부동산이나 부동산이 포함하고 있는 권리 양도를 위해서는 사기방지 법령, statute of fraud에 의해 반드시 서면으로 어떠한 증서의 형태로 쓰여 져야 하며 양도하는 사람 grantor의 사인이 반드시 있어야 하며 양도 받는 사람 grantee의 사인은 필요하지 않다.

"Seller grants to buyer"라는 표현이 아니더라도, 가령 "House is now yours" "이제 집은 너의 것"이라는 편지를 받은 사람이 실제적으로 house로 이사해 살기시작 했을 경우 이로 인해 증명될 수 있는 양도 의도와 함께 "House is yours"라는 letter는 양도증서로 간주될 수 있다.

위조한 양도증서 forged deed는 전혀 효력발생이 안 되며, 두 사람이 소유하고 있는 건물을 한 사람이 다른 사람의 사인을 위조하여 양도했을 경우, 양도증서는 사인이 위조된 사람의 몫에 대해서는 유효하지 않고 위조사인한 사람의 몫에 대해서만 유효하다. A가 B의 사인을 위조해 B와 함께 소유하고 있는 건물을 C에게 팔았을 때 C는 A의 몫에 대해서만 유효한 양도를 받게 되기에 이 건물의 소유권은 B와 C가 함께 가지게 된다.

즉 C는 A의 몫에 대해서만 양도받게 되며 A가 위조사인을 한 B의 몫은 그대로 B의 몫으로 남게 되는 것이다.

양도증서가 유효하기 위해 공증을 해야 할 필요는 없다. 공증 notary라는 것은 양도증서의 내용을 공증하는 것이 아니라 양도증서에 사인하는 사람이 그 증서에 이름이 있는 본인이라는 것만 공증할 뿐이다. 많은 사람들이 공증인 notary public이 서류나 서류의 내용을 증명하는 것으로 착각하고 있는데 공증인은 단지 서명인의 사인만을 공증할 뿐이다.

양도증서에 공증을 해야 하는 이유는 등기를 하기 위해서이며(양도하는 사람의 사인이 공증되지 않고서는 대부분의 주에서 등기이전 record를 받아주지를 않는다) 등기 record가 되어야 되는 이유는 첫 번째, 일반 public에게 notice를 주기 위함이며 두 번째는 등기가 된 양도증서는 대부분의 주에서 자체인증 self-authenticating 서류로 사람들의 증언이 없이도 법적인 문제에 증거로 채택될 수 있기 때문이다. 하지만 양도증서 자체는 공증 없이도 유효한 것이다.

양도증서에는 양도 의사를 표시하는 단어가 반드시 들어가 있어야 하며 "I give, grant, bargain and sell, convey, quitclaim, assign" 등이 사용될 수 있다. 그 전에는 at common law 여러 가지 종류의 양도증서가 상항에 따라 그 상황에 맞는 양도증서를 사용하곤 했는데 현재에는 두 가지 종류의 양도증서가 사용되고 있다.

첫 번째는 warranty deed로 양도하는 사람 grantor가 grantee 양도 받는 사람을 위해 타이틀을 보증 warranty해 주는 것이며 우리들에게는 grant deed라는 이름으로 익숙해져 있다.

두 번째는 quitclaim deed로 양도하는 사람 grantor가 grantee 양도 받는 사람에게 어떠한 보증도 해주지 않는 양도증서이다.

이 quitclaim 양도증서는 아무 것도 보증되지 않는다. A quitclaim deed warrants nothing, 단지 양도인이 가지고 있는 어떠한 권리나 타이틀이나 재산을 양도할 뿐인 것이다.

만일 양도인이 아무런 권리도 없는 부동산이라면 양도를 받는 사람은 아무 권리도 받지 못하는 것이다. 때문에 타이틀 상에 이름이 잘못 표기되었다든지, 결혼으로 인해 이름이 바뀌었다든지 등 타이틀상의 어떠한 잘못된 점을 수정하기 위한 경우 많이 쓰이며, 실제적인 부동산 양도나 권리 이전에는 거의 쓰이지 않는다.
(213)748-8888


하워드 한
부동산 컨설턴트·법학박사