면 리스에 관한 것이다. 흔히 한인들이 흔히 공짜 렌트라고 불리우는 Rent Concessions것이 있다. 입주자를 끌어들이기 위해 건물주가 3-6달 혹은 1년까지 무상으로 제공한 렌트로서 이 금액을 전체 리스기간으로 나누어 보면 이 또한 적지않게 전체 인컴에 영향을 줌을 알수있다.
또 1년안에 리스가 끝나는 입주자가 많은 건물도 눈여겨 보아야 한다. 이러한 rent concession이나 짧은 시일내에 리스가 종료되어 인컴이 감소하게 보여지는 건물은 은행에서 융자시 론을 자체를 기피하거나 색안경을 끼고 보기 때문이다. 건물을 팔려는 계획이 있다면 무엇보다도 인컴과 경비내역등을 자세히 정리해 문제점들을 미리 챙겨보는것이 무엇보다 중요하다.
만약 건물을 관리 회사에 맡겨 관리 한다면 최소 3달에 한번씩은 꼭 모든기록을 관리회사와 직접확인해야 추후에 많은 시간을 절약할 수 있다. 일단 서류정리가 끝난후에는 리스팅 에이전트와 건물을 시장에 내놓기전에 모든것을 검토해 문제점이 될만한 요소들을 가능한 줄이는 사전정지작업(ground work)이 필요하다.
물론 이러한 사전 검토작업에는 상업용 부동산거래에 경험이 많은 에이전트의 advice가 무엇보다도 중요하다. 투자용부동산매매는 모든것이 철저히 인컴과 경비등의 숫자에 의해 가격이 정해지게 된다.
따라서 정확한 인컴과 경비내역이 제대로 정리가 안되어 있다면 거래에서 문제가 생길 수 밖에 없다. 투자용건물은 거래금액도 일반 주택거래보다 클 뿐아니라 매매도중에 이러한 사소한 준비부족으로 거래가 안된다면 금전적인 큰 손실을 입을 수도 있으므로 미리부터 거래에 대비해 모든것을 철저히 준비해 놓는것이 필요하다.
스티븐 김
스티븐 김 부동산 대표
(213)590-5533
