중동을 비롯한 세계 국제 정세가 혼란스럽다. 특히 이들이 보유하고 있는 석유생산에 차질이 있을 것을 우려해 하루가 다르게 개스값이 상승하고 있다. 아무리 지구 반 바퀴 멀리서 일어나는 일이라 해도 남의 일 구경하듯 멀리서 지켜보기가 어려운 이유가 여기에 있다.

개스값의 상승은 생필품을 비롯한 모든 비용의 상승으로 이어질 가능성이 크고, 이는 우리의 가계뿐만 아니라 전체적인 소비에도 악영향을 미쳐 회복되고 있는 경제의 발목을 잡을 수있기 때문이다. 하루 빨리 이번 사태가 좋은 방향으로 종결되었으면 한다.

이제는 많은 사람들이 알고 있지만 아직도 차압 매물에 대한 전체적인 이해가 부족한 것 같아 중요한 점들을 정리해 보기로 한다. 바이어들은 차압매물이 무조건 싸다는 인식을 가지고 있는 것 같다.

틀린말은 아니지만 무조건 싸다는 말은 맞지 않다. 경우에 따라서는 일반 매물과 가격면에서 별 차이 없게 나올 수도 있다. 그래서 오퍼를 넣기 전에 에이전트와 상의하고 마켓 시세를 점검하는 것이 필요하다.

일반적으로 차압매물이라 하면 은행 차압 매물을 생각하는데, 이는 은행이 모기지 페이먼트를 못내는 셀러의 집을 차압하여 마켓에 다시 내놓는 매물을 말한다. 보통 Bank Owned, REO 또는 Foreclosed Home으로 표기되며 오퍼를 넣기 전에 그 은행에서 미리 융자를 받을 수있다는 승인된 서류를 오퍼에 첨부해야 한다.

물론 에스크로가 오픈되면 자기가 융자 받고 싶은 곳에서 융자를 받아도 된다. 그리고 또 하나는 개인 또는 투자 그룹이 경매를 통해 매물을 구입한 후, 약간의 수리를 거쳐 마켓에 다시 내놓는 차압 매물이 있다.

보통 Corporation Owned로 많이 표기된다. 현재의 차압매물 셀러가 은행이건 개인 또는 투자그룹 등 누가 되었든 가격적인 면에서는 일반 매물에 비해 매력적일 수밖에 없다.

그러면 바이어들이 선호하는 차압 매물의 장, 단점에는 무엇이 있는지 몇 가지만 살펴보자.

차압 매물의 장점은 누가 뭐래도 일반 매물에 비해 가격이 싸다는 것이다. 또한 숏세일 매물에 비해서는 에스크로 기간이 짧다는 것이다. 바이어의 입장에서 보면 가격만큼 매력적인 요인을 찾기 어렵다. 그러면 단점에는 무엇이 있는가? 첫째는 일반 매물과는 달리 사는 조건에 AS-IS가 붙는다. 이는 인스팩션을 해서 고칠 것이 나와도 기본적으로 셀러는 고쳐주지 않겠다는 것이다.

간혹 아무리 바이어에게 설명해도, 인스팩션 후에 이러한 것은 고쳐주어야 하지 않냐고 질문하지만 계약서에 크게 나와 있는 글씨중에 가장 눈에 띄는 구절이 바로 AS-IS 내용이다. 물론 사안에 따라서는 셀러가 크레딧을 주는 경우도 있지만 보통은 있는 그대로 진행된다고 보면 된다. 둘째는 터마이트, 홈 워런티 등 일반적인 서비스 비용을 누가 내느냐의 차이이다.

일반 매물의 경우 보통 셀러가 내지만 차압 매물의 경우 바이어가 내야하는 항목이 상당히 많다는 것이다. 세번째는 셀러가 바이어에게 주는 Disclosure서류가 형식적이고 정확하지 않다는 것이다. 이유는 차압매물의 경우 셀러가 은행이나 투자 그룹이다보니 그 집에 산 적이 없고 상태가 어떤지 알기 어렵기 때문에 서류가 형식적일수 밖에 없어 나중에 곤란을 겪을 수도 있다.

마지막으로 앞에서 언급한 융자 승인 서류를 첨부해야 한다는 것이다. 일반적으로 모든 오퍼는 이 서류를 첨부하지만 문제는 먼저 매물을 소유하고 있는 은행에 이중으로 승인을 받아야 하는 불편함이 있다.

앞서 언급했지만 차압매물을 구입할 때 인스팩션은 필수이다. 아무리 현재 시세보다 싸게 구입하더라도 고칠 것이 많다면 나중에 더 많은 비용이 들어갈 수 있기 때문에 새심한 주의를 기울이는 것이 꼭 필요하다. (818)357-7694


에릭 민
<뉴스타 부동산>