지난 몇 년간의 불경기로 많은 한인 홈 오너들이 집을 잃었고 아마 앞으로도 당분간은 차압이나 숏세일 주택의 매매가 계속될 것이다. 그러나 불경기라고는 하지만 요즘도 주택의 미래가 꾸준하다.

아무래도 떨어진 집값과, 어느 때 보다도 낮은 이자율 등 여러가지 이유들 때문일 것이다.

가주 부동산협회의 조사에 의하면 70%의 바이어들이 낮아진 집값을 주택구입의 첫 째 이유로 꼽았다고 한다. 그러나 집 값 하락의 가장 큰 이유가 은행 소유나 숏세일 매물의 매매 때문일테니 많은 경우 은행차압으로 집을 잃었거나 숏세일로 집을 처분해 은행 빚을 갚은 분들은 망가진 크레딧 때문에 이중의 고통을 받게된다. 그러나 숏세일이나 차압으로 크레딧이 망가졌어도 신경을 써서 관리를 잘하게 되면 어느 정도 시간이 지나면 다시 융자를 받아 집을 살 수 있게 된다.

즉 집이 은행에 차압되면 7년 이상 기록이 남되고, 숏세일도 차압보다는 점수가 떨어져도 크레딧 레포트에 숏세일을 하였다는 기록이 남된다. 그러므로 이렇게 집을 잃어버린 분들이 가장 먼저 해야 할 일 중의하나가 크레딧 관리를 잘하여 신용 평가 점수(FICO)를 올리는 일이다.

신용평가 점수는 보통 300에서 850점 사이인데, 주택융자를 받으려면 720점 정도의 FICO 점수가 필요하고 FHA 프로그램을 통하여 집장만을 하는 바이어들은 620점 정도이면 주택융자를 받을 수 있게 된다.

더욱 반가운 소식은 국책 주택대출 금융기관인 페니매(Fannie mae)의 가이드 라인에 의하면 숏세일을 하고 난 후 2년이 지나면 다시 융자를 받을 수 있다고 하니 숏세일 과정 중에라도 관리를 잘하면 크레딧을 쌓을 수 있도록 노력해야 하며, 차압도 5년 정도만 지나면 융자의 가능성이 있다고 한다.

그러면 크레딧 점수에 영향을 미치는 일반적인 사항들에 대해 알아보자.
우선 가장 중요한 것이 페이먼트 납부 기록인데, 여기에는 가장 중요한 집 페이먼트 뿐만 아니라 크레딧카드 페이먼트를 비롯한 모든 페이먼트를 제때에 내야하고 만약에 늦게 내었다면 얼마나 늦었나도 보게 된다. 그 외에 파산 기록, 택스 린(tax liens), 콜렉션에 넘겨진 빚은 없는지도 중요한 요소가 된다.

그리고 페이먼트를 얼마나 잘 했는지 못지않게 중요한 것이 개인이 얼마나 많은 부채가 있는지도 매우 중요하며, 크레딧 카드나 라인 오브 크레딧의 빚일 경우 사용할 수 있는 최고 한도액의 얼마까지 사용했는지의 비율도 본다.

또 크레딧이 쌓인 기간을 보는데 일반적으로 돈을 빌려 쓰고 갚아나가고 한 기간(credit history)일 길수록 좋다. 보통 10년 이상의 기록이 있으면 매우 안정된 것으로 생각한다. 가끔 보면 FICO 점수가 높은데, 2년 이내의 짧은 크레딧 히스토리를 갖고 있어, 집을 사기에는 좀 부족한 기간인 것 같다.

또는 어떤 경우에는 융자를 하여 페이먼트를 하면서 쌓이는 크레딧의 종류가 다양하지 못해 문제가 되는 경우가 있다. 즉 집 페이먼트나, 크레딧 사용, 아니면 할부로 하는 자동차 구입등 여러가지의 크레딧을 가지고 있는 것이, 크레딧카드만 여러개 사용하거나, 집 페이먼트를 제외한 모든 것을 현금으로 구입하는 것보다 유리하다.

그러나 특별히 주의해야 될 것 중의 하나가 크레딧을 쌓기위해 새로 빚을 지는 일이다. 가구를 할부구입으로 새로 샀거나, 크레딧 카드를 새로 신청해서 사용했거나, 어떤 이유로든 새로운 빚을 지게 되면 당분간은 크레딧 점수가 떨어진다. 빠른 시일 안에 집이나 차를 살 계획이 있다면 론(loan)을 받아 뭔가 새로 구입하는 일은 자제해야 한다.

재정 상담가들은 일 년에 한 번 정도는 혹시 잘못된 기록은 없는지 본인의 크레딧 레포트를 받아 보기를 권한다. 특별히 집이나 자동차 구입등의 계획이 있다면 크레딧 체크를 우선 해봐야 하는데 이때 크레딧을 체크할 때마다 점수가 조금씩 깎이는 것도 주의해야 한다.
(213)505-5594


미셸 원
BEE부동산 부사장·공인숏세일 전문가