요즈음 같이 가격이 많이 조정된 마켓에서 상업용부동산을 사려는 바이어들이 점차 늘어나고 있다.

상업용부동산도 주택과 마찬가지로 바이어마다 찾는 매물에 대한 시각이 서로 다른것을 발견할 수 있다. 어떤 바이어는 Lot사이즈가 큰것에 제일 우선이고 어떤 바이어는 인컴에 가장 초점을 맞추는 경우도 있다.

그러나 lot 싸이즈, 인컴 건물상태등 모든것이 바이어에게는 중요하지만 상업용 건물을 구입할때는 본인이 무슨 목적으로 구입하느냐에 가장 큰 비중을 두어야 한다. 그냥 막연히 여유자금이 있으니까 혹은 누가 얼마를 투자해서 얼마를 벌었다든가등에 자극(?)을 받아서 특별한 계획없이 커머셜 부동산에 접근하는 바이어들이 의외로 많다. 금액면에서 주택과는 비교할수 없는 큰 규모의 자금이 투자되는 커머셜 부동산은 자칫 잘못 계획을 세웠다가는 큰 낭패를 볼 수 있다.

커머셜 부동산을 구입할때는 일단 아래의 두가지중 하나에 방향을 맞추어야 한다. 첫째는 입주율이 항상 높고 입주 테넨트들이 long-term 테넨트들이여서 매달 렌트비를 받는데 지장이 없는 안정된 지역의 건물을 구입하는 경우다. 특별한 경우가 아니고는 바이어가 당초 기대했던 인컴이 보장되므로 항상 일정소득을 기대할 수 있다.

하지만 이런 건물들은 한인들이 즐겨하는(?) 투기에 가까운 투자성과는 상당한 거리가 있다. 하지만 요즈음 같이 경기가 안좋을때는 이런 든든한 테넨트가 많이 입주해 있는 건물이 임대 수입의 안정성을 보장해 주므로 앞으로의 가능성에만 중점을둔 모험성있는 구입보다는 유리할 수 있다.

둘째의 투자방법으로는 여러가지 단점을 가지고 있는 건물을 구입하여 리모델링이나 빈자리에 새로 테넌트를 구하는것등을 통한 소위 부가가치 (value-add)의 개념으로 건물의 가치를 높이는 경우다. 첫번째 경우보다는 여러가지로 힘은 들지만 계획대로 모든것이 순조롭게 되면 이에 상응하는 큰 이득을 볼수 있다는 장점이 있다.

요즈음같이 REO매물들이 늘어나는 시점에서 한 번 시도해 볼만한 방법이다. 하지만 부가가치를 높이는 목적으로 건물을 구입한다면 다음과 같은 기본룰에 충실히 따라야 성공할 수 있다. 우선 건물을 찾는 시각을 달리해야 한다. 많은 바이어들이 마치 복권에 당첨되는 식으로 흙더미속에서 다이아몬드를 찾아내려는 마음으로 구입에나서는 경우가 많다.

하지만 이러한 매물은 잘 존재하지도 않거니와 시간낭비로 귀한 투자 타이밍을 놓치기 일수이다. 흙더미속에서 보석을 찾는것이 아니라 거꾸로 보석속에서 흙더미를 찾아내는 마음으로 임해야 한다. 상업용 부동산 매물을 찾으러다니다 보면 주변에 신축 건물들이나 새롭게 리모델링한 건물들 사이로 싸게나온 낡은 건물들이 간혹 있는것을 발견할 수 있다. 바로 이러한 건물들이 부가가치를 높일수 있는 적당한 대상일 가능성이 높다.

둘째로는 부가가치를 높이기 위한 건물을 구입후 가장 흔히 발생하는 실수다. 공사비를 너무 적게 책정한 경우이다. 리모델링을 직접해본 한인들중에는 처음 예상했던것보다 훨씬 많은 금액의 공사비와 부대비용이 들어가는것을 경험했을 것이다.

리모델링에 필요한 자금을 예상보다 높게 책정하여 여유를 가지고 공사에 임하는것이 좋다.

셋째. renovation을 할때는 얼렁뚱당식으로 대충하는식은 안된다. 기존 테넨트는 물론 새로 입주하게 될 테넨트 모두에게 appeal할수 있는 좋은 모양의 건물 모습으로 바꾸는것이 무엇보다 중요하다. 하지만 과도한 투자는 자칫 투자금액의 회수가 불가능해 질수 있으므로 삼가하는것이 좋다.

적지 않은 한인 투자자들이 최근 상업용 부동산에 다시 눈길을 주지만 확실한 목적이 없이 구입에 나서는 경우가 많다. 이러한 투자목적 (Investment Purpose)가 분명치 않으면 자칫 실수할 수 있는것이 상업용 부동산이다. 주택구입과는 달리 철저한 목적과 계획아래 구입에 임해야 성공할 수 있다.
(213)590-5533


스티븐 김
스티븐 김 부동산 대표