최근 차압이 다시 늘어나면서 안정국면을 찾고 있는 부동산 마켓에 큰 복병으로 작용하고 있다.

오바마정부는 작년 한 해동안 부동산 시장 정상화를 위해 여러가지 정책을 내 놓았다. 이 중 가장 신경 쓴 부분이 바로 차압방지를 위한 정책들이었다.

특히 작년 4월부터 시행된 차압방지를 위해 특별히 시행해오던 HAFA(Homeowner Affordable Foreclosure Alternative) 숏세일 프로그램이 주택소유주의 이해부족과 전반적인 홍보부족으로 말미암아 속력을 내지 못하게되자 오바마정부는 내달 2월부터 시행규정중 몇 가지 조건을 대폭 완화하여 HAFA숏세일프로그램을 더욱 활성화하려고 계획하고 있다.

숏세일을 계획하는 주택소유주들에게 좀 더 쉽게 HAFA프로그램에 적용을 받을 수 있도록 하자는것이 정부의 방침이다.

첫째. 그동안 숏세일시 2차융자에 대해 1차은행에서 주는 settlement 금액을 현행 최대 $6,000 의 상하선을 폐지하고 1차은행에서 자유롭게 2차은행에 대해 각각 다른액수로 합의할 수 있도록 개정된다.

작년 HAFA프로그램의 시행이후 가주부동산협회에서 가장 큰 걸림돌로 지적한 것이 바로 상한금액의 제한으로 인한 2차은행에서의 HAFA프로그램 참여 거부였다. 따라서 이 상한금액이 폐지되면 HAFA숏세일이 더욱 탈력을 받을 전망이다.

둘째. 주택소유주가 HAFA숏세일을 하라는 은행으로 부터 오퍼를 받은 후 주택소유주가 해당은행에 숏세일을 의사를 표명한 경우 은행은 30일이내에 반듯이 주택소유주에게 HAFA승인여부를 통보해야한다.
만약 30일이내에 승인여부를 통보치 않으면 은행에게 차압진행을 중지하게 하는등 여러가지 제재를 할 수있게 된다.

셋째. 그동안 HAFA숏세일시 문제가 되었던 주택소유주의 Financial statement를 기준으로한 HAFA프로그램적용여부를 앞으로는 재정상태를 기준으로 판단하지 못하게 된다.

따라서 숏세일시 주택페이먼트가 전체인컴에 31% 넘어야 한다는 숏세일 허락하는 규정도 2월 부터는 더 이상 적용받지 않게된다.

현재 미국전국적으로 약 650만채가 페이먼트를 못하고 있는 상황이다.

이외에 약 100만채의 주택이 이미 은행에 차압된 상태이다. 또 전국적으로 주택융자금 연체율이 이미 10%를 육박하고 있다. 작년12월기준으로 미국전역에서 오바마정부의 융자조정혜택을 받은 주택소유주는 불과 50만남짓한 상황이다.

융자조정이 지연되면서 빠른시일내에 경기가 회복치 못하고 공황에 가까운 경제위기가 지속된다면 앞으로 차압매물의 숫자는 더욱 늘어날 수 밖에 없게된다.

위기에 처한 주택소유주들을 구제하기위해 정부 혹은 은행 주도의 여러가지 구
제책이 발표되고 있다.

하지만 복잡한 자격조건과 어려운 용어들로 인해 일반 주택오너들이 이해하기란 쉽지 않다.

또 한시적으로 시간을 정해 시행되고 있어서 혜택을 받기 위해서는 정해진 시간을 잘 살펴보아야 한다. 차압위기나 경제적인 어려움으로 집페이먼트 체납이 예상되는 주택소유주들은 먼저 현재 시행중인 여러가지 주택 구제책들을 잘 이해해서 자신에게 가장 유리한 방법을 택하면서 최악의 상황을 피해야 한다.

또 부득불 자신의 집을 정리 해야 하는 상황이라면 차압은 피하면서 주택소유들에게 혜택을 주면서 피해를 최소화할 수 있는HAFA 숏세일을 먼저 고려하는것이 좋다. 하지만 HAFA 숏세일은 여러가지 복잡한 서류들과 자격조건을 요구하므로 무엇보다도 경험있는 에이전트에게 의뢰하는 것이 좋다.

특히 그동안 간신히 버텄왔던 70만불이상의 High-End주택들도 올 겨울이 고비가 될 것으로 보여져 당분간 숏세일은 차압을 피하면서 주택시장에서 가장 문제가 되고 있는 깡통주택(Under Watered House)을 처리하는 최선책을 될 수밖에 없을 것 같다.
(213)590-5533


스티븐 김
스티븐 김 부동산 대표