LA 동부 인랜드 엠파이어 지역의 산업용 부동산 시장 회복이 전국에서 가장 빠른 속도로 회복되고 있는 것으로 나타났다. 인랜드 엠파이어 지역의 온타리오 공항 모습.
지난해 2분기 이후 순임대 면적 연속증가
신규공급 없는 상태 임대료 곧 상승 예고
경제회복 신호와 더불어 산업용 부동산에 대한 수요가 차츰 살아나고 있다. 한동안 비어 있던 공장, 창고 등의 산업용 건물들이 최근 점차 채워져 가고 있다. 지난해 산업용 부동산에 대한 신규 공급이 거의 끊기다시피 급감한 반면 수요는 증가한 것으로 나타났다.
따라서 산업용 부동산에 대한 임대료도 바닥권을 벗어나 조만간 상승할 것으로 전망된다. 특히 최근 산업용 부동산 업체 2곳의 대규모 합병 성사 가능성에 대한 소식이 전해지며 향후 산업용 부동산 시장의 전망도 밝아졌다. 수출입업, 제조업, 물류업 등에 종사하는 한인들이 관심을 많이 갖고 있는 산업용 부동산 시장의 현황과 전망에 대해 분석해 본다.
■산업용 부동산 업체 간 합병
산업용 부동산 업계의 ‘공룡기업’ 2곳의 합병 가능성에 대한 소식은 지난달 26일 로이터 통신을 통해 처음 흘러나왔다. 산업용 부동산 투자개발 업체인 프로로지스와 라이벌 업체인 AMB 프라퍼티가 합병추진을 위한 협상을 진행 중이고 두 업체가 이같은 사실을 인정했다는 소식이다.
미국은 물론 전 세계적으로 각종 물류센터를 운영하고 있는 프로로지스는 2008년 이후 부채정리를 위해 보유 부동산에 대한 활발한 처분에 나서 왔다. 현재 알려진 바에 의하면 이번 합병은 규모면에서 작은 AMB 프라퍼티 측이 프로로지스의 주식을 시가로 인수하는 방식으로 추진되고 있다. 합병이 성사될 경우 자본금 규모 약 140억달러의 초대형 산업용 부동산 투자개발 업체가 탄생하게 되고 상장 부동산 업체 간의 이뤄진 사상 가장 큰 규모의 합병이 될 전망이다.
덴버 소재 프로로지스사는 금융위기 직후 재정난을 겪으면서 부채정리를 위해 보유 부동산 자산을 적극 매각해 왔다. 지난해에는 전국 19개 주의 약 182개 부동산을 포함하는 포트폴리오를 사모펀드계의 ‘큰 손’ 블랙스톤 그룹에 약 10억달러에 매각하기도 했다.
합병설에 대한 업계의 의견은 대체적으로 긍정적이다. 부채에 허덕이던 프로로지스사가 합병을 통한 비용절감이 가능해 더 이상 부동산 자산 헐값 매각이나 임대료 인하 등에 나설 필요가 없다는 것이다. 따라서 산업용 부동산 시장에 미칠 수 있는 부정적인 영향을 최소화하는 효과를 기대할 수 있을 것으로 업계는 기대하고 있다.
■임대 수요 가파른 증가
지난해부터 산업용 부동산에 대한 임대 수요가 큰 폭으로 늘고 있다. 임대되는 건물의 면적이 비는 건물의 면적을 크게 앞지르는 추세를 보이고 있다. 수요가 공급을 초월하고 있다는 설명으로 초월 속도도 매우 빠르다.
상업용 부동산 리스팅 업체 코스타의 집계에 따르면 지난해 4분기 전국 산업용 부동산 시장의 ‘순 임대면적’(net absorption)은 플러스 2,900만평방피트로 직전 2분기에 비해 큰 폭으로 늘었다. 지난해 2분기와 3분기 산업용 부동산 시장 순 임대면적은 각각 플러스 1,000만평방피트, 1,100만평방피트를 기록한 바 있는데 최근 임대된 면적이 거의 3배 가까이 증가한 샘이다.
순 임대면적이 3개월 연속 플러스를 기록 중인 점도 산업용 부동산 시장이 본격적인 회복 국면에 접어들었음을 설명한다. 2008년 이후 지난해 1분기까지 6분기 연속으로 마이너스를 기록했던 순 임대면적이 지난해 2분기부터 플러스로 전환되기 시작했다.
산업용 부동산 시장의 회복속도가 빠르다는 점도 주목할 만하다. 산업용 건물의 초과 개발에 따른 과잉 공급과 ‘닷컴붕괴’ 사태가 동시에 발생해 산업용 부동산 시장이 무너졌던 2000년대 초반에는 순 임대면적이 플러스 2,900만평방피트로 전환되는데 약 2년 반의 기간이 걸렸던 것으로 추산되는 반면 최근에는 이 기간이 약 절반으로 단축됐음을 알 수 있다. 게다가 최근에는 산업용 부동산에 대한 추가 공급이 매우 더디게 이뤄지는 가운데 임대 수요가 늘고 있는 상황으로 순 임대면적 증가 속도가 더욱 빨라질 것으로 전망된다.
