2010년. 미국에 사는 모든 이들이 경제적으로 유난히도 힘들어 했던 한 해였던것 같다. 2008년 리먼브라더스의 붕괴를 시작으로 시작된 서브프라임사태로 시작한 초유의 금융위기는 작년에 이어 올해에도 미국경제를 무겁게 누르는 어두운그림자로 드리운 한해 였다. 10% 이상의 높은 실업률은 미국경제 회복을 방해하는 주범(?)으로 지목되면서 올 한해의 부동산 시장의 회복을 방해한 결정적인 역활을 담당한 해였다.

이렇게 비관적인 상황에서도 다행히 했던것은 2007년 부터 시작된 부동산 시장의 침체가 올 초를 기준으로 최악의 고비를 넘기면서 올 여름까지 50만불 미만대의 소형 주택을 중심으로 다소 활기를 찾았다는것이다.

하지만 올 가을로 접어들면서 주요은행들의 차압을 둘러싼 법적절차상의 하자가 제기되면서 은행들의 일시적인 차압중지가 줄이어 선언되면서 다시 조정국면으로 돌아선 한 해였다. 짧은 시간에 많은양의 주택을 무리하게 차압하다 보니 서류검토를 소홀히 한 은행측의 실수가 결국에는 은행차압매물과 숏세일 매물거래를 통해 서서히 회복분위기를 찾아가던 부동산시장에 급브레이크로 작용한 셈이 됐다. 다행한것은 지금은 다시 차압절차가 시작되고 있지만 은행이 차압절차에 신중을 기하다보니 현재 차압속도는 다소 늦어지고 있는 추세이다.

차압위기에 놓여있던 주택소유주들에게는 일시적차압중지로 인해 차압날짜가 연기되면서 어려운가운데서도 잠시 숨을 돌릴수 있는 시간을 벌게 되면서 주택 처리문제에 좀 더 시간을 가지고 생각할 여유가 있게 되었다.

특히 올 4월부터 시작된 HAFA숏세일프로그램은 주택정리를 원하는 깡통주택소유주들에게 완전한 빚정리와 이사비용등을 보장하면서 올해에 이어 내년에도 더 많은 주택소유주들이 이 프로그램을통해 차압을 피하면서 여러가지 혜택이 주어지는 HAFA숏세일 프로그램을 통해 문제주택정리에 나설것으로 보여진다. 내년에는 이러한 숏세일과 차압매물들이 대거 시장에 쏟아져 나올것으로 보여져 거래의 활성화가 예상된다.

올 한해 주로 매매된 주택매물을 살펴보니 역시 작년과 마찬가지로 차압매물(REO) 와 숏세일 매매중심의 시장이 아니었나 생각된다.

특히 50만불미만대의 주택시장은 올 3월을 고비로 기존주택재고량이 대폭 감소되면서 작년에 이어 은행차압매물이 나올때 마다 복수오퍼가 몰려 마치 활황때의 부동산시장이 볼 수있는 현상이 일어난것도 특이한 현상이라고 보여진다.

하지만 그동안 부동산시장의 최대복병으로 작용하던 서브프라임 융자의 90% 이상이 이미 정리됨에 따라 70만불-150만불대의 중고가주택의 부실융자에 대해 그동안 차압절차를 미루어 오던 은행들이 올 겨울 부터 본격적으로 정리에 들어가고 있다.

따라서 내년에는 이 가격대의 시장에 은행차압및 숏세일등 비정상 매물이 많이 나올 것으로 예상된다. 늘어난 물량과 거래활성화를 통해 향후 2년안에 10-15% 추가로 가격조정이 될 가능성이 있어 보인다. 따라서 이 가격대의 주택구입을 염두에 두고 있는 바이어들은 내년이 구입의 가장 적기로 보여진다. 올 연말의 소매경기는 최근 몇년사이에 가장 좋다고 한다. 물론 경기가 워낙 바닥이다 보니 조금만 향상이 되어도 이러한표현을 쓰게 된다.

하지만 이러한 회복세가 일반시민들에게까지 온기가 전해지려면 앞으로도 2-3년은 더 지나야할 것 같다. 아직도 10%대에 육박하는 높은 실업률과 침체된 부동산시장의 더딘 회복은 미국에 사는 우리 모두를 우울케한다. 지금 밖에는 몇일째 계속 비가 오고 있다. 10년만에 오는 대호우(?) 란다. 교통이 마비되고 LA전체가 물나리로 홍역을 치루고 있다. 이렇게 밖에는 계속 비가 오지만 구름위에는 항상 해가 기다리고 있음을 우리는 잊으면 안된다. 어려운 시간들이 계속되고 있지만 언제간 장마도 끝나듯 미국의 불경기도 곧 끝나게 될 것이다. 이때를 대비하여 지금 걱정하고 낙심하기보다는 앞으로 올 경기회복을 대비하여 이것저것 구상도 해보고 특히 지난날의 뼈아픈 실수를 다시는 되풀이 하지않기를 다짐하며 한 해를 마감하며 새로운 한해를 맞이했으면 한다. (213)590-5533


스티븐 김
스티븐 김 부동산 대표