숏세일이 성공하지 못하는 경우에라도, 주택 세금과 1차 주택 대출론은 경매와 함께 집주인으로부터 완전히 사라지게 되나, 집주인이 이 집을 사고 난 뒤, 이자율 조정, 혹은 1차 및 2차를 하나로 합하는 등의 재융자(refinancing)를 하였다면 이 면제조항에서 벗어나지 못한다.
다시 말하자면 집을 사고 난 뒤에 이 1차 대출금을 다시 재융자하였다면 이 집이 경매로 팔리는 경우에는 1차 대출금의 잔액이 차후에 본인에게 계속 따라올 수 있다.
그래서, 우선 숏세일을 진행하기 전에 나의 은행대출금의 1차 및 2차가 리파이낸싱을 거친 자금인지 아니면 처음에 집을 살 때 받은 그 대출금(purchase money)인지 먼저 파악하고 시작을 해야 하겠다.
그래야 숏세일이 성공하지 못할 경우에라도 차후에 은행 대출금이 더 이상 나에게 따라오지 않도록 해야지 이러한 사실을 잘 모르고 진행하다가 숏세일이 실패하고 집이 경매에 넘어가고 난 뒤 몇 개월 후에 또다시 은행으로부터 컬렉션 회사를 통하여 그 대출금의 변제를 요구받게 되면 정말 안타까운 일이 아닐 수 없게 된다.
두 번째, 밀린 주택세금은 경매를 통하여 이 집을 구매한 제3자가 우선 이를 카운티 정부에 갚아야 그 집을 자기 소유로 등기를 할 수가 있다.
그래서 밀린 주택세금은 걱정하지 않아도 되겠다. 요사이 숏세일을 진행하는 동안에 주택세금이 두세 차례 밀리게 되면 비록 이 집이 경매까지 도달하지 않더라도 해당 1차 은행에서 미리 그 세금을 대신 내어주는 경우가 많다.
왜냐하면 지금 현재 숏세일을 하고 있는 순간에도 계속해서 밀린 주택세금에 대해서는 매일 하루하루 연체이자가 붙고 있고, 어차피 이 집이 숏세일로 정리가 되든, 경매로 정리가 되는 이 주택세금은 밀린 은행이 먼저 정부에 갚아야 하는 금액이어서 차라리 은행에서 먼저 이 세금을 내면 우선 연체 이자라도 줄이는 효과가 있기 때문이다.
세 번째, 밀린 HOA는 어떻게 되나? HOA(home owner’s association) fee는 일반적으로 그 지역의 공동 관리자금으로 매달 100~300달러 또는 타운하우스인 경우에는 화재 보험료, 쓰레기 비용 등을 포함해서 300~1,000달러 내는 비용인데, 오래된 주택인 경우를 제외하고는 거의 모든 주택에 해당되어 매달 지불을 하여야 하는 공동 관리비용이다.
숏세일 등으로 이 비용이 밀리게 되면 이를 완제하지 않고는 숏세일을 성공하지 못한다. 해당 은행에서도 다른 비용은 일부 대신 내어주어서 숏세일을 완성하게끔 도와주고는 있지만 밀린 HOA 만큼은 절대 대신 내어주지 않는다. 그래서 이 비용은 밀리지 말고 계속 내든지, 아니면 숏세일이 완성될 때 한꺼번에 갚아야 한다.
일부 집주인은 생활이 어려워 이 HOA 도 못내는 경우가 많고 이 HOA도 바이어가 대신 내어주기를 바라는 경우도 있으나 대부분의 바이어는 이 HOA에 대해서는 대신 갚아주기에 선뜻 응하지 않는다.
그리하여 숏세일이 실패하고 경매를 통하여 집이 넘어갈 경우에는, 이 HOA는 아무도 이를 갚아주지 않기 때문에, HOA 회사에서 경매가 끝나고 나면 법원의 명령을 별도로 받아서 이를 갚으려고 온갖 수단을 다 발휘한다.
그래서 집이 팔리고 나더라도 집주인의 이름과 기타 기록을 추적하여 집주인의 다른 부동산, 직장의 월 급여 등에 집행명령이 붙을 가능성이 무척 높다. 이 HOA는 나중에 꼭 문제가 되니까 미리미리 잘 정리하여야 한다.
셋째, 2차 대출금, 즉 line of credit은 어떻게 될까? 숏세일을 성공하지 못하고 경매로 넘어 가는 경우에 2차 대출금은 거의 99% 이상 집주인에게 남아서 나중까지 그 변제를 요구받을 수 있다.
단, 이 대출금이 처음 집을 살 때에 자금인 경우(purchase money)인 경우에는 경매로 처분이 되더라도 은행이 집주인에게 차후 계속 따라올 수가 없다.
그러나 1차 대출금의 경우와 마찬가지로 그 집을 사고 난 뒤에, 그 이후에 별도로 2차 대출금을 빼서 가계 운용자금으로 활용하였거나, 주택 구입 후 다시 refinancing을 하였다면 거의 집주인을 따라올 확률이 99%이니까 이를 반드시 꼭 한번 짚고 가야 하겠다.
(661)373-4575
제이슨 성
<뉴스타부동산
발렌시아지사장>
