이번 칼럼에서는 월 페이먼트가 밀리는 그 시기부터 집이 완전히 은행으로 넘어가서 우리가 집을 비워주고 나가야 하는 그 날까지의 일정을 설명 드리겠다.

지금 설명하는 과정은 반드시 꼭 이렇게 진행한다는 100%의 보장은 없지만 대부분의 경우에 이렇게 진행하고 있으니 많은 참고가 되기를 바란다.

예를 들어, 오늘이 1월1일이라고 가정하고, 이번 달부터 페이먼트가 밀렸다면 은행에서 지금부터 3개월까지는, 밀린 페이먼트를 연체이자를 더해서 내게 되면 모든 것이 원 위치되고 정상화된다.

은행에서 3개월을 기다려도 집주인으로부터 아무런 연락이 없이 페이먼트가 납부되지 않으면 그 다음 달에 경매담당 변호사 혹은 전문회사를 통해서 지금부터 경매(foreclosure, auction)의 진행을 한다고 하는 연체고지를 하고 타이틀 상에 연체사항을 기록한다. 즉, 3개월 이상 연체를 하게 되면 정식 기록으로 집의 등기대장에 올라간다.

이를 NOD(Notice of Default)라고 한다. 이후 그 경매를 실시하기까지 집주인에 또 다시 3개월의 기한을 주어서 다시 한 번 주택을 보유할 수 있도록 기회를 주는데, 그 기한 내에 월페이먼트와 연체이자, 및 변호사 비용(보통 약 천불정도)을 모두 지불하게 되면 또 다시 정상적으로 원위치할 수 있으나, 그렇지 못할 경우에는 3개월이 지난 후 21일 이내에 경매를 실시한다.

즉, 1월에 페이먼트를 내지 못한 경우에, 3개월이 지나고 4월 또는 5월 중에 NOD가 붙게 되고 또 3개월이 지난 7월 또는 8월 중에 드디어 경매를 실시한다고 하는 통지서 NOT(Notice of Trustee’s Sale)가 날라 오게 되어 9월, 또는 10월 중에 경매가 실시된다.

그러면 10월 중에 경매가 실시가 된다고 보면, 그 때부터는 내 집이 아니므로 더 이상 거주하게 되면 불법거주(unlawful detainer)가 되므로 사실상 바로 이사를 하여야 한다. 그러나 경매가 진행이 되고 새로운 소유자가 되는 절차상의 기간이 2주 정도가 있게 되고, 차후 새로운 소유주가 현재 거주인에게 퇴거기간을 보통 1개월 정도 주니까 그때까지는 계속 머무를 수 있다는 계산이 나온다.

그러면 이렇게 아무런 조치를 취하는 않은 경우에는 월 페이먼트를 내지 못하는 시각부터 보통 10여개월, 짧게는 8개월 길게는 12개월 정도를 페이먼트의 부담 없이 지낼 수가 있으나, 지금처럼 가계 수입이 줄어들어 가정 경제사정이 어려운 때에는 월 페이먼트를 내지 않고 그냥 지낼 수 있는 것이 가계에 얼마나 큰 도움이 되는지 겪어보지 못한 사람은 모른다.

그래서 이왕에 집을 은행에 넘겨줘야 하는 경우에는 월 페이먼트의 부담 없이 한 달이라도 더 오래 지내고 싶은 심정은 누구나 같을 것이다.

이럴 때 다음과 같이 해 보면 다만 조금이라도 더 길게 현재 집에서 지낼 수가 있을 것이다.우선 월 페이먼트가 밀리고 한두 달이 지나면 모디피케이션을 신청해 보기 바란다. 변호사나 다른 기관에 수수료를 주고 이를 일임하지 말고, 본인 스스로 은행에 전화해서 진행하기 바란다.

물론 모디피케이션을 진행하는 기간에도 은행으로부터 NOD가 날아올 가능성이 있지만 이 NOD가 붙지 않을 가능성도 상당히 많다. 이렇게 NOD가 날아오지 않으면 계속 은행과 협상하면 되고, 이 모디피케이션이 쉽게 잘 결정이 나지 않는 것이 요즘 추세이니까 그 기간에 페이먼트의 부담 없이 지낼 수 있다. 혹 그러다가 NOD가 날아오면 그때부터 숏세일을 시작하도록 한다.

이때 숏세일을 하지 않고 그냥 있으면 3, 4개월 후에 바로 경매로 넘어갈 수 있으니까 반드시 숏세일을 진행하도록 한다. 그렇게 되면 오히려 몇 개월을 더 지낼 수가 있다. 숏세일을 하게 되면 그 경매를 연장할 수가 있기 때문이다.


제이슨 성
<뉴스타부동산
발렌시아 부사장>
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