‘4유닛 아파트’투자관심 부쩍 증가

2011-04-14 (목)

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▶ ■융자조건 시장 흐름 분석

아파트 건물 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 아파트 가격이 과거에 비해 많이 떨어진 데다 최근 임대수요 증가 전망으로 수익성이 개선될 것으로 기대되기 때문이다. 낮은 이자율이 지속되고 있는 점도 아파트 건물에 대한 구입 수요를 부추기고 있다. 업계에서는 아파트 건물 가격이 더 오르기 전에 구입하려는 투자 러시가 조만간 찾아올 것으로 전망하고 있다. 특히 융자가 비교적 용이한 4유닛짜리 아파트 건물에 대한 투자 관심이 높은데 최근 개선되고 있는 아파트 건물 투자 여건에 대해 알아본다.

■아파트 투자 여건 개선

아파트 건물에 대한 공실률이 하락하는 동시에 실업률도 하락세를 유지하는 등 아파트 건물 투자에 적합한 여건이 조성되고 있다. 공실률이 하락하는 것은 수요가 증가한다는 의미로 건물주가 부담 없이 임대료 인상에 나설 수 있게 된다. 실업률 하락도 아파트 시장에는 긍정적인 신호로 직장을 갖게 된 구직자들로부터 추가 임대수요를 기대할 수 있다.

상업용 부동산 시장 조사기관 레이스에 따르면 지난해 4분기 약 6.6%로 집계된 아파트 공실률은 앞으로 하락을 거듭할 것으로 전망되고 있다. 전국 부동산중개인협회(NAR)의 집계에 따르면 올 1분기 아파트 공실률은 이미 5.8%로 레이스 집계 때보다 이미 한 차례 하락했으며 내년 1분기에는 5% 미만으로 떨어질 것으로 전망됐다.

지역별로는 주택시장 침체가 심했던 이른바 ‘선벨트’ 지역의 공실률 하락세가 두드러졌다. 피닉스와 올랜드의 공실률은 지난 한해 약 2.6% 하락했으며 같은 기간 라스베가스와 포트 로더데일, 탬피, 투산 등의 지역은 약 2%의 공실률 하락을 기록했다.

공실률이 전국적으로 하락하면서 임대료 상승 가능성이 높아지고 있다. 레이스의 조사에 따르면 이미 지난해 4분기부터 전국 82개 아파트 시장 중 76곳에서 임대료 상승세가 감지됐다. 상업용 부동산 중개업체 마커스 밀리첩은 최근 2011년 전망보고서를 통해 “최근 아파트 투자부문의 주변 여건이 전례 없이 우수하다”며 “만약 낮은 이자율이 지속된다면 아파트 건물 투자 열풍을 기대해 볼 수 있을 것”이라고 전망했다.

한편 2개월 연속 하락세를 나타내고 있는 실업률도 아파트 투자자들에게는 반가운 소식이다. 연방 노동부의 발표에 따르면 3월 중 전국 평균 실업률은 8.8%로 하락, 2009년 3월 이후 최저치를 기록했다.

■현금 흐름 위주 투자

아파트 투자시장에서 자산가치 상승 전망보다는 현금 흐름을 중시하는 투자 성향이 뚜렷해지고 있다. 부동산 시장 침체기를 거치며 바뀌게 된 투자 성향으로 수익성이 높은 안전자산으로 투자자금이 몰리는 현상이다.

업계 관계자들에 따르면 불과 수년 전 현금 흐름이 불량해도 자산 가치 상승 전망으로만 투자에 나섰던 투자자는 이제 찾아볼 수 없다는 것이다. 조 애드킨스 상업용 부동산 중개인은 “약 5년 전쯤 현금 흐름이 마이너스인 아파트를 가격 상승 전망만 믿고 구입하는 투자자를 심심치 않게 볼 수 있었다”고 당시 상황을 전했다.

최근 투자자들에게 가장 인기를 얻고 있는 아파트 형태는 융자조건이 유리한 4유닛짜리 아파트다. 4유닛의 경우 일반 주택 구입 때와 같이 30년 고정 이자율을 적용받을 수 있어 안정적인 장기투자가 가능한 이유다. 반면 5유닛 이상의 아파트는 상업용 부동산 융자를 받기 때문에 대부분 7년 만기로 이전에 융자를 상환하거나 이후에 재융자를 실시해야 한다. 현재 이자율이 매우 낮은 점을 감안하면 향후에는 아무래도 상승 압박이 높기 때문에 재융자 때 현재보다 높은 이자율이 적용받을 가능성 크다.

■‘선 벨트’지역 아파트
투자 황금어장

애리조나, 가주, 플로리다 등 이른바 ‘선벨트’ 지역에 저가대 아파트 매물이 넘쳐나 아파트 투자자들의 뜨거운 관심을 받고 있다. 애리조나의 경우 공실률 회복세가 더딘 탓에 수익성이 떨어지는 급매성 아파트 매물이 많은 비율을 차지하고 있다. 전문가들은 애리조나 아파트 건물 시세가 70년대와 비교될 정도로 하락했다고 진단할 정도다.

가주 아파트 시장도 전문 아파트 투자가들이 눈독을 들이는 시장이다. 가주의 경우 아파트 건물 재고량이 풍부한 데다 최근 공실률은 하락하고 임대료는 상승하는 등 투자 여건이 최상이다. 가주에서 투자가들이 높은 관심을 보이고 있는 부문은 급매성 아파트 매물들이다.

뉴욕 소재 부동산 컨설팅 업체의 매튜 하스 디렉터는 “가주에는 렌더, 리시버, 투자그룹 등이 쏟아내는 급매성 아파트 매물이 풍부하다”며 “특히 부실 노트시장이 활성화 돼 투자가들에게 절호의 투자기회를 제공하고 있다”고 말했다. 하스 디렉터는 또 “부실 노트 구입 후 건물주를 상대로 차압에 성공할 경우 노트 액면가의 절반 가격에 아파트 건물을 구입하는 경우도 있다”고 덧붙였다.

플로리다 역시 급매성 아파트 매물이 많아 아파트 투자가들이 몰리고 있는 지역이다. 플로리다 지역의 상업용 부동산 중개인 조 애드킨스에 따르면 일부 듀플렉스의 경우 가격이 10만달러 미만으로 떨어진 반면 월 약 1,100 ~1,300달러의 임대료 수익을 거둘 수 있다. 이 경우 캡레이트는 약 13%로 환산돼 전국 평균의 두배를 웃돌 정도로 수익성이 높아진다.

<준 최 객원기자>